Le délai d’obtention d’un permis de construire est de 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres constructions (immeubles, locaux commerciaux). Ces délais légaux peuvent être prolongés jusqu’à 5 mois dans certains cas spécifiques.
Pour un propriétaire qui souhaite vendre son terrain à un promoteur immobilier, comprendre ces délais est crucial : ils impactent directement le calendrier de vente et la négociation du prix.
⏱️ Trois types de délais à distinguer :
- Le délai d’instruction : temps pour obtenir la réponse de la mairie (2 à 5 mois)
- Le délai de recours des tiers : 2 mois après affichage pendant lesquels le projet peut être contesté
- Le délai de validité : 3 ans pour démarrer les travaux après obtention
Combien exactement ? Quels facteurs peuvent rallonger ou suspendre le délai ? Landup vous explique.
📌 Quand faut-il obtenir un permis de construire ?
Le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme de référence pour réaliser la construction d’un bâtiment neuf ou pour effectuer de gros travaux. La procédure d’instruction prend du temps : minimum deux mois, et souvent plus.
Permis de construire : une obligation pour certains projets
Régie par le Code de l’urbanisme, cette autorisation est obligatoire pour :
- Construire un bâtiment neuf (maison individuelle, immeuble, local professionnel) ;
- Certains projets de réhabilitation ;
- Des agrandissements conséquents.
Les travaux de moindre importance peuvent relever de la déclaration préalable.
Dans tous les cas, l’autorisation permet de vérifier que le projet est conforme au plan local d’urbanisme (PLU) : hauteur, implantation, emprise au sol, aspect architectural.
Un projet non conforme peut être refusé.
💡 À savoir : si un particulier peut déposer lui-même sa demande, la plupart des dossiers sont gérés par des professionnels (architecte, constructeur, promoteur).
📄 Délai légal selon le Code de l’urbanisme
Une demande de permis prend la forme d’un dossier composé de nombreuses pièces :
- Formulaire Cerfa (indispensable mais non suffisant) ;
- Plans et documents listés aux articles R.431-5 à R.431-12 du Code de l’urbanisme.
Le délai d’instruction est :
- 2 mois pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
- 3 mois pour les autres constructions.
Ce délai est maximum : la mairie peut répondre plus tôt, mais pas au-delà, sauf cas prévus par la loi.
Un dépassement sans réponse vaut accord tacite.
📊 Tableau récapitulatif des délais d’instruction
Source : Articles R.423-23 et R.423-24 du Code de l’urbanisme
📌 Délais légaux d’instruction
Selon l’article R.423-23 du Code de l’urbanisme, le délai d’instruction d’un permis de construire est fixé à 2 mois pour une maison individuelle et 3 mois pour les autres constructions. Ce délai ne démarre qu’à partir d’un dossier complet, la mairie disposant d’1 mois pour réclamer des pièces manquantes.
⏳ Les cas de majoration et de suspension
Majoration : délais prolongés pour certains projets
Lorsque la mairie doit consulter des services externes (ex. Architecte des Bâtiments de France), le délai peut être prolongé. Les articles R.423-24 et suivants du Code de l’urbanisme fixent ces cas.
Exemples :
- Secteur protégé : 3 mois pour une maison individuelle, 4 mois pour d’autres bâtiments ;
- Projet avec surface commerciale importante : 5 mois ;
- Locaux recevant du public (hôtel, commerce, crèche…) : 5 mois.
📌 Majorations de délai
Le délai d’instruction peut être prolongé d’1 mois (secteur protégé, consultation ABF), 2 mois (autorisation d’exploitation commerciale) ou porté à 5 mois (établissement recevant du public). Selon l’article R.423-24 du Code de l’urbanisme, cette majoration doit être notifiée au demandeur dans le premier mois suivant le dépôt.
Suspension : dossiers incomplets
Le délai d’instruction ne démarre qu’avec un dossier complet.
En cas de pièce manquante, la mairie dispose d’un mois pour réclamer les documents, par courrier recommandé.
Sans régularisation dans les 3 mois, la demande est refusée.
