Comment vendre une maison en indivision ?

L’indivision est un régime juridique un peu particulier. Elle consiste à partager la propriété d’un bien immobilier entre plusieurs personnes, souvent dans le cadre d’une succession ou au cours d’un mariage. Les co-indivisaires sont liés par un régime de propriété collective. Ils gèrent le bien immobilier ensemble, et en assument conjointement la charge financière. L’indivision n’est pas un obstacle à la vente, mais la cession de parts ou la vente de la totalité du bien immobilier indivis sont soumises à certaines contraintes. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en indivision et vous souhaitez vous en séparer ? Voici tout ce que vous devez savoir avant de vendre une maison en indivision.

L’indivision un régime de propriété collective

En droit immobilier, l’indivision est un statut juridique très répandu, impliquant le fractionnement du droit de propriété. Elle possède un cadre juridique strict, qui vise à protéger les droits de chaque co-indivisaire.

Qu'est-ce qu'une indivision ?

L’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent collectivement un bien immobilier (appartement, maison, terrain, etc.). Chaque propriétaire est désigné en tant que co-indivisaire, tandis que pour évoquer le bien, on parle de bien indivis. La part détenue par chaque indivisaire est identifiée en tant que quote-part.

L’indivision est un régime juridique très répandu, que l’on retrouve dans des situations variées, notamment :

• L’achat d’un bien immobilier au cours d’un mariage sous le régime de la séparation de biens ;
• L’achat d’un bien immobilier par deux personnes liées par un PACS, ou en situation de concubinage ;
• Une succession ou une donation ;
• Un achat familial.

Si l’indivision peut être perçue comme un statut temporaire, notamment dans le cadre d’une succession ou d’une donation, ce n’est pas toujours le cas. Un bien immobilier indivis détenu par deux époux ou deux partenaires liés par un PACS n’a pas vocation à prendre fin.

Les droits et les devoirs des co-indivisaires

Dans une indivision, les co-indivisaires disposent de droits et de devoirs, évoqués aux articles 815 et suivants du Code civil. Ainsi, chaque co-indivisaire doit figurer sur l’acte de propriété. 

Tous les indivisaires sont propriétaires collectivement du bien immobilier, indépendamment de leur quote-part. La propriété peut être partagée à parts égales, mais chaque co-indivisaire peut aussi recevoir une quote-part différente. C’est le cas lors d’une succession : l’époux survivant reçoit 50 % des parts, et les enfants se partagent les 50 % restants. 

Chaque indivisaire peut utiliser le bien indivis, s’il respecte trois conditions : 

• Respecter la destination du bien immobilier (une maison doit être utilisée en tant qu’habitation, un terrain agricole doit rester un terrain agricole, etc.)
• Obtenir l’accord des co-indivisaires ;
• Verser une indemnité aux autres propriétaires , sauf si ces derniers y renoncent.

La gestion d’un bien immobilier indivis peut faire l’objet d’une convention d’indivision, signée par l’ensemble des co-indivisaires.

Indivision et copropriété : comment les différencier ?

L’indivision est souvent confondue avec la copropriété. Pourtant, même si ces deux statuts juridiques se ressemblent, ils comportent des différences notables. 

Un bien indivis est détenu collectivement par l’ensemble des co-indivisaires. Aucun indivisaire ne peut se prévaloir d’un droit individuel sur tout ou partie du bien. Il ne peut pas utiliser ou disposer du bien sans l’accord des autres indivisaires. 

À l’inverse, la copropriété organise la propriété en créant des espaces privatifs, détenus individuellement par un ou plusieurs copropriétaires, et des espaces communs, partagés entre tous les propriétaires. Chaque copropriétaire jouit d’un droit exclusif sur sa partie privative, il peut en disposer librement.

Cession de quote-part : peut-on sortir d’une indivision ?

L’entrée dans une indivision n’est pas toujours volontaire. Par exemple, si vous héritez d’un terrain avec vos frères et sœurs, le régime de l’indivision s’impose. C’est pourquoi la loi vous autorise à quitter librement ce statut juridique.

Sortir d’une indivision, un droit reconnu par le code civil 

Comme le mentionne l’article 815 du Code civil, personne ne peut être contraint à rester dans une indivision. Autrement dit, chaque co-indivisaire est libre de sortir d’une indivision. Les autres co-indivisaires ne disposent d’aucun moyen pour le retenir, et l’empêcher de vendre sa quote-part.

Mais dans la mesure où personne n’est pleinement propriétaire du bien indivis, la procédure de sortie d’une indivision fait l’objet de mesures spécifiques, destinées à protéger l’ensemble des co-indivisaires.

