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Rhône · CC des Vallons du Lyonnais

Vendre son terrain à Grézieu-la-Varenne : prix, PLU et tout ce qu’il faut savoir

Les terrains qui intéressent les promoteurs à Grézieu-la-Varenne font le plus souvent entre 2 450 m² et 3 820 m², avec une maison dessus. Un promoteur peut y payer autour de 820 €/m² de surface de plancher (SDP), soit environ 500 €/m² de terrain et, en médiane, 1,4 fois la valeur du bien en l’état.

Par Stéphane LacosteÉdition du 13 novembre 2026 · d’après le PLU approuvé le 19 octobre 2018

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Surface des terrains recherchés
3 300 m²
en médiane, de 2 450 m² à 3 820 m²
Prix possible, au m² de surface de plancher
820 €/m² SDP
en médiane, soit environ 500 €/m² de terrain
Par rapport à la valeur du bien
× 1,4
en médiane, de 1,3 à 1,5 fois
Diviser son terrain
307 000 €
ce que rapportent les lots détachés, en médiane

Ce qu’un promoteur peut payer, comparé à la valeur de la maison

Les promoteurs parlent en euros par m² de surface de plancher (SDP) : la surface de logements qu’ils pourront construire sur le terrain. C’est ce qu’on appelle la charge foncière. À Grézieu-la-Varenne, elle tourne autour de 820 €/m² SDP (de 810 €/m² à 830 €/m² pour la moitié centrale des terrains), soit environ 500 €/m² de terrain.

Pour la moitié des terrains retenus à Grézieu-la-Varenne, le prix possible dépasse 1,4 fois la valeur du bien en l’état. Pour la moitié centrale, il va de 1,3 à 1,5 fois.

Ces prix valent pour les 31 terrains retenus par l’analyse, pas pour tous les terrains de la commune.

Prix possible pour un promoteur, comparé à la valeur du bienfois la valeur du bien
  • Valeur du bien en l’étatbase 1
  • Prix possible pour un promoteur× 1,4 en médiane

    moitié centrale : de 1,3 à 1,5 fois

Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Le test en cinq questions

Votre terrain a-t-il le profil ?

Sur 2 959 parcelles examinées à Grézieu-la-Varenne, une sur 95 intéresse un promoteur. Les raisons qui écartent le plus de parcelles sont autant de questions à vous poser.

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Les cinq points vérifiés sur chaque parcelle.

  • Il touche une rue

    34 % des parcelles n’ont pas d’accès direct à une rue. Un terrain enclavé peut redevenir intéressant avec son voisin.

  • Sa forme permet de construire

    22 % sont des lanières ou des parcelles trop étroites pour accueillir un bâtiment.

  • Sa façade sur rue est assez large

    10 % sont écartées pour une façade trop courte, même quand la surface suffit.

  • Il est assez grand

    3 % des parcelles sont écartées parce qu’elles sont trop petites. Les terrains retenus font 3 300 m² en médiane.

  • Le PLU y permet le logement

    Seules les zones où le PLU permet le logement sont examinées : Ua, Ub, Uc, 3AU, AUa1, AUa2, AUa3, AUb. Le tableau zone par zone, plus bas, dit ce que recouvre chacune.

Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Densification douce

Garder sa maison et vendre une partie du terrain

À Grézieu-la-Varenne, 89 terrains permettent de détacher un lot sans toucher à la maison. Le projet le plus fréquent : deux maisons jumelées (47 terrains).

Les lots détachés rapportent 307 000 € en médiane par terrain, une fois payée la division (environ 14 000 €). La maison garde autour d’elle un terrain d’environ 590 m².

