Vendre à un Promoteur : Quels sont les pièges et risques ?

Souvent la réaction première d'un propriétaire foncier relève de la peur suivante : Comment ne pas se faire avoir par un promoteur ?😨😨

Les images d'Epinal ont parfois la fâcheuse tendance à perdurer dans le temps et à refléter une vérité qui mériterait d'être bien plus nuancée. Parmi ces nombreuses images il en est une qui reste bien ancrée dans la mémoire collective et qui relève du lieu commun : Les promoteurs immobiliers sont des escrocs et ils vont forcément vous arnaquer. Cela est-il vrai et de quoi faut-il se méfier ?

Vendre à un promoteur : pourquoi cette peur ?

Coluche disait à je ne sais quel sujet : "Il n'y a pas que des cons, mais ils y sont tous". Pour reprendre cette expression je dirais que dans la promotion immobilière et dans l'immobilier globalement "il n'y a pas que des escrocs, mais ils y sont tous" ! Attention toutefois la proportion d'escroc est bien heureusement très faible mais elle tient surtout au fait que lorsque l'on parle d'immobilier on parle de gros chiffres. Et fatalement les gros chiffres ça attire tout le monde, et pas toujours les personnes les mieux intentionnées.👿

Au demeurant cette peur et ce risque ont été alimentés au fil des années par les médias, qui sont toujours les premiers à relayer tel ou tel fait concernant l'immobilier, la promotion immobilière et les promoteurs, dans des appréciations à charge et dans une lecture des faits pas toujours juste.

Il n'y a qu'à se rappeler qu'au début des années 2000 et dans les années 90 lorsque l'obligation de souscrire des assurances n'était pas obligatoire pour un promoteur immobilier, afin de garantir l'achèvement du projet, de multiples opérations se sont effondrées avec à la clé des drames humains certains ! La cicatrice demeure, en dépit de la sécurité offerte par la loi désormais.👮🏼‍♂️👮🏼‍♀️

Quand à l'image du promoteur qui vient mettre dehors des occupants à coup de batte de base-ball je ne crois pas que cela existe réellement, mais ça fait plaisir de laisser imaginer que cela puisse être le cas.

Pour autant je ne dis pas que certains n'hésitent pas à raconter n'importe quoi, à proposer n'importe quoi, et à user parfois de propos et de méthodes absolument scandaleuses.

Je pourrais malheureusement vous raconter beaucoup de tristes anecdotes... Passons maintenant à ce qui vous préoccupe sans doute et aux pièges et risques.

Le risque et le piège paradoxal du prix

Est-ce que je vends mon terrain ou ma maison au bon prix ? Est-ce que je peux avoir plus ? C'est souvent les deux questions qui reviennent le plus souvent lorsque l'on parle du prix d'achat/vente d'un terrain constructible à un promoteur.

• Un prix trop bas : C'est le risque couru, qui fort heureusement est assez rare de nos jours pour la simple et bonne raison que la concurrence est féroce et qu'un professionnel ne se retrouve jamais seul sur une négociation. Du coup cela arrive rarement de se retrouver à vendre son terrain moins cher que ce qu'il ne vaut. Attention toutefois à être prudent ! J'entends régulièrement des histoires de promoteurs qui tentent leur chance face à des personnes vulnérables ! Une simple mise en concurrence vous garantira de faire jouer l'offre et la demande. Je précise en outre qu'un professionnel qui vous propose 100 pour revenir ensuite rapidement vous en proposer 200 ce n'est pas bon signe.👺👺

• Un prix trop haut : Le risque numéro un qu'il est parfois difficile de faire comprendre aux propriétaires. Je reviendrai une autre fois sur la constitution du prix mais souvent le plus offrant n'est pas le promoteur qui vous permettra de vendre votre terrain constructible et votre maison à la fin !!! C'est plutôt celui qui va vous emmener vers d'innombrables renégociations pour finir sur des délais de vente aberrants et à un prix parfois inférieur à d'autres qui vous auraient permis, eux, de boucler la vente. J'insiste sur le fait qu'il existe une pratique courante qui consiste à surgonfler le prix pour arracher la signature, peu importe la réalité de l'offre, pour tout simplement revenir négocier plus tard en invoquant des arguments savamment préparés. Ne vous laissez jamais abuser par la simple question du prix.💰💰

Les conditions de la mise en œuvre du projet de construction

Ce sujet est souvent corrélé à la question du prix et il est difficile voir parfois impossible pour un propriétaire de comprendre tous les tenants et les aboutissants d'un projet, d'une concertation avec les collectivités, de l'enjeu de la densité, de la programmation etc...

Pour le promoteur il existe une vraie part de prise de risque dans le montage de ses opérations et il peut jouer sur beaucoup de leviers pour minimiser ou maximiser ce risque et l'ensemble de ces paramètres ont un impact sur l'offre, la qualité du projet et le prix proposé. Le risque est alors de se laisser séduire et embarqué dans un projet qui n'existera jamais parce que non conforme à la réglementation (cela paraît aberrant mais cela arrive.) mais plus souvent non conforme à "l'esprit".

Et là encore certains se sont faits des spécialistes du "on signe et on verra après, de toute façon on aura ficelé le propriétaire au moins un temps !"🕒🕒🕒

Les conditions de la promesse de vente

Langage imbitable, syntaxe compliquée, vocabulaires et termes jamais lus ailleurs, pas de doute nous sommes bien sur un document à valeur juridique. Clauses dérogatoires, conditions suspensives, prorogation de délais toute la panoplie du document qui fait peur est déployée sur la promesse de vente que les propriétaires signeront avec le promoteur, le plus souvent chez le notaire du vendeur !

La plupart du temps ce document est assez standard et on y retrouve pour la majeure partie des "dossiers" les mêmes termes et conditions. Ce sont plutôt les modalités temporelles et financières qui changent.

Et là il faut bien faire attention à ce que l'on signe parce qu'une fois que le document est signé, il est signé ! Et vous ne pouvez pas revenir sur les conditions évoquées. Précisons toutefois que l'acheteur non plus ! Si l'acheteur à indiqué dans la promesse de vente vous acheter votre bien immobilier 100 il ne peut pas vous l'acheter 80 à la fin et vous forcer la main, sauf si il a inclut une clause le permettant. Il est toutefois assez rare que le notaire du vendeur laisse passer ce type de clauses. Mais attention malgré tout.

Une confiance à surveiller

Pour conclure il convient déjà de respecter quelques principes de base que nous rappelons dans un article qui vous aidera à bien appréhender la discussion et la négociation avec votre interlocuteur.

Faîtes confiance également à votre intuition tout en gardant bien à l'esprit que l'interlocuteur malhonnête ne se présentera jamais à vous avec des cornes sur le front et la bave aux lèvres.😂😂😂

Enfin ne remettez pas en cause le métier et le professionnalisme de tous vos interlocuteurs. Si vous avez pu créer une négociation sereine (ni trop peu, ni trop d'interlocuteurs), que vous vous êtes impliqué, et que vous avez pu challenger leur professionnalisme (respect du temps, respect des engagements pré-signature, qualité des conseils etc etc....) il y a de fortes chances que vous déjouiez les risques et les pièges les plus courants.