Foncier à Caluire-et-Cuire : des opportunités discrètes dans un tissu résidentiel verrouillé

🏘️ Caluire-et-Cuire : une commune déjà dense, aux marges foncières très contraintes

Le territoire de Caluire-et-Cuire présente un tissu urbain hétérogène mais largement saturé.
La trame construite alterne entre pavillonnaire dense en cœur de ville, micro-secteurs intermédiaires plus ouverts à l’est (Crépieux, Le Vernay), et linéaires collectifs en lisière de Lyon.
Cette diversité morphologique est contrebalancée par un cadre réglementaire strict : hauteur limitée, emprise faible, stationnement souvent majorant, et recul imposé sur la voirie.

À l’ouest comme à l’est, les opérations neuves restent rares et fortement encadrées. Le règlement limite les gabarits à des configurations proches du R+2, y compris sur de très grandes parcelles bâties. L’enjeu porte souvent davantage sur la capacité d’accès et la maîtrise foncière que sur la densité admissible.

Les ruptures topographiques — notamment entre le plateau et les coteaux — réduisent encore les marges de manœuvre.
Certaines zones proches du chemin de Crépieux, du secteur Pierre Drevet ou de la rue Coste conservent un gisement diffus, mais la constructibilité y est strictement conditionnée par le gabarit environnant et la desserte.

Le tissu social accentue cette inertie : plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur logement, et la commune affiche une part élevée de logements de 4 pièces ou plus (48 %, contre 37 % en moyenne nationale), signe d’un parc patrimonial peu mobile.
La population vieillit également : près d’un habitant sur trois a plus de 60 ans, et le taux de renouvellement résidentiel est faible. Cela pèse mécaniquement sur la rotation foncière et limite les libérations de terrain à court terme.

Dans le SCOT, Caluire-et-Cuire est identifiée comme une commune stabilisée, à forte sensibilité environnementale, où les objectifs de densification sont limités. Le modèle de développement repose sur du renouvellement diffus, sans extension ni polarité structurante à venir.

💰 Des ventes soutenues sur un tissu déjà valorisé à Caluire-et-Cuire

Le marché foncier de Caluire-et-Cuire reste actif malgré une forte densité bâtie et une rareté croissante des opportunités. Certaines ventes récentes laissent entrevoir un potentiel pour des opérations ciblées, notamment sur les grandes parcelles ou les biens à requalifier.

• Maison de 140 m² sur 670 m², vendue 1 050 000 € en décembre 2024 (9 rue Frédéric Mistral)
• Maison de 100 m² sur 661 m², vendue 450 000 € en décembre 2024 (4 chemin de la Prairie)
• Terrain de 1 176 m² avec bâti ancien, vendu 970 000 € en décembre 2024 (32 rue Jamen Grand)
• Parcelle de 956 m², vendue 563 950 € en novembre 2024 (42 chemin du Bois Roux)

Les ventes observées se répartissent de la manière suivante depuis début 2023 :

• Environ 50 maisons sur grandes parcelles (≥ 500 m²), médiane autour de 727 000 €
• Une cinquantaine d’autres sur des parcelles plus modestes, médiane proche de 637 000 €
• 19 mutations assimilables à des terrains nus ou requalifiables, médiane estimée à 550 000 € pour plus de 1 000 m²
• Plus de 1 100 ventes issues de typologies mixtes, souvent peu mobilisables directement

📌 À Caluire-et-Cuire, les grandes parcelles dépassent souvent 700 m², mais la majorité d’entre elles sont déjà construites. Le potentiel existe principalement via la requalification ou la division ciblée.

📉 Malgré le volume élevé de transactions enregistré, les opportunités réellement compatibles avec une opération de promotion restent rares. Il s’agit d’un marché résidentiel dense, dans lequel le gisement foncier se concentre sur quelques cas bien identifiés.

🔎 À noter : un article publié récemment sur les risques à anticiper lorsqu’on vend à un promoteur immobilier permet de mieux comprendre les spécificités de ces ventes en zone urbaine dense.

 

🏗️ Une quinzaine de programmes neufs en cours à Caluire-et-Cuire

Caluire-et-Cuire reste l’une des communes les plus dynamiques de la première couronne lyonnaise en matière de construction neuve. Mi-2025, près de 15 programmes immobiliers sont en cours de commercialisation sur la commune, avec des configurations variées et une montée en gamme généralisée.

• Dans le secteur de Saint-Clair, plusieurs programmes proposent des T2 à partir de 270 000 € et des T3 autour de 370 000 €, souvent avec balcons, jardins ou vues sur Lyon.
• Du côté de Cuire-le-Bas et de Vassieux, des résidences neuves visent un public familial, avec des T4 dépassant fréquemment les 450 000 €, dans des ensembles à taille humaine.