Le principe : la maison reste, un lot se détache au fond, desservi par la rue ou par un passage.
Ce qu’on y construitnombre de terrains
  • Plusieurs maisons jumelées4
  • Plusieurs maisons2
  • Deux maisons jumelées47
  • Une maison36
L’accès au lotnombre de lots
  • Sur la rue74
  • Par un passage24
surface d’un lot détaché, en médiane
860 m²
de 720 m² à 1 110 m²
ce que rapportent les lots d’un terrain, pour la moitié centrale
267 000 € à 417 000 €

Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Une autre piste

Un terrain d’activité ? À Grézieu-la-Varenne, l’analyse a repéré un terrain d’entreprise qui pourrait accueillir un nouveau projet, parmi 18 sites d’activité.

Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Les biens concernés

Les maisons que les promoteurs rachètent

29 des 31 projets démolissent le bâti existant pour reconstruire un petit immeuble ; les autres se font sur un terrain nu.

29 des 31 terrains appartiennent à des particuliers.

Âge de la maisonnombre de terrains
  • moins de 19485
  • 1948 à 197512
  • 1975 à 20009
  • 2000 et plus3

époque connue pour 29 des 31 terrains

Surface du terrainnombre de terrains
  • moins de 1 000 m²0
  • 1 000 à 2 000 m²0
  • 2 000 à 5 000 m²28
  • 5 000 m² et plus3
projets qui démolissent la maison pour reconstruire
29 sur 31
terrains appartenant à des particuliers
29 sur 31

Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Zone par zone

Où se trouvent les terrains recherchés

Les promoteurs cherchent surtout en zone Uc (30 terrains). Les terrains à diviser sont surtout en zone Uc (79 terrains).

Les zones de Grézieu-la-Varenne où le logement est possible
ZoneCe qu’elle recouvre (règlement du PLU)Hauteur permiseTerrains pour un promoteurTerrains à diviser
Ua« Sa vocation principale est l’habitation, mais elle reste ouverte aux activités d’accompagnement (commerces, bureaux, hôtels, services) et aux activités artisanales. » (page 24)3 niveaux (R+2)aucunaucun
Ub« A vocation principale d’habitat elle peut accueillir des activités économiques compatibles avec les fonctions résidentielles. » (page 31)3 niveaux (R+2)aucun2
Uc« Il s’agit d’une zone urbaine à dominante pavillonnaire. A vocation principale d’habitat elle peut accueillir des activités économiques compatibles avec les fonctions résidentielles. » (page 38)R+1 + attique3079
3AU« A vocation principale d’habitat elle pourra accueillir des activités économiques compatibles avec les fonctions résidentielles. » (page 77)3 niveaux (R+2)1aucun
AUa1« Toutes les occupations et utilisations de sol sont admises, sauf celles interdites à l’article 1, si elles se réalisent en une seule opération d’ensemble. » (page 84)3 niveaux (R+2)aucunaucun
AUa2« Toutes les occupations et utilisations de sol sont admises, sauf celles interdites à l’article 1, si elles se réalisent en une seule opération d’ensemble. » (page 84)3 niveaux (R+2)aucunaucun
AUa3« Toutes les occupations et utilisations de sol sont admises, sauf celles interdites à l’article 1, si elles se réalisent en une seule opération d’ensemble. » (page 84)2 niveaux (R+1)aucunaucun
AUb« Avec la réalisation des équipements publics et infrastructures, toutes les occupations et utilisations de sol sont admises, sauf celles interdites à l’article 1, » (page 91)2 niveaux (R+1)aucun8
  • Logement possible (Ua, Ub, Uc, 3AU, AUa1, AUa2, AUa3, AUb)
  • Autres zones urbaines
  • À urbaniser
  • Agricoles
  • Naturelles
  • Secteurs d’OAP

Zones des plans de préventionZone bleueZone rougeZone verte

Plan simplifié de Grézieu-la-Varenne : zones du PLU, secteurs d’OAP, zones des plans de prévention. Document opposable : Géoportail de l’urbanisme.

Sources : PLU de Grézieu-la-Varenne, modification n°2, approuvé le 19 octobre 2018 (Géoportail de l’urbanisme) ; Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026

Le PLU

Ce que le PLU de Grézieu-la-Varenne permet de construire

PLU de Grézieu-la-Varenne : modification n°2, approuvé le 19 octobre 2018. Les règles ci-dessous résument le règlement ; le règlement fait foi.

