Pourquoi et comment calculer la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Connaître la valeur vénale d'un bien pour le vendre au meilleur prix

Si vous êtes propriétaire depuis plusieurs années, vous vous êtes forcément déjà posé cette question : quelle est la valeur de ma maison ou de mon appartement sur le marché immobilier ? Quel serait son prix en cas de vente ? Cette valeur vénale, comment la calculer ?

La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix auquel il pourrait être vendu, en cas de transaction. Connaître cette valeur marchande a donc un intérêt primordial si vous envisagez de vendre votre maison (et pas seulement). Même si vous pensez pouvoir estimer vous-même le prix de votre bien, c’est une étape souvent délicate. Le calcul de la valeur vénale résulte d’un travail d’analyse minutieux selon des critères précis. Dans ce nouvel article, Landup vous explique comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier et pourquoi.

À quoi correspond la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Malgré l’absence de définition légale, la valeur vénale d’un terrain ou d’un bâtiment n’a rien d’une notion abstraite. Elle permet de connaître le prix de vente d’un bien immobilier et sa valeur aux yeux de l’État. 

Définition de la notion de valeur vénale en immobilier

La notion de valeur vénale s’entend comme la valeur d’un bien immobilier sur le marché. Elle correspond au prix que vous pourriez en obtenir si vous décidiez de le mettre en vente. 

En immobilier, la notion de valeur vénale n’est définie par aucun texte juridique. Il s’agit d’une donnée utilisée par les services des impôts pour fixer le montant de certaines taxes.

La valeur vénale est une notion objective, mais elle n’est pas immuable. Elle se définit à un instant T et n’a de sens que dans un contexte bien arrêté. Elle fluctue en fonction des tendances immobilières du secteur dans lequel est situé le terrain. Elle repose sur des critères d’appréciation objectifs et très nombreux. On vous en dit plus dans la seconde partie de l’article.

Les différentes valeurs d'un bien immobilier

En immobilier, le terme "valeur" peut porter à confusion, et mérite d’être précisé. Valeur réelle, valeur intrinsèque, valeur locative, ces notions ne sont pas forcément des synonymes. Et en comparant les différentes estimations obtenues pour chaque valeur, vous pourrez parfois constater des écarts importants !

La valeur réelle correspond à la valeur du bien après déduction d’une décote en fonction de son état général. Elle est aussi appelée valeur intrinsèque. Pour la connaître, vous devez partir de la valeur du bien à l’état neuf, et prendre en compte son degré d’usure.

Comme son nom l’indique, la valeur locative concerne le niveau de loyer annuel que peut générer un bien immobilier en théorie. Elle est calculée par l’administration fiscale qui s’en sert pour fixer le montant des impôts locaux (taxe d’habitation et taxe foncière notamment). Elle est réévaluée chaque année, lors de la mise à jour du cadastre. Les travaux de démolition ou de construction ont une incidence directe sur la valeur locative.

La valeur de nantissement correspond à la valeur calculée par l’organisme prêteur lors de la mise en place d’une hypothèque. La valeur vénale est prise en compte pour calculer la valeur de nantissement, mais leur montant n’est pas équivalent. La valeur de nantissement est presque toujours inférieure.

Pourquoi calculer la valeur vénale de votre patrimoine immobilier ?

Connaître la valeur vénale d’un bien immobilier est indispensable dans de nombreux cas de figure. Elle détermine le prix de vente d’un bien, mais ce n’est pas sa seule fonction. La valeur vénale entre en jeu lors d’une succession ou d’une donation, ou pour calculer le montant de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une donnée essentielle pour vendre 

Pour vendre une maison, un appartement ou un terrain, il faut connaître son prix. Le processus d’estimation d’un bien immobilier permet de déterminer la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien est le plus susceptible d’être vendu. Ce n’est pas une valeur garantie, il arrive que des maisons soient vendues au-dessus ou en dessous de l’estimation.

Bon à savoir : si vous vendez votre terrain à un promoteur, la valeur vénale n’est pas le seul critère utilisé pour fixer son prix de vente. L’estimation immobilière tient compte d’autres facteurs, comme sa mutabilité et son potentiel de constructibilité. C’est ce qui explique que l’offre d’achat d’un promoteur immobilier est presque toujours supérieure à celle d’un particulier.

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation

Si vous recevez un héritage ou une donation, vous devez payer des droits de succession ou de donation. Le montant de ces taxes est calculé selon un barème, variable en fonction de la valeur vénale du bien en question. En tant que contribuable, il vous appartient de déclarer vous-même la valeur vénale. Cependant, si l’État estime qu’elle a été sous-évaluée, les services fiscaux procéderont à une nouvelle estimation. Vous serez alors redevable des sommes déficitaires.

La valeur vénale est également prise en compte par l’administration pour déterminer si vous pouvez bénéficier d’une exonération.

