Selon la loi ÉLAN 2020, l’étude géotechnique G1 est obligatoire pour vendre un terrain constructible situé en zone à risque modéré ou fort de retrait-gonflement des argiles. Cette obligation concerne environ 48% du territoire français.
Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ou à un particulier ? L’étude de sol peut représenter un investissement de 600 à 1200 euros, mais elle devient obligatoire dans certaines zones exposées aux mouvements de terrain. Qui aurait envie d’acheter une maison qui risque de se fissurer à la première canicule ?
Secteurs concernés, procédure et contenu : Landup vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur l’étude géotechnique à réaliser avant une vente.
📊 Zones concernées par l’obligation d’étude de sol
Selon Géorisques.gouv.fr, la France est divisée en 4 zones selon le risque de retrait-gonflement des argiles :
| Zone | Couleur | Niveau de risque | Étude de sol |
|---|---|---|---|
| 0 | Blanche | Aucun risque | ❌ Facultative |
| 1 | Jaune | Risque faible | ❌ Facultative |
| 2 | Orange | Risque modéré | ✅ OBLIGATOIRE |
| 3 | Rouge | Risque fort | ✅ OBLIGATOIRE |
À retenir : L’étude G1 est obligatoire uniquement en zones orange et rouge. Pour vérifier votre zone, consultez la carte officielle Géorisques.
🏗️ L’étude géotechnique : un rapport détaillé sur l’état de votre terrain
Selon le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM), le retrait-gonflement des argiles représente un risque majeur pour la sécurité des constructions neuves. En France, près de la moitié des terrains sont concernés par ce phénomène.
L’étude de sol, aussi appelée étude géotechnique, sert à analyser la composition du sol de votre parcelle. Cette étape permet de préparer au mieux l’arrivée d’une future construction et de limiter les dégâts en cas de sécheresse intense.
Le phénomène de retrait gonflement des argiles : un risque pour les constructions
Le retrait-gonflement des argiles est un phénomène géologique bien documenté. En raison de sa porosité, l’argile se montre particulièrement sensible à l’humidité. En période de pluie, les sols argileux se gorgent d’eau et gonflent. Puis, l’argile se rétracte en séchant, et peut provoquer des dommages structurels sur les bâtiments.
Avec l’accroissement du nombre et de l’intensité de canicules, les mouvements de terrain découlant du phénomène de retrait-gonflement sont de plus en plus nombreux. Dans les territoires concernés, les constructions anciennes et celles dépourvues de fondations appropriées sont particulièrement vulnérables.
Il est toutefois possible de compenser ce risque, en prenant les mesures adéquates lors de la construction d’une nouvelle opération immobilière. C’est justement tout l’intérêt de l’étude de sol : informer pour mieux prévenir les dommages.
Étude G1 ou G2 : comment les différencier ?
L’étude de sol est une démarche qui consiste à analyser la composition d’un terrain, afin d’en découvrir les caractéristiques. L’objectif ? Identifier les dispositions constructives à respecter pour édifier un bâtiment solide, capable de résister aux mouvements de terrain liés au RGA.
En réalité, il existe deux types d’étude de sol :
- L’étude géotechnique G1, qui est une étude préalable à la vente, permettant de dégager des principes généraux de construction
- L’étude géotechnique G2 ou étude de sol de conception, qui intervient en phase avant-projet et qui porte plus spécifiquement sur l’opération projetée
L’étude de sol G1 concerne les terrains constructibles, qui ne sont pas encore bâtis. Depuis 2020, elle est obligatoire si vous souhaitez vendre votre terrain en zone à risque. Comme le prévoit la loi ÉLAN, elle doit être annexée au compromis et à l’acte authentique de vente.
L’étude de sol G2 est à réaliser lorsque vous souhaitez construire une maison ou un immeuble sur votre terrain. Si vous vendez un terrain nu, c’est le nouveau propriétaire qui devra s’en charger.
⚖️ Une étude géotechnique obligatoire pour vendre un terrain constructible
L’étude géotechnique G1 est donc obligatoire pour vendre un terrain constructible à un tiers dans certaines zones spécifiques. Mais tous les terrains ne sont pas concernés par cette obligation.
Les territoires concernés par l’étude de sol obligatoire
Tous les territoires ne sont pas exposés au retrait-gonflement des argiles. Ce risque concerne un peu moins de 50% des terrains français. Et parmi les terrains exposés à ce risque, tous ne le sont pas avec le même degré d’intensité.
Selon Géorisques.gouv.fr, l’État a cartographié le territoire pour répertorier les secteurs concernés par le risque de tassement différentiel. Cette carte établit un classement selon le degré d’intensité du phénomène :
- Le niveau zéro (zone blanche) correspond à une absence de risques
- Le niveau 1 (zone jaune) correspondant à une exposition faible (risque peu élevé)
- Le niveau 2 (zone orange), correspondant à une exposition modérée (risque moyen)
- Le niveau 3 (zone rouge), qui correspond à une exposition forte (risque élevé)
L’étude de sol est obligatoire pour céder un terrain constructible lorsqu’il est situé dans une zone exposée à un risque moyen ou fort. Le sud et le centre de la France sont particulièrement exposés au phénomène de retrait-gonflement des sols argileux. À l’inverse, la Bretagne et une partie du nord de la France sont situés en zone jaune.
