Faut-il signer l'offre du promoteur avant la promesse de vente ?

Quelle est la valeur de l'offre émise par le promoteur ?

Vous avez choisi le promoteur avec lequel travailler et à qui vous allez vendre votre terrain et votre maison pour qu'il puisse réaliser son projet immobilier ? Bravo ! Vous avez franchi une étape importante du processus de négociation et de vente de votre bien immobilier et réussi à survivre à la foire d'empoigne de la mise en concurrence des promoteur !

Le promoteur vous propose dès lors de signer son offre d'achat avant de signer le contrat final qui prendra la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'une promesse synallagmatique chez votre notaire. Comment réagir ?

L'offre d'achat : qu'est-ce que c'est ?

Il s'agit tout simplement de la retranscription écrite des éléments de la négociation entre le vendeur et l'acheteur et la proposition sur le prix et les conditions de la vente. C'est un document classique de ce type de vente mais sa production n'est jamais à prendre à la légère et totalement anodine. On l'appelle aussi offre foncière.

Souvent le promoteur sacralise et prend le temps de produire ce document au vendeur même si celui-ci fait des pieds et des mains pour obtenir cette offre. Cette remise de ce "presque contrat" est d'ailleurs presque toujours un bon indicateur du professionnalisme de votre interlocuteur.

Une remise trop rapide peut-être dictée par la négociation mais pas toujours souhaitée par le futur acquéreur, de peur que le vendeur puisse s'en servir et la montrer aux concurrents. Elle peut servir à faire grimper le prix en factualisant le montant d'une offre et pire encore en révélant des spécificités de montage de l'opération visée qui puisse profiter à des concurrents.

C'est pourquoi sa remise au propriétaire vendeur relève toujours de la prudence et c'est bien normal. L'édition d'une offre est aussi le résultat du travail du promoteur et comme ce dernier n'achète pas un bien de consommation banal mais une opération complexe il est tout à fait légitime pour lui de vous en faire une présentation et de vous pousser à en garder la totale confidentialité.

Pour l'autre partie et donc le vendeur la production de cette offre est gage de sérieux de la part de l'acheteur et lui permet le cas échéant de bien pouvoir comparer les différentes offres et les options possibles qui s'offrent à lui. Les projets peuvent être différents, les conditions aussi et il est naturel pour lui de pouvoir avoir des traces écrites des différentes discussions afin de pouvoir mieux comparer et comprendre.

L'offre d'achat : que contient-elle ?

Elle va se composer de façon classique de plusieurs parties :

• Le prix : Evidemment ! C'est souvent d'ailleurs le seul élément qui soit jugé comme important par le futur vendeur. A tord bien sur mais sans prix l'offre ne vaut pas grand chose

• Les conditions suspensives et autres clauses : Si possible il en faut la liste exhaustive pour bien comprendre à quoi tient la réalisation du programme immobilier prévu et le paiement du prix.

• Un calendrier prévisionnel : Comment va se dérouler le projet et dans quel durée potentielle de réalisation celui-ci est prévu, et quelles en sont les grandes étapes (dépôt permis de construire, obtention, recours des tiers...) ?

• La présentation du promoteur et du projet : Si les trois étapes précédentes sont obligatoires cette étape là est très peu normée dans la remise des offres et peut-être complètement occultée par l'acheteur avec une prise en compte sommaire. Pourtant elle peut-être révélatrice de l'engagement et du professionnalisme du promoteur immobilier. Après tout la pédagogie, les explications et la précision ne sont pas des efforts anodins. C'est souvent ce chapitre là qui fait qu'une offre puisse faire 2 pages ou une dizaine.

• La validité de l'offre : La validité de l'offre doit être précisée dans le temps(jour et mois de durée de validité) et ne saurait être une offre valable ad vitam aeternam.

L'offre d'achat : quelle est sa valeur juridique ?

Le promoteur vous demande donc de signer cette offre tout en vous rassurant par ailleurs qu'il ne s'agit pas du document final qui fera office de promesse de vente et de document final actant la transaction.

Poser sa signature sur un document n'est en pratique  jamais un acte anodin et si le promoteur vous le demande ce n'est donc pas pour rien.

