Vendre une maison en péril : tout ce que vous devez savoir

Une maison en ruine n'a pas perdu toute sa valeur !

Maison en état de péril : qu’est-ce que ça signifie ?

Un immeuble en péril est un bien dont l’état de dégradation représente une menace pour la sécurité des biens et des personnes. Lorsqu’il est constaté, le péril ordinaire ou imminent autorise la mairie à prendre des mesures de protection. 

Qu’est-ce qu’un immeuble en péril ?

En France, l’état des biens immobiliers, et notamment des logements, fait l’objet d’une surveillance étroite. Afin de lutter contre l’habitat insalubre ou dégradé, la loi encadre la location et la vente des immeubles en mauvais état. 

Un immeuble est déclaré en péril dans les cas suivants : 

• La structure du bâtiment est altérée, et ne garantit plus la sécurité des personnes et des biens qui se trouve à l’intérieur ou à proximité ;
• Les équipements communs des immeubles d'habitation sont défectueux et leur utilisation représente un risque pour les occupants de l’immeuble et pour le voisinage ;
• Des matières dangereuses (explosifs, substances inflammables) sont entreposées dans le bâtiment, et menacent la sécurité des personnes et des biens.

L’état de péril concerne donc essentiellement les immeubles dont la structure menace de s’effondrer. Affaissement du toit ou du sol, fissures profondes dans les murs, pans de façade qui se décrochent, chute de pierres, les risques sont nombreux. Ces biens ne sont plus en mesure d’accueillir des occupants dans de bonnes conditions. Ils représentent un danger pour les habitants, mais aussi pour le voisinage et pour les passants.

Le péril ne doit pas être confondu avec l’insalubrité, même s'il s'agit de deux notions complémentaires. Une maison insalubre menace la sécurité ou la santé des personnes. Par exemple, elle peut être infestée de nuisibles ou comporter de l’amiante. Le péril ordinaire ou imminent concerne la solidité et la stabilité du bâtiment. Un immeuble en péril n’est pas forcément insalubre, et inversement.

La procédure de mise en péril 

La procédure de péril est encadrée par plusieurs textes juridiques. En avril 2024, elle a fait l'objet d’une nouvelle loi visant à simplifier la rénovation des bâtiments dégradés.

Le maire est habilité à constater l’état de dégradation des immeubles qui se trouvent sur son territoire. Il peut agir sur signalement ou procéder de lui-même à une visite lorsqu’un immeuble apparaît visiblement en très mauvais état. 

Toute visite d’un logement susceptible d’être en péril doit faire l’objet d’un rapport de la part des services municipaux. Lorsque l’immeuble est effectivement en ruine, ce constat permet au maire d’engager une procédure de mise en péril.

Cette procédure administrative est nécessairement contradictoire. Le rapport doit être transmis au propriétaire de la maison ou de l’immeuble, qui peut alors s’expliquer sur l’état de dégradation avancé de son bien. À l’issue de cette procédure, le maire prend un arrêté de mise en sécurité, aussi appelé arrêté de péril ordinaire. 

En cas d’urgence, c’est-à-dire lorsque l’effondrement de l’immeuble est imminent, le maire peut agir sans respecter la procédure contradictoire. Il peut prendre sans délai un arrêté de péril imminent.

L’arrêté de mise en sécurité ou arrêté de péril liste les travaux à engager pour mettre fin au danger. Dans certains cas, la démolition partielle ou totale du bâtiment peut être demandée. L’arrêté peut également comporter une mesure d’interdiction d’habiter à titre provisoire ou permanent.

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Vendre une maison en péril : que dit la loi ?

La loi encadre la vente des immeubles dégradés, et il n’est pas interdit de vendre une maison en péril. Mais face au risque que représentent de tels biens pour les futurs acheteurs, les vendeurs doivent respecter un certain nombre d'obligations légales.

Les conséquences de l’arrêté de péril pour le propriétaire

Pour le propriétaire de la maison, l’arrêté de péril emporte de nombreuses conséquences à la fois matérielles, logistiques et financières. Si la maison est frappée par une interdiction d’habiter, et si elle accueille des locataires, ces derniers ne sont plus tenus de payer leur loyer. Le propriétaire doit les reloger, à ses frais. 

Par ailleurs, il doit effectuer les travaux demandés dans le délai fixé par la mairie. S’il ne le fait pas, le maire peut lui faire payer une astreinte, et exécuter d’office les travaux de rénovation ou de démolition de la maison.

L’arrêté de péril génère donc d’importantes pertes financières pour le propriétaire, qui doit financer les réparations de la maison et  le relogement de ses locataires. Il est responsable de la bonne exécution des travaux dans le temps imparti. 

Le devoir de transparence du vendeur

En droit immobilier, les propriétaires vendeurs ou bailleurs ont un devoir de transparence envers les acquéreurs ou les locataires potentiels. Aussi, vous devez fournir toutes les informations dont vous avez connaissance à vos interlocuteurs, sans tenter de dissimuler tel ou tel défaut. Dans le cas contraire, votre responsabilité pourra être engagée. 