Une grande partie de ces opérations se concentre sur des fonciers de requalification, dans un tissu déjà bien bâti. Les promoteurs valorisent des projets en R+2 à R+4, intégrés à la trame urbaine et bénéficiant de prestations confortables (box fermés, extérieurs, espaces verts…).

📌 Ces programmes confirment la présence d’un marché actif mais sélectif, porté par une clientèle locale ou patrimoniale, et une rareté croissante des fonciers disponibles.

 

🏛️ Une production neuve concentrée sur quelques grandes opérations

Les permis de construire déposés à Caluire-et-Cuire en 2024 montrent une activité ciblée, avec 20 projets recensés, dont 14 opérations individuelles. Ce volume modeste reflète une tension foncière réelle dans un tissu déjà très urbanisé.

Fait notable, aucun projet intermédiaire (entre 2 et 10 logements) n’a été enregistré, ce qui traduit une faible dynamique de division foncière ou d’initiatives de densification douce. En revanche, 6 projets dépassent les 10 logements, témoignant de la mobilisation de quelques grandes parcelles encore disponibles.

• Une opération de 67 logements marque le haut du spectre.
• Un autre permis concerne 28 logements, tandis que quatre autres projets oscillent entre 12 et 25 logements.

Ces opérations d’ampleur traduisent une logique de ciblage sur des fonciers stratégiques, généralement situés en marge du tissu pavillonnaire ou en secteur requalifié. La rareté de ce type de gisements fonciers suggère que ce rythme pourrait rester difficile à maintenir dans les prochaines années.

 

🏗️ Un potentiel foncier significatif, porté par plusieurs grandes opérations stratégiques

À Caluire-et-Cuire, malgré une densité bâtie déjà marquée, 35 opérations stratégiques ont été identifiées par l’Observatoire du Foncier, représentant un potentiel de 75 000 à 113 000 m² de SDP mobilisable. Ce volume témoigne d’une capacité de renouvellement urbain encore importante, loin d’être épuisée.

La prospection révèle une concentration sur des opérations de taille significative (moyenne : 2 148 – 3 222 m² SDP), traduisant une logique de mutation d’ensembles fonciers constitués plutôt que de micro-divisions. Il s’agit majoritairement de grandes parcelles bâties, souvent en forme de dents creuses ou situées à la jonction entre tissu pavillonnaire et axes structurants.

Principales opportunités détectées

Une opération majeure se distingue :

• Rue Coste : 11 300 à 17 000 m² SDP (~160 à 240 logements théoriques), soit 15% du potentiel total communal. Cette emprise stratégique représente l’opportunité la plus significative identifiée sur la commune.

Quatre autres sites structurants complètent ce potentiel :

• Rue Pierre Brunier : 4 800 à 7 200 m² SDP
• Rue Royet : 4 100 à 6 200 m² SDP
• Rue Claude Baudrand : 3 600 à 5 300 m² SDP
• Avenue du Docteur Zamenhof : 2 800 à 4 200 m² SDP

Ces cinq opérations majeures concentrent à elles seules plus d’un tiers du potentiel constructible repéré sur la commune.

🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 75 199 – 112 798 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Caluire-et-Cuire,
où 15 permis de construire ont été validés en 2023-2025 (SITADEL)
totalisant 576 logements. La Rue Coste, qui concentre 15% du potentiel
identifié, correspond à un secteur stratégique de densification confirmé par l’intensité des
autorisations récentes. Les 8 permis autorisés en 2025-2026 (342 logements)
démontrent l’appétence promoteur et préfigurent des livraisons probables en 2027-2028.

🧭 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Caluire-et-Cuire

📈 Indice d’intérêt pour les promoteurs : ⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆ (6/10)

• Le niveau de prix élevé sur les maisons anciennes reflète une vraie tension sur les grandes parcelles.
• Plusieurs permis récents, dont une opération de 67 logements, traduisent une capacité à sortir des projets ambitieux.
• La rareté du foncier mobilisable limite cependant le volume de projets réalisables à court terme.
• Les programmes en cours, bien que concentrés, confirment l’intérêt des opérateurs sur ce territoire.

👉 Le contexte est contraint, mais les opportunités bien calibrées restent activables, notamment en marge des axes structurants.

🧩 Indice de cohérence territoriale : 🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆ (6/10)

• Une population vieillissante et des ménages souvent installés depuis longtemps freinent la rotation du parc.
• La capacité réglementaire à produire du logement reste faible dans une grande partie de la commune.
• La production neuve repose sur des opérations ciblées, souvent issues d’acquisitions complexes.
• Le SCOT encourage la densification, mais les permis montrent une sélectivité forte dans l’activation du foncier.

