Un territoire à l’équilibre entre ville, forêt et métropole
Située au sud-ouest de Lyon, Francheville est une commune résidentielle nichée entre les Monts du Lyonnais et le cœur urbain. Elle fait partie de ces communes de l’ouest qui conjuguent cadre de vie qualitatif, accessibilité (train, bus, voirie) et pression foncière élevée.
Avec plus de 14 200 habitants en 2021 (contre 11 950 en 2010), Francheville connaît une croissance démographique soutenue : +2 275 habitants en dix ans, dans un contexte où la commune n’a que très peu ouvert de nouveaux fonciers. Le tissu urbain reste largement structuré par des quartiers pavillonnaires, mais la demande, elle, évolue.
Une urbanisation contenue malgré une dynamique démographique
Le SCOT identifie Francheville comme une commune à potentiel maîtrisé, devant accueillir une densification ponctuelle sans remise en cause de ses équilibres paysagers et écologiques.
Le PADD confirme cette orientation : le développement résidentiel doit :
- se concentrer autour des centralités (Francheville-le-Bas, Bourg),
- préserver les coteaux, les boisements, les coupures vertes,
- limiter l’imperméabilisation et les accès lourds.
👉 Pourtant, les données INSEE révèlent une pression croissante :
- 70 % des habitants sont propriétaires de leur logement,
- plus de 40 % vivent dans des logements de 5 pièces ou plus,
- 34 % des ménages sont composés d’une seule personne.
📌 En clair : des logements familiaux peu mobiles, une population vieillissante, et une rareté croissante du foncier libérable.
À combien se négocient les terrains à Francheville ?
Voici quelques références extraites des ventes récentes (source DVF 2024) :
- ✅ Terrain viabilisé de 520 m² : 325 000 €, soit 625 €/m²
- ✅ Maison à requalifier sur 780 m² : 460 000 €
- ✅ Division de parcelle quartier Châtaigneraie : entre 550 et 700 €/m²
👉 Les prix sont comparables à Sainte-Foy-lès-Lyon ou Écully, portés par une demande constante, un environnement préservé, et un marché de report pour des acquéreurs ne trouvant pas à Lyon 5e.
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Peu de projets autorisés, mais une pression bien réelle
📊 Permis déposés depuis 2023 à Francheville :
- 🟦 19 permis pour une maison individuelle
- 🟨 6 permis pour 2 à 4 logements
- 🟥 1 seul permis collectif : 13 logements
👉 Une commune quasiment fermée à la promotion classique, mais où chaque parcelle encore optimisable devient une opportunité convoitée.
📊 Dynamique de Production 2022-2025
📦 Permis étudiés : 5 permis | 126 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 42 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 5 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 4 permis | 92 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2024-2025 : 2 permis récents | 35 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2026-2027
📍 Secteurs prisés : Avenue du Chater (autorisé), Chemin de Chantegrillet (2 permis dont 1 autorisé), Rue de l’Église (autorisé)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Quels projets immobiliers pourraient encore avoir leur place à Francheville ?
Dans une commune comme Francheville, très résidentielle et peu ouverte à l’urbanisation nouvelle, la question n’est pas tant ce qui est autorisé, mais ce qui est justifiable — techniquement, réglementairement, et politiquement.
Selon les documents de planification et les données de terrain, un nouveau projet immobilier à Francheville doit :
- 🎯 S’inscrire dans une logique de renouvellement du bâti existant : les terrains vierges sont quasi inexistants, les parcelles concernées sont donc souvent déjà occupées.
- 🧱 Proposer une forme urbaine discrète : volumes simples, R+1 max, gabarits alignés sur le bâti environnant. La notion d’“intensification invisible” citée dans le SCOT prend ici tout son sens.
- 🌿 Renforcer la trame verte locale : le projet doit intégrer une végétation pérenne, conserver ou compenser les arbres existants, gérer l’eau par infiltration douce.
