Un cadre résidentiel recherché en bord de Saône

Fleurieu-sur-Saône est une petite commune située à une quinzaine de kilomètres au nord de Lyon, sur la rive droite de la Saône. Elle appartient à la Métropole de Lyon, tout en conservant une ambiance de village avec un tissu urbain peu dense, un environnement naturel privilégié et une qualité de vie résidentielle.

Avec environ 1 400 habitants pour une superficie de 2,08 km², la commune affiche une densité faible. Son urbanisation est concentrée autour de quelques axes structurants et de secteurs pavillonnaires bien établis, bordés de boisements, de zones agricoles et de rives naturelles.

Une urbanisation encadrée par les documents de planification

Fleurieu-sur-Saône est classée comme une commune à développement mesuré dans le SCOT. Le territoire est concerné par plusieurs contraintes naturelles : zones inondables, reliefs boisés, coupures vertes. Le PADD confirme cette orientation en insistant sur :

la préservation des espaces naturels et de la trame verte,
le maintien du caractère villageois,
la limitation de l’urbanisation à quelques secteurs précis autour du centre-bourg.

👉 La planification territoriale vise donc une densification ponctuelle, qualitative et maîtrisée, sans ouverture large à l’urbanisation.

Prix des terrains : une commune recherchée et très peu offerte

Les ventes récentes à Fleurieu-sur-Saône traduisent une rareté importante du foncier :

✅ Maison ancienne sur 870 m² : 470 000 €, soit plus de 540 €/m² de terrain
✅ Terrain constructible de 600 m² : 365 000 €, soit ≈610 €/m²
✅ Parcelle boisée ou non constructible en frange : autour de 100 €/m²

👉 Les prix dépassent régulièrement les 500 €/m², avec des tensions particulièrement fortes sur les parcelles viabilisées proches du centre ou des axes desservis.

📌 Pour comprendre le remembrement, fusionner des parcelles pour vendre plus cher.

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Permis de construire récents : une activité ponctuelle mais bien réelle

📊 Depuis 2023, la commune a enregistré :

🟦 5 permis pour une maison individuelle
🟥 1 permis collectif pour 15 logements

👉 Cela confirme une activité modeste, mais marquée par la réalisation d’un projet collectif d’envergure locale : une situation rare dans ce type de commune résidentielle.

📊 Dynamique de Production 2022-2025

Marché Promoteur (10+ logements)

📦 Permis étudiés : 0 permis (opérations 10+ logements uniquement)

📈 Production annuelle moyenne : 0 logements/an (segment 10+)

🏢 Opérations promoteurs : 0 permis (marché 10+ uniquement)

ℹ️ Profil de marché : Fleurieu-sur-Saône présente un marché foncier caractérisé par l’absence de grandes opérations promoteurs (10+ logements) sur la période 2022-2025. Cela ne signifie pas une absence de demande, mais plutôt un profil de développement orienté vers des opérations plus modestes (maisons individuelles, petits collectifs de moins de 10 logements). Notre Observatoire a toutefois identifié 4 opportunités stratégiques totalisant 7 031 – 10 546 m² de SDP, démontrant un potentiel de densification significatif pour des opérations futures.

🎯 Focus 2024-2025 : Pas de permis 10+ enregistrés → Pipeline de livraisons 2026-2027 concentré sur des opérations de taille inférieure ou en cours de préparation sur les secteurs identifiés par notre observatoire (Chemin du Gorgeat, Impasse de la Tête Noire).

📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement • L’absence de données sur ce segment n’exclut pas une activité sur les petites opérations (<10 logements) ni un potentiel de développement futur.

Un programme neuf en cours : L’Orée du Bois

Fleurieu-sur-Saône accueille actuellement un seul programme immobilier neuf :

🏡 L’Orée du Bois

Typologies : du 2 au 5 pièces
Prix à partir de : 147 000 €
Prestations : balcon, terrasse, jardin
Statut : en cours de commercialisation

👉 Ce projet, bien inséré dans le tissu existant, illustre la capacité ponctuelle de la commune à accueillir du logement collectif léger, tout en respectant son cadre de vie et ses équilibres locaux.

Règles d’urbanisme : quelles contraintes anticiper ?

Le règlement local impose des critères adaptés à l’identité de la commune :

emprise au sol limitée,
hauteur contrôlée (souvent R+1 maximum),
recul important par rapport aux voiries,
forte exigence en matière de traitement paysager,
gestion stricte des accès et stationnements.

👉 Pour connaître les règles applicables à votre parcelle, vous pouvez consulter la carte interactive du PLU-H.

Petites opportunités foncières à Fleurieu : que peut-on faire ?

Dans cette commune très encadrée, les leviers de valorisation sont souvent limités mais peuvent être efficaces :

✅ Créer un second lot sur une grande parcelle pavillonnaire,
✅ Requalifier un bâti ancien par extension ou démolition/reconstruction,
✅ Monter une petite opération groupée dans un secteur identifié comme urbanisable, avec l’appui d’un professionnel.

👉 Attention, seuls les terrains bien situés et précisément étudiés retiendront l’attention. Les pièges à éviter dans une vente à un promoteur.

📊 Potentiel constructible à Fleurieu-sur-Saône

Opérations ≥ 1 500 m² SDP

🗂️ Opérations identifiées : 4 opérations (référencées manuellement)

📐 Potentiel constructible total : 7 031 – 10 546 m² SDP

📏 Taille moyenne opération : 1 757 – 2 636 m² SDP

🏘️ Logements constructibles : ~100 – 150 logements (base 70 m²/logement)

📍 Top 4 des opérations :

Chemin du Gorgeat : 2 163 – 3 244 m² (~30 – 46 logements)
Impasse de la Tête Noire : 1 904 – 2 857 m² (~27 – 40 logements)
Rue du Gorgeat : 1 690 – 2 535 m² (~24 – 36 logements)
Rue du Buisson : 1 272 – 1 909 m² (~18 – 27 logements)

💡 Le Chemin du Gorgeat concentre la plus grosse opportunité identifiée, avec un potentiel SDP représentant 31% du total détecté.

📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.

💡 Pour aller plus loin :
Avec 0 permis promoteur récent (SITADEL 2022-2025) mais 4 opportunités détectées totalisant 7 031 – 10 546 m² de SDP, Fleurieu-sur-Saône présente un profil atypique. Maîtriser le calcul de valeur SDP devient déterminant pour ne pas sous-estimer le potentiel réel de densification de votre parcelle face à des promoteurs peu habitués au marché local.

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