Pour vérifier votre zone : Consultez la base de données Géorisques. Vous pouvez utiliser la carte de zonage interactive, et générer un état des risques de votre parcelle grâce à l’outil ERRIAL.
Les conséquences en l’absence d’étude de sol
Si vous possédez un terrain à bâtir situé en zone orange ou rouge, la loi vous impose de réaliser une étude de sol avant la vente. Pour autant, elle ne prévoit aucune sanction spécifique si vous passez outre cette obligation.
Dans les faits, le notaire vérifie que ce document est bien présent, et la vente ne pourra pas avoir lieu tant qu’une étude de sol n’est pas annexée au compromis et à l’acte de vente.
⚠️ Attention : Si l’acheteur fait construire une maison sur votre terrain, et que celle-ci est endommagée par un mouvement de terrain lié au retrait-gonflement des argiles, il peut engager votre responsabilité. Vous pourrez alors être condamné à lui verser des dommages et intérêts.
🔍 Comment obtenir une étude de sol avant la vente de votre terrain ?
En tant que vendeur, c’est à vous qu’il incombe d’obtenir une étude de sol avant la vente. Ce rapport doit être conforme aux enjeux fixés par la loi ÉLAN. Elle doit être réalisée par un professionnel et comporter de nombreuses informations sur la nature du sol.
Nature du terrain, risque sismique, porosité : que contient vraiment une étude de sol ?
L’étude de sol contient de nombreuses informations sur les caractéristiques du sous-sol de votre propriété. Elle s’intéresse à tout ce qui est de nature à fragiliser la stabilité du sol et des constructions futures.
La réalisation d’une étude de sol se déroule en plusieurs étapes. L’expert commence par analyser le terrain dans sa globalité (historique, études documentaires) avant de procéder à des sondages à plusieurs endroits différents.
Les échantillons prélevés sont analysés en laboratoire afin d’évaluer :
- La composition du sol, et notamment la teneur en argile
- Sa porosité
- L’hydrogéologie (présence et circulation d’eau dans le sol)
- L’existence d’anciennes cavités souterraines (naturelles ou creusées par l’homme)
- Une analyse de la présence de risques naturels sur le terrain (zone inondable, risque sismique, etc.)
Les résultats sont ensuite utilisés pour rédiger un rapport, contenant une liste de recommandations à respecter pour tout projet de construction.
Le recours obligatoire à un géotechnicien
L’étude de sol complète les documents établis dans le dossier de diagnostic technique, et notamment l’état des risques et pollutions. Il s’agit donc d’un rapport technique dont l’élaboration doit être confiée à un professionnel.
Pour l’obtenir, vous devez faire appel à un expert, comme un bureau d’étude technique ou un géotechnicien indépendant. Le financement de cette étude géotechnique est entièrement à la charge du vendeur.
Selon les professionnels du secteur, les tarifs pratiqués sont variables d’une région à l’autre. Comptez en moyenne entre 600 et 1200 euros pour obtenir votre document G1.
💡 Points clés à retenir
Obligation légale :
- L’étude G1 est obligatoire uniquement en zones orange et rouge (risque modéré à fort)
- Elle doit être fournie par le vendeur avant la signature du compromis
- Le coût est à la charge du vendeur (600-1200€ en moyenne)
Vérification de zone :
- Consultez Géorisques.gouv.fr pour connaître votre zone
- 48% du territoire français est concerné par l’obligation
- Sud et centre de la France particulièrement exposés
Conséquences :
- Aucune sanction pénale prévue
- Risque d’engagement de responsabilité en cas de dommages futurs
- Le notaire peut bloquer la vente si le document manque
❓ Vos Questions
Qui de l’acheteur ou du vendeur doit payer l’étude de sol ?
L’étude de sol G1 doit obligatoirement être fournie par le vendeur, et mise à disposition de tous les acquéreurs potentiels. En revanche, l’étude de sol G2 doit être fournie et financée par l’acquéreur, au moment de la conception de son projet.
Je veux vendre mon terrain, comment savoir si je suis concerné par l’étude de sol obligatoire ?
L’étude de sol obligatoire concerne les terrains situés dans une zone exposée au retrait gonflement des argiles, à un niveau d’intensité moyen à fort. Pour savoir si vous devez fournir une étude de sol à l’acquéreur, vous devez consulter la base de données Géorisques.
Combien coûte une étude géotechnique ?
Le coût d’une étude de sol n’est pas fixe. Il n’existe pas de barème légal, et les prix ne sont pas encadrés. Les tarifs proposés par les experts dépendent de nombreux critères : la nature du sol, la région, et le type d’étude réalisée (G1 ou G2) influencent le coût de la prestation. Comptez en moyenne entre 600 et 1200 euros pour une étude G1.
L’étude de sol est-elle obligatoire pour tous les terrains ?
Non, l’étude de sol G1 n’est obligatoire que pour les terrains constructibles situés en zone à risque modéré ou fort (zones orange et rouge). En zone blanche ou jaune, l’étude reste facultative mais fortement recommandée.
Quelle est la durée de validité d’une étude de sol ?
Une étude de sol G1 n’a pas de durée de validité légale fixe, mais les professionnels recommandent généralement de ne pas utiliser une étude de plus de 10 ans, sauf si les conditions géologiques n’ont pas évolué.