- 🚶♀️ Se connecter aux centralités (Francheville-le-Bas, Le Bourg) ou aux polarités de transport. Un projet isolé, mal desservi ou sans lien avec les équipements n’a que peu de chances d’aboutir.
- 👪 Répondre à des besoins concrets : logements familiaux compacts, logements seniors accessibles (de plain-pied ou avec ascenseur), voire logements en habitat partagé.
👉 En résumé, les projets immobiliers encore envisageables à Francheville sont ceux qui travaillent la finesse, la sobriété et l’insertion.
Ils doivent répondre à une demande réelle identifiée dans les données démographiques, tout en respectant un cadre réglementaire parmi les plus contraignants de l’ouest lyonnais.
Quels projets immobiliers se développent actuellement ?
Voici les programmes neufs en cours de commercialisation :
🏘️ ILEX (BATI LYON PROMOTION)
- Du 3 au 5 pièces, dès 320 000 €
🏘️ Dyade
- Du 2 au 5 pièces, dès 235 000 € – Balcon, jardin, terrasse
🏘️ Les Allées du Moulin
- 4 pièces, dès 453 000 € – Terrasse, parking
Autres programmes :
- L’Absolu (T3-T4 dès 339 000 €)
- Le Domaine – Francheville le Bourg (T3-T4 dès 403 400 €)
- Natur’L (T4 à 450 000 €)
👉 Une offre très clairement positionnée sur l’accession familiale supérieure, avec des prix entre 4 800 et 6 200 €/m², et des prestations renforcées pour répondre à une clientèle exigeante.
📊 Potentiel constructible à Francheville
🗃️ Opérations identifiées : 24 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 43 958 – 65 937 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 1 831 – 2 747 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~627 – 941 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Allée des Arpinières : 3 142 – 4 713 m² (~67 logements)
- Rue de Bélissen : 3 068 – 4 602 m² (~65 logements)
- Rue du Vieux Château : 2 836 – 4 255 m² (~60 logements)
- Chemin de Chantegrillet : 2 304 – 3 457 m² (~49 logements)
- Chemin du Gareizin : 2 278 – 3 417 m² (~48 logements)
💡 Le Chemin de Chantegrillet (Top 4) concentre 2 permis SITADEL dont 1 autorisé en 2024, confirmant l’appétence promotionnelle pour ce secteur.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 43 958 – 65 937 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Francheville,
où 5 permis de construire ont été validés en 2022-2025 (SITADEL)
totalisant 126 logements. Le Chemin de Chantegrillet, qui concentre 7% du potentiel
identifié, correspond aux secteurs les plus actifs avec 2 permis dont 1 autorisé en 2024 (État 2),
démontrant la cohérence entre opportunités détectées et appétence promotionnelle réelle.
💡 Pour aller plus loin :
Notre inventaire montre que le Chemin du Gareizin (Top 5 des opportunités avec 3 417 m² de SDP) nécessite le regroupement de 6 terrains distincts (CODE REMEMBREMENT identiques). Cette configuration illustre un enjeu stratégique récurrent à Francheville : atteindre les 1 500 m² minimums recherchés par les promoteurs impose souvent de coordonner plusieurs propriétaires. Maîtriser le remembrement immobilier devient la clé pour débloquer ces valorisations exceptionnelles.
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Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Francheville
📈 Indice de pression foncière :
⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆ (9/10)
- Prix élevés,
- Foncier rare, peu de rotation,
- Très forte demande en accession dans tous les quartiers.
👉 Un terrain bien placé est immédiatement convoité.
🧩 Indice de cohérence territoriale :
🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)
- Le SCOT et le PADD appellent à une densification douce,
- Mais la production réelle est extrêmement faible : 1 seul permis collectif depuis 2023,
- Les ménages évoluent (hausse des solos, baisse des familles nombreuses),
…tandis que le bâti reste dominé par des maisons anciennes peu adaptées.
👉 Un écart clair entre la dynamique socio-démographique et les possibilités réelles de production.