Attention toutefois si un promoteur vous force la main en minimisant l'impact de cette signature et en faisant passer ça pour un vulgaire et banal document. Auquel cas fuyez ce "professionnel", cela ne sent pas bon !

Pour répondre précisément à la question posée et au risque de décevoir les lecteurs la réponse est que l'opinion est largement divisée sur le sujet et que même les professionnels du droit ne savent pas trop...

La réalité c'est que la promesse de vente qui sera signée chez le notaire est un document de 30 pages, complexe et rempli de formalités légales que seules un professionnel assermenté maitrise. La vente immobilière étant encadrée elle ne saurait ici se résumer à un document de 2 pages qui vient uniquement fixer le cadre et les grandes lignes de l'engagement prévu.

Pour autant sa signature vous engage, moralement déjà, mais aussi un peu juridiquement puisque le promoteur n'hésitera pas à se retrancher derrière sa signature pour vous pousser à la vente selon le contexte.

Il y a peu de doutes sur le principe que devant un tribunal la justice donnerait raison à un particulier face à un professionnel si le particulier renonçait à vendre son bien malgré la signature de l'offre. La justice est en général protectrice pour le non-sachant face au professionnel.

Mais tout est affaire de contexte ! Si le particulier refuse in fine la vente pour des raisons personnelles il y a peu de chances que le promoteur engage des formalités contre le vendeur (ou futur vendeur en fait) pour faire exécuter la vente.

En revanche si le vendeur se rétracte parce qu'un autre acheteur se serait manifester pour proposer 10% de plus entre-temps et avant la signature de la promesse de vente il est sur que l'acheteur avec qui vous avez signé un accord ne vous fera pas de cadeaux.

La question ne sera donc pas tant d'aller au tribunal et de gagner mais plutôt d'aller au tribunal tout court ! Le temps de la justice est ce qu'il est, et entre le jugement et l'appel vous perdrez bien 2 ou 3 ans supplémentaires pendant lesquelles vous ne pourrez rien faire avec personne ! Et la signature de cet offre écrite constitue un motif légitime au promoteur pour agir alors que le contexte le poussera à le faire.

Faut-il dont signer cette offre écrite ?

Il existe bien sur une part d'inconnue sur le professionnalisme, la compétence de l'acheteur et surtout sur l'issue du projet prévu. Par ailleurs l'absence de notaire pour la signature de l'offre qui se fait souvent entre quatre yeux entre le promoteur et le particulier est forcément anxiogène. Et si la concurrence a été rude le propriétaire foncier aura surement eu à faire à des interlocuteurs peu scrupuleux n'hésitant pas à faire peur et pouvant paralyser la prise de décision et la signature .

Si après les multiples étapes de la négociation et de votre relation avec l'acheteur vous êtes en phase sur les conditions suspensives, les délais, les modalités et la somme et que surtout vous avez confiance dans votre interlocuteur et qu'il vous a prouvé qu'il la méritait vous pouvez décider de la signer.

Cela apportera une garantie pour l'acheteur que le dossier est en cours pour lui et il pourra commencer à travailler dessus et prendre contact avec le notaire pour rédiger la promesse de vente qui se substituera à cette offre écrite.

C'est ce document qui donnera un aspect définitif à vos accords et actera la vente de votre bien, sous conditions toutefois.

Vous aurez donc compris que l'offre est davantage une garantie pour le promoteur de l'engagement du vendeur et une façon de sécuriser votre engagement tout en pouvant, le cas échéant, se prémunir d'une rétractation du vendeur au profit d'un tiers. Le principe pour lui étant de posséder un moyen de pression légitime si besoin. Ce n'est pas choquant si tout à été fait correctement.

Mais au final retenez que la signature de cette offre n'est pas une obligation et est accessoire. Aucun promoteur ne vous refusera une signature chez le notaire sans signature préalable de ce document ! Vous êtes libre de refuser et de n'accepter que le document notarié prévu à cet effet. Soyez sur dès lors que le promoteur mettra tout en œuvre pour que cela se fasse rapidement 🙂