Pour calculer le montant de l’IFI

L'impôt sur la fortune immobilière est une taxe instaurée par l’État, qui concerne les patrimoines immobiliers considérés comme élevés. Pour y être assujetti, vous devez posséder plusieurs logements ou un bien unique (un immeuble par exemple), de grande valeur.

La valeur vénale est calculée pour déterminer le patrimoine net taxable. Si ce patrimoine dépasse 1,3 million d’euros (barème 2022), vous êtes redevable de l’IFI. Là encore, l’État vérifie les déclarations transmises par les contribuables. En cas d’erreur, vous serez soumis à un redressement fiscal.

Pour toutes ces raisons, connaître la valeur de votre patrimoine immobilier est indispensable.

Comment calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Vous êtes à la recherche d’une formule mathématique pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier ? Autant vous prévenir tout de suite, une telle formule n’existe pas. La valeur marchande résulte de l’estimation immobilière réalisée par un professionnel de l’immobilier, sur la base d’une longue liste de critères.

Estimer un terrain bâti (maison, appartement, immeuble) : quelle méthode utiliser ?

Il n’existe pas une méthode universelle pour estimer la valeur d’un bien immobilier.  Un terrain nu, constructible ou non constructible, et un bâtiment (maison, appartement, immeuble, entrepôt), ne sont pas évalués selon les mêmes critères.

On a longuement abordé la question dans notre article sur l’estimation immobilière, publié récemment. L’estimation porte à la fois sur la construction et sur le terrain. Elle concerne notamment :

• Le secteur géographique (zone rurale, périurbaine, ou urbaine) ;
• Les commodités (écoles, commerces, services médicaux, transports) ;
• Les caractéristiques du bien (superficie, état général, ensoleillement, équipements, standing, etc.) ;
• Les travaux à prévoir (ravalement de façades, rénovation énergétique, rafraîchissement intérieur).

Ces données sont ensuite étudiées en fonction du contexte immobilier local, du nombre de biens similaires en vente par rapport aux nombres d’acheteurs potentiels.

Les critères pour déterminer le prix de vente d’un terrain nu 

Estimer la valeur vénale d’un terrain est un processus très différent. Au moment de l’estimation, la parcelle est libre de toute construction. Pour évaluer sa valeur marchande, l’agent immobilier ou l’expert prend en compte les qualités du terrain (emplacement, état général, superficie, commodités). 

Mais il étudie aussi sa constructibilité. Un terrain non constructible n’aura pas la même valeur vénale qu’un terrain sur lequel il est possible de construire une maison. 

La viabilisation du terrain est aussi un critère important pour fixer le prix de vente d’une parcelle non bâtie. Un terrain à viabiliser ne peut pas accueillir de construction en l’état. Dans la mesure où des frais de raccordement sont à prévoir, ils seront forcément répercutés sur le prix de vente. 

L’acheteur a-t-il un impact sur la valeur vénale d'un bien ?

Que votre bien soit un terrain bâti ou non bâti, il reste un dernier paramètre à prendre en compte : l’acheteur. Vendre à un particulier ou à un professionnel de l’immobilier sont deux choses très différentes.

Dans 99% des cas, un particulier cherche à acheter un logement pour son compte, ou pour faire un investissement locatif. Il ne va pas se lancer dans des travaux faramineux pour construire une opération immobilière d’envergure. Ce qui l’intéresse, c’est la valeur marchande du bien au moment de son achat.

Mais si vous choisissez de vendre à un promoteur, à un constructeur ou à un aménageur, il va s’intéresser au potentiel de votre bien immobilier. Il va se projeter au-delà de l’état actuel du terrain et des constructions s’il y en a. La constructibilité de la parcelle, mais aussi sa mutabilité vont lui permettre de concevoir un projet immobilier (maisons individuelles, lotissement, petit collectif).

Ainsi, le prix de vente d’un bien est presque toujours supérieure en cas de vente à un promoteur immobilier.

Landup vous aide à estimer la valeur vénale de votre bien immobilier

Pour éviter les erreurs, et sécuriser au mieux la transaction, il est toujours préférable de se faire accompagner lors d’une vente à un promoteur. 

Landup, c’est LE partenaire de confiance pour connaître la valeur vénale de votre bien immobilier aux yeux des promoteurs. Nous mettons notre expertise à votre service pour vous accompagner à chaque étape de la transaction.

Nous réalisons une étude de faisabilité complète et nous déterminons la valeur marchande de votre maison ou de votre parcelle selon des critères objectifs.

Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez connaître sa valeur vénale ? Vous n’êtes pas sûr de vouloir vendre, mais vous êtes un peu curieux ? Rassurez-vous ! Notre estimation est gratuite et sans engagement.

N’hésitez pas à nous contacter !