L’acheteur qui est informé de l’état de péril du bien seulement après la vente peut la faire annuler pour vice caché. Le Code civil l’autorise également à réclamer des dommages et intérêts.

Les documents à transmettre à l’acquéreur

Toute vente immobilière s'accompagne d’obligations légales et de formalités administratives. Afin de respecter le devoir de transparence, vous devez fournir une copie de l’arrêté de péril à l’acheteur, et lui exposer clairement la situation. Vous devez également préparer un dossier de diagnostics techniques, et le remettre à chaque acquéreur potentiel. 

Ce dossier peut contenir jusqu’à 10 diagnostics obligatoires pour vendre une maison ou un appartement. Parmi ces documents techniques : le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante, ou l’état des risques et pollutions (ERP).

Par ailleurs, vous devez transmettre à l’acquéreur tous les rapports d'expertise et les devis estimatifs des travaux que vous possédez. Si un permis de construire a été délivré par la mairie pour ces travaux, vous avez la possibilité de le transférer à l’acheteur.

L’impact de l’arrêté de péril sur la vente

L’arrêté de péril a des conséquences directes sur la vente. Elle influence le prix de vente du bien, et peut faire fuir bon nombre d'acheteurs potentiels. Pour autant, il n’est pas forcément nécessaire de lever un arrêté de péril avant de vendre. 

Faut-il lever l’arrêté de péril avant la vente ?

L’état de péril n’est pas forcément irrémédiable. Si le propriétaire effectue les travaux demandés, il peut obtenir la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité. Mais ces démarches prennent du temps. 

Vous devez respecter toutes les clauses de l’arrêté et financer les travaux nécessaires à la remise en état de la maison. Des travaux qui peuvent être particulièrement coûteux, puisqu’ils concernent la structure du bâtiment (toiture, murs porteurs, fondations, façades, etc.). 

Ainsi, si vous ne pouvez pas supporter de telles dépenses, ou si vous n’êtes pas en mesure de gérer les travaux, il peut être plus avantageux de vendre plutôt que d’obtenir la mainlevée de l’arrêté de péril.

Estimation d’une maison en péril : une étape délicate

L’existence d’un arrêté de péril ordinaire ou imminent va fortement influencer l’estimation immobilière. Une maison en ruine ou fortement dégradée perd de la valeur. En l'état, elle ne peut être ni louée ni habitée, et nécessite une rénovation importante. Le prix des travaux et les tracas qu’ils peuvent engendrer seront répercutés sur le prix de vente. 

La perte de valeur d’une maison en péril est difficile à évaluer, car elle dépend de plusieurs facteurs. La superficie du terrain, son emplacement géographique et la nature des travaux à prévoir sont pris en compte. 

À qui vendre une maison en péril ?

Même si l’arrêté de péril prescrit la démolition de la maison ou une rénovation lourde, votre bien conserve de la valeur. Mais autant être honnête, cela ne va pas vous aider à vendre facilement votre maison. 

Les particuliers risquent d’être effrayés par cette mesure de protection, et par la quantité des travaux à effectuer pour rendre la maison habitable. Par ailleurs, le nouveau propriétaire devra patienter plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant de pouvoir prendre possession des lieux. Un temps d’attente que de nombreux acheteurs ne pourront pas se permettre. 

À l’inverse, certains acquéreurs se montrent souvent très intéressés par l’achat de biens insalubres ou dégradés. C’est le cas du promoteur immobilier, qui sait déceler le potentiel d’une maison en péril, et qui a l’habitude de gérer des travaux lourds. 

Vous êtes propriétaire d’une maison en péril et vous souhaitez la vendre plutôt que de la rénover ? 

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Vos questions

Quelle est la différence entre l’insalubrité et l’état de péril ?

Un bien insalubre menace la sécurité ou la santé des personnes. Il peut être contaminé par de l’amiante, dévoré par la mérule ou infesté de termites. Un bien est déclaré en péril lorsque sa solidité est remise en cause. L’état de péril se traduit par un affaissement de toiture, des fissures profondes, des fondations fragilisées ou une façade qui tombe en ruine.

Je suis propriétaire d’une maison en péril, dois-je la démolir ?

Les mesures à respecter pour mettre fin à une procédure de péril sont précisées dans l’arrêté de mise en sécurité. La démolition n’est pas une mesure systématique. Dans certains cas, la rénovation du bâtiment peut suffire à obtenir une mainlevée.

Puis-je louer une maison en état de péril ?

Selon l’état de dégradation de la maison, l’arrêté de péril peut comporter une mesure d’interdiction d’habiter. Dans ce cas, il n’est pas possible de louer la maison à un tiers. Si elle est déjà louée, vous devez reloger les locataires, à vos frais.