🏙 Une ville dense, populaire et stratégique au sud de la Métropole
À la croisée du Rhône et du Gier, Givors bénéficie d’un positionnement singulier, à mi-chemin des vallées industrielles et de l’agglomération lyonnaise. Commune de plus de 20 650 habitants, elle conjugue densité bâtie, mixité sociale et fonctions métropolitaines périphériques. Elle reste marquée par un fort taux de locataires (56,8 %), un parc à dominante collective et des disparités socio-économiques prononcées.
Aujourd’hui, le territoire montre des signes de redynamisation, dans un contexte de recomposition urbaine progressive.
📌 Un tissu résidentiel contraint, des attentes de renouvellement :
- 70 % des logements sont des appartements
- 38 % relèvent du parc social (HLM)
- 34,8 % des ménages sont composés d’une seule personne
- Revenu médian disponible : 18 160 € par UC (vs 23 300 € sur la Métropole)
- Taux de chômage chez les 15–24 ans : 27,4%
👉 Givors affiche une structure bâtie dense, avec un besoin de diversification sans déstabilisation.
💶 À combien se vend un terrain ou une maison à Givors ?
✅ Maison des années 80 sur 420 m² : 270 000 €
✅ Terrain nu de 500 m² dans le secteur des Bans : 145 000 €
✅ Bien divisible dans le centre ancien : entre 380 et 500 €/m² de SHON estimée
👉 Les types de biens qui peuvent intéresser un promoteur
Programmes en cours : le retour de l’accession encadrée
Trois programmes neufs sont aujourd’hui proposés à la vente :
🏘️ Cœur Givors – du T2 au T5 dès 157 000 € – par Recherche Appartement ou Maison
🏘️ Les Hauts de Givors – du T2 au T4 dès 159 000 € – par le même promoteur
🏘️ Square Salengro – du T2 au T4 dès 176 000 € – par Les Nouveaux Constructeurs
👉 Ces opérations ciblent un public familial ou primo-accédant, avec des prix maîtrisés et une volonté de restructuration urbaine plus que d’expansion.
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📊 Permis récents : une reprise localisée de l’activité
🗂️ Permis déposés depuis 2023 à Givors :
🟦 21 permis pour maisons individuelles
🟨 5 permis pour 2 à 5 logements
🟥 3 permis collectifs de plus de 10 logements
👉 L’activité reste modeste, mais des projets de taille intermédiaire refont surface dans certains quartiers : Grange Bruyère, centre ancien, franges sud.
📊 Dynamique de Production 2022-2024
📦 Permis étudiés : 3 permis | 239 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 80 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 3 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 2 permis | 130 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 1 permis | 109 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2024-2025 : 2 permis récents | 130 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2026-2027 (sous réserve ouverture chantiers)
📍 Secteurs prisés : Avenue Youri Gagarine / Avenue Gagarine (2 permis, 161 logements dont 109 en cours), Rue Honoré Pététin (78 logements autorisés 2024)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2024 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Quels types de projets peuvent encore s’implanter à Givors ?
Givors reste un territoire en évolution, mais tout projet nécessite une lecture attentive du terrain :
🔹 Recomposition de grandes parcelles dans les secteurs pavillonnaires ou en frange de zones mixtes
🔹 Remplacement ciblé d’immeubles obsolètes par des petits collectifs mieux intégrés
🔹 Requalification de bâtiments vacants ou délaissés proches des centralités ou des pôles de transport
🔹 Respect des gabarits, du paysage urbain existant, et intégration de trames végétales comme sur la commune de grigny
🔹 Création de logements fonctionnels (T3-T4) répondant à une demande locale multigénérationnelle
📊 Potentiel constructible à Givors
🗃️ Opérations identifiées : 36 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 90 044 – 135 065 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 501 – 3 751 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~1 286 – 1 929 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Impasse de Montgelas : 10 339 – 15 508 m² (~221 logements)
- Rue Honoré Pététin : 8 396 – 12 594 m² (~179 logements)
- Rue du Docteur Emile Roux : 5 570 – 8 355 m² (~119 logements)
- Rue Yves Farge : 5 276 – 7 914 m² (~113 logements)
- Rue Jean Ligonnet : 4 317 – 6 476 m² (~92 logements)
💡 L’Impasse de Montgelas (Top 1) concentre un potentiel exceptionnel de 15 508 m² de SDP (~221 logements), soit la plus importante réserve foncière unique identifiée à Givors. La Rue Honoré Pététin (Top 2) fait l’objet d’un permis autorisé en 2024 (78 logements), validant l’appétence promotionnelle sur ce secteur stratégique.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
💡 Pour aller plus loin :
L’analyse SITADEL 2022-2024 révèle la présence de 3 promoteurs distincts à Givors (LE STADIUM, SCCV GIVORS GAGARINE, GROUPE LAUNAY), intervenant sur des opérations de 52 à 109 logements. Face à cette diversité d’acteurs, les écarts de prix peuvent atteindre 15 à 25% pour un même terrain selon le promoteur sollicité. Comprendre l’origine de ces différences (stratégie commerciale, coûts de construction, capacité de financement) devient déterminant pour optimiser la mise en concurrence et maximiser la valorisation foncière.
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Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Givors
📈 Indice de pression foncière :
⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆ (6/10)
✔️ Tension foncière localisée dans les secteurs dynamiques
✔️ Reprise mesurée des ventes et permis
✖️ Mobilisation foncière encore très sélective
✖️ Tissu urbain peu perméable dans certaines zones
👉 Des opportunités ciblées, à évaluer finement selon les quartiers.
🧩 Indice de cohérence territoriale :
🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)
✔️ Stratégies territoriales en faveur de la diversité résidentielle
✔️ Inflexion des politiques locales sur certains périmètres
✖️ PLU restrictif sur de nombreux secteurs
✖️ Décalage entre les intentions du SCOT et la production réelle
👉 Le potentiel dépend largement de l’ancrage local du projet et de sa compatibilité réglementaire.