📌 Suspension pour dossier incomplet
En cas de pièce manquante, la mairie dispose d’1 mois pour les réclamer par courrier recommandé. Le demandeur a ensuite 3 mois pour régulariser son dossier. Sans régularisation dans ce délai, la demande fait l’objet d’un refus tacite selon l’article R.423-38 du Code de l’urbanisme.
⚠️ Important : Ne pas confondre avec le sursis à statuer, qui permet à la mairie de reporter sa décision jusqu’à 2 ans dans des cas précis.
✅ Quand un permis devient-il définitif ?
Même après obtention, un permis n’est définitif qu’à la fin des délais de recours et de retrait. Pour un promoteur immobilier, cette notion de permis de construire purgé de tout recours est cruciale : elle sécurise son investissement et son calendrier de commercialisation.
Recours des tiers
Pendant 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain, toute personne ayant un intérêt à agir peut contester le projet.
Un recours peut être gracieux (mairie) ou contentieux (tribunal administratif), mais il doit éviter les recours abusifs.
📌 Délai de recours des tiers
Après l’affichage du permis sur le terrain, toute personne justifiant d’un intérêt à agir dispose de 2 mois pour contester le projet. Un recours peut être gracieux (auprès de la mairie) ou contentieux (devant le tribunal administratif). Le permis n’est définitif qu’après expiration de ce délai sans recours.
Pour en savoir plus : Comment gérer les recours abusifs
Retrait administratif
La mairie peut retirer un permis dans les 3 mois suivant sa délivrance, uniquement en cas d’illégalité, après procédure contradictoire (article L.424-5 du Code de l’urbanisme).
📌 Retrait du permis par la mairie
Selon l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme, la mairie peut retirer un permis dans les 3 mois suivant sa délivrance, uniquement en cas d’illégalité et après procédure contradictoire. Passé ce délai, le permis devient définitif même s’il présente des irrégularités.
Source : Code de l’urbanisme, article L.424-5
🎯 Points clés à retenir
3 mois pour autres constructions
+2 mois pour surface commerciale
Jusqu’à 5 mois pour ERP
Demandeur : 3 mois pour régulariser
Permis définitif après ce délai
🤔 Questions fréquentes
Peut-on obtenir un permis en un mois ?
Oui, mais uniquement si le dossier est complet et sans consultations externes. Pour un permis de construire initié dans le cadre d’une opération de logements par un promoteur, 3 mois est un minimum.
Délai en secteur protégé ?
+1 mois au délai de base : 3 mois pour une maison, 4 mois pour un collectif ou bâtiment mixte.
Peut-on commencer les travaux avant la fin du délai ?
Non, ce serait une infraction au Code de l’urbanisme.
La mairie peut-elle annuler un permis ?
Oui, dans les 3 mois, uniquement pour illégalité et après procédure contradictoire.
Quelle est la différence entre délai d’instruction et délai de validité ?
Le délai d’instruction (2 à 3 mois) est le temps nécessaire pour obtenir la réponse de la mairie. Le délai de validité (3 ans) est le temps dont vous disposez pour démarrer les travaux après l’obtention du permis. Ce sont deux délais complètement distincts qui ne se cumulent pas.
Pourquoi ces délais sont-ils importants pour vendre à un promoteur ?
Pour un promoteur immobilier, le délai d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours (2 mois d’instruction + 2 mois de recours = minimum 4 mois) impacte directement son calendrier de commercialisation et donc le prix qu’il peut proposer. Plus le délai est court et sécurisé, plus le terrain a de valeur pour lui.
Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas dans le délai ?
Si vous ne recevez aucune réponse dans le délai imparti (2 ou 3 mois selon le cas), votre permis est accordé tacitement. Vous pouvez demander à la mairie un certificat de non-opposition pour avoir une preuve écrite de cet accord tacite, utile notamment pour obtenir un prêt bancaire.
Stéphane Lacoste – Fondateur de Landup
Expert en valorisation foncière et vente de terrains à promoteurs immobiliers
