🧭 Un zonage morcelé et exigeant
📑 Le plan de zonage fait apparaître une majorité de secteurs classés en zone U (habitat diffus ou pavillonnaire), avec une proportion non négligeable de zones N ou AU soumises à contraintes.
🌳 Les zones naturelles sont nombreuses, notamment en lisière des bois et sur les pentes fortes.
🛤️ Le tissu urbanisé est discontinu, ce qui renforce l’effet de “ville-jardin” à préserver.
🌐 Vous pouvez consulter directement le zonage sur le Géoportail de l’urbanisme pour vérifier la classification de votre parcelle.
🏗️ Permis récents : activité très ponctuelle
📋 Les données disponibles ne montrent pas de dynamique forte en matière de permis de construire. Quelques autorisations ont été délivrées, principalement pour des projets de taille modeste, dans des secteurs déjà bâtis.
🎯 Cela reflète une volonté de limiter la densification, au profit d’une consolidation du tissu existant.
📊 Dynamique de Production 2025
📦 Permis étudiés : 1 permis | 22 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 22 logements/an (donnée 2025 uniquement)
🏢 Opérations promoteurs : 1 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 1 permis | 22 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Aucun chantier État 5 identifié
🎯 Focus 2024-2025 : 1 permis récent | 22 logements autorisés (juin 2025) → Pipeline de livraisons probables 2026-2027
📍 Secteur identifié : Route de Sain-Bel (1 permis, 22 logements)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement • Marché confidentiel : 1 seul permis identifié reflète un marché sélectif et peu actif sur la période observée
💶 Ventes DVF : des parcelles bâties bien valorisées
💡 Les données foncières montrent une majorité de transactions portant sur des maisons individuelles, souvent anciennes, avec des surfaces de parcelles comprises entre 800 et 1 500 m².
Typologie et données observées :
- 🏡 Parcelles vendues : maisons avec grand jardin, souvent rénovées
- 🌱 Terrains nus : très rares, quelques cas liés à des divisions récentes
- 💰 Prix : entre 600 000 € et 950 000 € selon localisation et surface
🏘️ Programmes neufs : des projets haut de gamme ciblés
D’après les données collectées, deux projets neufs sont actuellement en cours de commercialisation :
- Résidence Jardins de Charbonnières – T2 à T4 – À partir de 320 000 €
- Villa Harmonie – T3 à T5 – À partir de 595 000 € – prestations haut de gamme
📍 Ces programmes confirment l’image d’une commune résidentielle premium, avec une clientèle ciblée et une volumétrie maîtrisée.
📈 Une commune peu dense et très résidentielle
Charbonnières-les-Bains compte environ 4 600 habitants, avec une part élevée de résidences principales (environ 89 %) et un habitat très majoritairement individuel.
La faible densité du bâti, la vacance limitée et la forte proportion de propriétaires renforcent une dynamique de rareté foncière, avec des marges de développement limitées mais qualitatives.
📊 Potentiel constructible à Charbonnières-les-Bains
🗃️ Opérations identifiées : 22 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 38 184 – 57 277 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 1 735 – 2 603 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~545 – 818 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Rue Benoit Bennier : 3 428 – 5 143 m² (~48 – 73 logements)
- Route de Paris : 2 821 – 4 232 m² (~40 – 60 logements)
- Chemin de la Halte des Flachères : 2 432 – 3 649 m² (~34 – 52 logements)
- Route de Sain Bel : 2 180 – 3 270 m² (~31 – 46 logements)
- Route de Paris : 2 149 – 3 224 m² (~30 – 46 logements)
💡 Route de Paris concentre 4 des 22 opérations identifiées (18% du potentiel total)
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 38 184 – 57 277 m² de SDP identifié par notre observatoire trouve une validation concrète avec
1 permis validé en 2025 (SITADEL) totalisant 22 logements. Le secteur Route de Sain Bel,
qui figure dans notre TOP 5 des opportunités (2 180 – 3 270 m² SDP), correspond précisément à la localisation du permis
récent. Cette corrélation démontre que les zones à fort potentiel identifiées par notre analyse correspondent aux secteurs
où l’intérêt promotionnel se manifeste concrètement, même sur un marché aussi confidentiel que Charbonnières-les-Bains.
💡 Pour aller plus loin :
Charbonnières-les-Bains affiche un marché confidentiel avec 1 seul permis promoteur validé en 2025 (22 logements, État 2 non démarré). Sur les 22 opportunités identifiées par notre observatoire (38 184-57 277 m² SDP), cette extrême sélectivité impose de valider la rentabilité réelle avant toute démarche : un terrain peut être constructible mais non rentable pour un promoteur dans ce contexte premium.
→ En savoir plus
🔥 Indice de pression foncière
Indice
★★★★★★☆☆☆☆ (6/10)
Tension modérée à forte, du fait :
✅ de la rareté des terrains nus,
✅ des prix élevés pour les biens existants,
🚫 d’un zonage protecteur,
🔎 et d’une activité de permis limitée.
En résumé : vendre à Charbonnières nécessite un cadrage précis
Le potentiel foncier à Charbonnières-les-Bains est faible en volume mais élevé en valeur, bien plus par exemple que sa commune voisine de Dardilly.
Chaque parcelle doit être analysée au regard du zonage, des servitudes, et des possibilités d’optimisation.