Les modalités de cession d’une quote-part indivise

Si l’un des propriétaires décide de quitter l’indivision, il doit mettre en vente sa quote-part indivise. La plupart du temps, il en informe d'abord ses co-indivisaires, et leur propose d'acheter ses droits sur le bien. Ces derniers disposent d'ailleurs d’un droit de préemption. Ils sont prioritaires pour acquérir les parts, individuellement ou collectivement.

Néanmoins, il est possible qu’aucun propriétaire ne se porte acquéreur. Dans ce cas, le vendeur peut céder sa quote-part indivise à un tiers. Même s’il s’agit d’une situation rare, puisque les indivisions rassemblent souvent des personnes d’une même famille, ce n’est pas interdit.

Avant la cession, le bien immobilier indivis doit faire l’objet d’une estimation, afin de déterminer la valeur de la quote-part mise en vente. En cas de cession à un tiers, le vendeur doit informer ses co-indivisaires sur le prix et les conditions de la vente, et leur communiquer l’identité de l’acquéreur.

Comment se déroule la vente d’une maison en indivision ?

Vous souhaitez vendre votre maison à un promoteur immobilier, mais vous n’êtes pas le seul propriétaire ? Rassurez-vous, il est tout à fait possible de céder un bien détenu sous un régime de propriété collective.Voici comment fonctionne la vente d’un bien indivis.

La vente résultant d'une décision collective

Divorce, séparation, succession, il existe de nombreuses raisons de vouloir mettre fin à une indivision. Mais si chaque indivisaire peut vendre sa quote-part quand il le souhaite, la vente du bien immobilier est plus complexe. 

Pour vendre un bien indivis, vous devez en principe obtenir l’accord de l’ensemble des co-indivisaires. Si un seul détenteur du bien immobilier manifeste la volonté de la vendre, les autres co-indivisaires peuvent simplement lui racheter ses parts. Mais ils peuvent aussi accepter la vente. 

Le prix de vente et les modalités de partage du bien indivis doivent résulter d’une décision collective. Si la répartition des droits de propriété n’est pas fixée dans la convention d’indivision ou dans l’acte d’achat, la loi estime qu’ils sont répartis équitablement - à parts égales donc - entre tous les indivisaires. 

La vente d'une maison en indivision en l’absence de consensus

Si vous n’avez réussi à convaincre l’ensemble des co-indivisaires de la nécessité de vendre, tout n’est pas perdu. La loi s’est récemment assouplie, et permet de vendre la maison même en l'absence de consensus.

L’article 815-5 du Code civil précise qu’un co-indivisaire peut être autorisé à vendre sur décision de justice, au nom de l’intérêt commun. On parle alors de vente en licitation. Le tribunal fixe le prix de vente, et désigne un notaire pour organiser la vente. 

Par ailleurs, les co-indivisaires qui réunissent au moins les deux tiers des droits de propriété du bien peuvent décider de vendre le bien, au titre de la majorité absolue. Dans ce cas, ils doivent signaler leur projet de vente à un notaire, qui en informe les autres co-indivisaires. Ces derniers ont alors 3 mois pour faire connaître leur décision. S’ils refusent de vendre, les co-indivisaires détenant la majorité des 2/3 doivent saisir le tribunal de grande instance pour valider la mise en vente.

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Vos questions

Est-ce qu’une indivision équivaut à une copropriété ?

Non, l’indivision et la copropriété sont deux choses différentes. En indivision, les propriétaires partagent des droits collectifs sur le bien immobilier, et aucun indivisaire ne peut en disposer sans l’accord des autres propriétaires. En copropriété, la propriété du bien est partagée entre les espaces privatifs, et les parties communes. Chaque copropriétaire dispose de droits exclusifs sur sa partie privative.

Peut-on librement sortir d’une indivision ?

Oui, chaque co-indivisaire peut quitter librement une indivision, sauf convention ou décision judiciaire contraire. Néanmoins, la cession de sa quote-part obéit à des règles strictes. Les co-indivisaires disposent d’un droit de préemption et sont prioritaires pour acquérir les parts du co-indivisaire sortant.

Comment vendre un bien en indivision sans accord unanime ?

En principe, la vente d’un bien immobilier en indivision nécessite d’obtenir l’accord de tous les co-indivisaires. Néanmoins, la loi française autorise un co-indivisaire à saisir unilatéralement la justice pour obtenir la vente ou le partage du bien, au nom de l’intérêt commun. Il est également possible de vendre si vous réunissez les 2/3 des droits de propriété du bien.

Je détiens un bien immobilier en indivision, puis-je vendre mes parts à un tiers ?

Oui, il est possible de vendre les parts détenues dans une indivision à un tiers. Même si c’est un cas de figure plutôt rare, aucune disposition législative ou réglementaire ne l’interdit. Néanmoins, les co-indivisaires disposent d’un droit de préemption. Ils peuvent acquérir la quote-part du vendeur en priorité.