🧭 Une urbanisation presque saturée, mais encore active

 

📑 Zonage dominant :

Le plan local d’urbanisme montre une prédominance des zones UB et UC, qui autorisent du logement collectif ou intermédiaire avec des règles précises (retraits, stationnements, hauteur…).

🌐 Vous pouvez consulter directement le zonage sur le Géoportail de l’urbanisme pour vérifier la classification de votre parcelle.

 

🌳 Les zones naturelles ou à urbaniser sont marginales :

 

  • Les secteurs AU sont très limités, souvent déjà engagés dans des opérations,
  • Les zones N (espaces verts ou tampons) sont protégées.

⚠️ Conséquence : les opportunités se situent principalement dans les tissus bâtis existants, via la requalification de parcelles ou la division de grands terrains.

 

🏗️ Des permis récents dans des poches bien situées

 

📈 Plusieurs projets ont été autorisés entre 2022 et 2024, principalement dans les quartiers du Vernay, Montessuy ou Cuire-le-Bas.

 

📌 Ces zones sont toutes proches :

 

  • d’un axe TCL structurant (métro C, lignes de bus),
  • d’équipements publics (écoles, commerces, centres médicaux),
  • et de pôles de vie identifiés comme prioritaires par le SCOT.

🧱 Typologie des projets : petits collectifs (R+2 à R+4), sur division de parcelle ou recomposition de l’existant.

📉 Pas d’autorisation massive, mais une régularité qui témoigne d’un marché actif là où le contexte le permet.

 

💶 Ventes récentes : des terrains rares et valorisés

 

💡 D’après les données DVF, le marché foncier est tendu :

 

Typologie et données observées

 

  • 🏡 Parcelles vendues majoritairement bâties (maisons anciennes sur 400 à 800 m²)
  • 💰 Prix de 430 000 € à plus de 720 000 €, selon l’emplacement
  • 🌱 Terrains nus très rares, quelques ventes de jardins ou friches urbaines

 

📊 Ces niveaux de prix reflètent une forte demande pour du logement neuf, dans un contexte où la densification reste possible.

🔍 Voir comment estimer la valeur de votre terrain selon son contexte local.

 

🏘️ Programmes en cours à Caluire-et-Cuire

 

Plusieurs opérations confirment la tension du marché :

 

  • Le Carré des Arts : studios à partir de 192 600 €
  • Clos Verde : T3-T4 avec extérieurs dès 435 000 €
  • Panorama (BRS) : logements aidés dès 198 000 €
  • Les Allées de Cuire : du studio au T5, dès 185 000 €

📍 Ces projets se concentrent sur des poches à fort potentiel urbain, souvent à proximité d’axes TCL ou de centralités de quartier.

 

📈 Une démographie stable, peu de vacance

 

Avec plus de 41 000 habitants, Caluire-et-Cuire reste l’une des communes les plus peuplées du nord lyonnais. 90,6 % des logements sont des résidences principales, et seulement 5,2 % sont vacants. Cela renforce mécaniquement la pression sur l’existant.

⚖️ Ces données confirment que toute nouvelle offre trouve rapidement preneur — à condition d’être bien positionnée et conforme aux règles.

 

🔥 Indice de pression foncière

 

Indice ★★★★★★★☆☆☆ (7/10)

 

La tension foncière à Caluire-et-Cuire est réelle, mais encadrée.

 

✅ Le marché est actif dans les bons secteurs
🚫 Peu de foncier est encore mobilisable librement
🔎 Les projets nécessitent une lecture fine du PLU et des enjeux du SCOT

 

En résumé : un potentiel ciblé, sous conditions

 

Caluire-et-Cuire ne laisse pas de place aux projets opportunistes. Mais pour un propriétaire bien situé, avec une parcelle bien calibrée et compatible avec le zonage local, une vente à un promoteur peut faire sens — à condition d’être accompagné.

 

📩 Voir les étapes et les pièges à éviter pour vendre à un promoteur.