Curis-au-Mont-d’Or : entre paysage protégé et urbanisation minimale
Curis-au-Mont-d’Or est une petite commune des Monts d’Or située à une quinzaine de kilomètres au nord de Lyon. Elle fait partie de la Métropole mais conserve une forte identité rurale et paysagère, avec des coteaux boisés, des vues dégagées sur la Saône, et un bâti peu dense.
La commune s’étend sur 3,02 km² pour environ 1 655 habitants (source INSEE), soit une densité faible, renforcée par l’absence de véritable centre dense. L’urbanisation y est historiquement contenue et très qualitative, ce qui attire des acquéreurs à la recherche de calme et d’environnement préservé.
Un territoire soumis à de fortes contraintes réglementaires
Le SCOT identifie Curis comme une commune à très forte valeur environnementale, incluse dans la coupure verte “Saint-Germain-au-Mont-d’Or / Curis-au-Mont-d’Or”. Cette coupure constitue une limite stratégique à l’urbanisation, destinée à préserver la continuité écologique, limiter l’étalement et maintenir l’identité paysagère des Monts d’Or.
De plus, le SCOT impose pour ces communes :
- un encadrement strict du développement urbain,
- la préservation du caractère villageois,
- l’intégration architecturale et paysagère des projets,
et le maintien de continuités agricoles et naturelles dans les zones non bâties.
👉 Concrètement, cela signifie que tout projet doit être finement calibré, concerté, et justifié au regard de l’intérêt local.
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Quelles ventes récentes à Curis-au-Mont-d’Or ?
Voici un aperçu des données DVF les plus récentes :
✅ Terrain constructible de 1 375 m² vendu 250 000 € (≈182 €/m²)
✅ Maison de 138 m² : 492 650 €
✅ Appartement T2 de 47 m² : 172 910 € (≈3 680 €/m²)
👉 Ces prix traduisent un marché confidentiel mais valorisé, où chaque parcelle bien située peut intéresser un investisseur ou un particulier. Pour bien aborder une cession, accepter une offre avant la promesse.
Quelle dynamique de construction à Curis-au-Mont-d’Or ?
📊 Permis de construire déposés depuis 2023 :
🟦 1 permis pour une maison individuelle
🟥 1 permis collectif pour 14 logements
👉 L’activité reste très modérée, mais l’existence d’un projet de 14 logements prouve que, dans certains cas bien préparés, des opérations groupées sont possibles, à condition de respecter le cadre réglementaire.
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 3 permis | 92 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 46 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 3 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 3 permis | 92 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 0 permis récents | 0 logements autorisés → Pipeline de livraisons 2027-2028 incertain, les 3 permis datent de 2022-2023 (État 2)
📍 Secteurs prisés : Route de Villefranche (1 permis de 63 logements, plus grosse opération), Montée de l’Église (15 logements), Rue du Pontet (14 logements)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Pas de programme neuf en cours à Curis
Aucun programme immobilier n’est actuellement en vente à Curis-au-Mont-d’Or.
Les acquéreurs ciblant ce secteur se tournent vers Collonges, Saint-Didier, Neuville ou Saint-Cyr ou même encore Limonest où l’offre est plus fournie.
👉 Cette rareté renforce la valeur stratégique de toute parcelle disponible et bien placée programmes du Rône.
Indice de pression foncière
★★★★★★☆☆☆☆ (6/10)
🔒 Urbanisation encadrée par une coupure verte SCOT
🧱 Tissu pavillonnaire ancien, peu renouvelé
🏗️ Une seule opération collective récente
📈 Demande présente mais ciblée sur des biens haut de gamme
📊 Potentiel constructible à Curis-au-Mont-d’Or
🗂️ Opérations identifiées : 4 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 6 278 – 9 417 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 1 569 – 2 354 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~89 – 134 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 4 des opérations :
- Route d’Albigny : 2 035 – 3 052 m² (~29 – 43 logements)
- Rue René Tachon : 1 699 – 2 548 m² (~24 – 36 logements)
- Curis-au-Mont-d’Or (adresse générique) : 1 305 – 1 958 m² (~18 – 27 logements)
- Montée des Fontaines : 1 238 – 1 857 m² (~17 – 26 logements)
💡 La Route d’Albigny concentre 32% du potentiel identifié. Les tailles d’opérations (1 200-3 000 m² SDP) sont cohérentes avec les permis SITADEL (14-63 logements).
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
💡 Pour aller plus loin :
Curis affiche un cas extrême : 3 permis validés (92 logements) mais 100% bloqués en État 2 depuis 2022-2023, sans aucun chantier lancé ni nouveau permis 2025-2026. Ce gel total sur 2-3 ans signale que les projets ne passent pas le test de viabilité économique. La Route de Villefranche (63 logements), Montée de l’Église (15 logements) et Rue du Pontet (14 logements) restent à l’arrêt. Comprendre pourquoi certaines ventes n’aboutissent jamais malgré un permis validé permet d’anticiper les risques.
→ En savoir plus
Quelles options de valorisation pour les grandes parcelles à Curis ?
Chaque parcelle doit être analysée finement. Quelques pistes :
✅ En zone UC, une division de parcelle peut être envisageable à condition d’un accès conforme, de stationnements créés, et d’une intégration paysagère réussie.
✅ En cas de bâti ancien, une démolition/reconstruction permet parfois d’optimiser la SHON mobilisable.
✅ En frange urbaine, il peut être intéressant de travailler en lien avec la commune sur des orientations à moyen terme.
📍 Une estimation rigoureuse est indispensable. Pour aller plus loin, remembrer un terrain pour gagner en valeur