👉 Le besoin de logements existe, mais les conditions locales et réglementaires freinent une réponse équilibrée à la demande.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

En fonction des programmes neufs observés à Caluire‑et‑Cuire et des règles de constructibilité locales, on pourrait estimer les intervalles suivants pour un projet-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux :

• 15 % des cas entre 1 000 et 1 200 €/m² de SDP, sur des zones contraintes ou en R+1.
• 45 % des cas entre 1 250 et 1 450 €/m², pour les typologies standards optimisées.
• 30 % des situations au-delà de 1 500 €/m², dès lors que l’emprise, la localisation et la typologie sont favorables.
• 10 % des cas les plus serrés, en configuration R+1 forte, pourraient plafonner à 950 €/m².

Ces estimations reposeraient sur un prix moyen TTC des T3 entre 5 000 et 5 300 €/m², pondéré avec une sortie sociale plafonnée à 4 930 €/m² TTC (soit 4 675 €/m² hors TVA + 5,5 %) selon les normes PSLA .

Les prix indiqués seraient issus d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles à cette échelle. Chaque situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.

🧠 Résumé de l’analyse foncière à Caluire-et-Cuire

Ce résumé propose une lecture synthétique des principaux éléments développés dans cet article.
Voici les grandes lignes à retenir sur le potentiel foncier de Caluire-et-Cuire :

• Située aux portes de Lyon, Caluire-et-Cuire connaît une pression foncière marquée, accentuée par une population en croissance lente mais continue et une forte demande sur les maisons anciennes avec jardin.
• Les ventes récentes révèlent une valorisation soutenue des biens rares, notamment les maisons sur grandes parcelles, avec des prix dépassant les 5 000 €/m² dans plusieurs cas significatifs. Les terrains nus restent très peu nombreux, mais certains secteurs montrent des divisions récentes exploitables.
• Quinze programmes neufs sont actuellement commercialisés, illustrant une offre bien répartie entre le collectif dense et des projets intermédiaires. Cette diversité reflète une demande plurielle, malgré un marché tendu.
• Depuis 2023, près de 30 permis de construire ont été déposés, dont six pour des opérations de plus de 10 logements. Cette dynamique de projets intermédiaires et collectifs traduit la capacité réelle à mobiliser du foncier, sous conditions.
• Le règlement du PLU permet théoriquement une densification dans certains secteurs (R+2 ou R+3), mais les exigences en matière de stationnement et d’accès réduisent fortement les possibilités concrètes. La requalification de grands linéaires bâtis ou de maisons anciennes reste l’une des rares pistes activables.
• Le prix au m² de SDP pourrait varier sensiblement selon la typologie du terrain, la zone de constructibilité et la localisation. Les fourchettes estimées s’appuient sur une analyse croisée des prix du neuf, des contraintes du PLU et des ratios financiers observés sur des opérations récentes.

Ce diagnostic confirme que Caluire-et-Cuire conserve un potentiel foncier réel, mais ciblé. Les opportunités nécessitent une lecture précise du tissu urbain et une capacité d’optimisation rigoureuse.

❓ Questions fréquentes sur la vente à un promoteur à Caluire-et-Cuire

Q : Est-ce qu’un terrain en pente à Caluire-et-Cuire peut intéresser un promoteur ?
R : Oui, mais tout dépend de la faisabilité technique du projet. Dans les secteurs de Caluire exposés à un fort dénivelé, les contraintes d’accès, de stationnement et de terrassement peuvent limiter l’intérêt. Un promoteur évaluera la complexité du chantier en lien avec la rentabilité possible.

Q : Peut-on diviser une grande parcelle en zone pavillonnaire à Caluire ?
R : Cela dépend des règles locales d’implantation, de l’emprise au sol autorisée, et surtout des conditions d’accès pour créer une nouvelle unité. Dans certains secteurs, des détachements de terrain sont encore envisageables, mais la configuration doit être très favorable.

Q : Les grandes maisons anciennes à Caluire sont-elles recherchées pour être transformées ?
R : Oui, surtout lorsqu’elles disposent d’un grand terrain ou sont mal entretenues. Certains promoteurs envisagent leur remplacement par un petit collectif ou un projet en habitat intermédiaire, sous réserve que le règlement d’urbanisme local le permette.

Q : La proximité de Lyon rend-elle les projets plus attractifs ?
R : Absolument. Caluire bénéficie d’un effet de report de la pression immobilière lyonnaise. Cela peut justifier des montages plus complexes, mais chaque projet doit être rigoureusement dimensionné en fonction des contraintes réglementaires du PLU.