Les règles des zones où le logement est possible
ZoneHauteurEmprise au solSur rueLimites séparativesLogement socialStationnement
Ua3 niveaux (R+2)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
Ub3 niveaux (R+2)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
UcR+1 + attiquenon réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
3AU3 niveaux (R+2)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
AUa13 niveaux (R+2)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
AUa23 niveaux (R+2)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
AUa32 niveaux (R+1)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement
AUb2 niveaux (R+1)non réglementéeà l’alignement4 m au moins35 % dès 4 logements2 places par logement

Source : PLU de Grézieu-la-Varenne, modification n°2, approuvé le 19 octobre 2018 (Géoportail de l’urbanisme)

Le marché

Ce qui se construit à Grézieu-la-Varenne

19 ventes de terrains à bâtir enregistrées de 2021 à 2026. Prix médian : 270 000 €.

Côté promoteurs, 2025 a été l’année la plus forte, avec 59 logements autorisés dans des opérations de 5 logements et plus.

11 secteurs d’OAP encadrent les projets à venir, sans nombre de logements fixé.

Logements autorisés par an, opérations de 5 logements et pluslogements
  • 6
    2019
  • aucun
    2020
  • 37
    2021
  • 15
    2022
  • aucun
    2023
  • 46
    2024
  • 59
    2025
  • 9
    2026 (jusqu’au 2 octobre 2026)

Sources : Ventes immobilières (DVF), juillet 2021 - juin 2026 ; Permis de construire de 5 logements et plus (Sitadel), du 1er janvier 2019 au 2 octobre 2026 ; PLU de Grézieu-la-Varenne, modification n°2, approuvé le 19 octobre 2018 (Géoportail de l’urbanisme)

Avant toute démarche

Les risques à vérifier

Un plan de prévention couvre la commune : PPRNi de l’Yzeron. 6,5 % du territoire est en zone rouge, en principe inconstructible. Vérifiez où se trouve votre terrain avant de recevoir un promoteur.

Part du territoire dans chaque zone des plans de prévention
ZoneSurfacePart du territoire
Zone rouge48,7 ha6,5 %
Zone bleue0,6 ha0,1 %
Zone verte2,4 ha0,3 %

Source : PPRNi de l’Yzeron (approuvé le 22 octobre 2013) ; Zonages réglementaires des plans de prévention des risques (Direction Départementale des Territoires du Rhône), collectés le 1er octobre 2026 ; surfaces calculées par le moteur Landya

Autour de Grézieu-la-Varenne

Communes voisines

Votre terrain fait-il partie des terrains recherchés ?

Une analyse de votre terrain : ce que le PLU permet, ce qu’un promoteur peut payer, et s’il vaut mieux vendre ou diviser.

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Sources

  1. Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
  2. PLU de Grézieu-la-Varenne, modification n°2, approuvé le 19 octobre 2018 (Géoportail de l’urbanisme) · geoportail-urbanisme.gouv.fr
  3. Ventes immobilières (DVF), juillet 2021 - juin 2026
  4. Permis de construire de 5 logements et plus (Sitadel), du 1er janvier 2019 au 2 octobre 2026
  5. Prix du neuf estimé par R+4 (Stéphane Lacoste), en vigueur à l’édition du 13 novembre 2026
  6. PPRNi de l’Yzeron (approuvé le 22 octobre 2013) ; Zonages réglementaires des plans de prévention des risques (Direction Départementale des Territoires du Rhône), collectés le 1er octobre 2026 ; surfaces calculées par le moteur Landya
  7. BDNB (CSTB), d’après les fichiers fonciers de la DGFiP, millésime 2025-07.a (fichiers fonciers 2024)
  8. Registre national d’immatriculation des copropriétés (ANAH), à jour au 3 janvier 2026
  9. Fichier unifié des sites d’activité économique (Cerema), millésime 2025

Données réutilisables sous licence CC BY 4.0, en citant Landup.

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