📌 L’essentiel
Le marché foncier de Crozet (Pays de Gex) se caractérise par une forte tension entre attractivité et rareté :
– 3 opportunités foncières majeures identifiées (7 251 – 10 877 m² SDP).
– Prix neuf moyen T4/Maison : ~5 450 €/m² (Programmes type « Auprès du Petit Bois »).
– 💶 Prix foncier estimé : 1 100 – 1 650 €/m² SDP (grille Landup).
– Attractivité promoteurs : 6/10 | Cohérence territoriale : 6/10.
– Perspectives 2027-2028 : Marché bloqué (0 permis récents) dans l’attente de la révision du PLUiH lancée en janvier 2025.
Située au pied du Jura et surplombant le bassin genevois, la commune de Crozet (01170) est au cœur des convoitises immobilières du Pays de Gex. Sous la mandature de Martine Jouannet, la municipalité navigue dans un contexte urbanistique complexe, marqué par l’appartenance à la Communauté d’Agglomération du Pays de Gex (Pays de Gex Agglo). L’actualité majeure est le lancement officiel, le 20 janvier 2025, de la révision générale du PLUiH pour la période 2025-2028. Cette procédure vise à aligner le territoire sur les objectifs de la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), ce qui accentue la pression sur les dents creuses et le renouvellement urbain. Malgré une demande forte des travailleurs frontaliers, le marché de la promotion semble à l’arrêt, aucun permis d’envergure n’ayant été délivré récemment hors opérations ponctuelles.
📊 Potentiel constructible à Crozet
🏗️ Opérations identifiées : 3 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 7 251 – 10 877 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 417 – 3 626 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~104 – 155 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Chemin de la Côté : 3 620 – 5 430 m² (~52 – 78 logements)
- Rue de la Mairie : 1 922 – 2 884 m² (~27 – 41 logements)
- Rue de la Mairie : 1 709 – 2 563 m² (~24 – 37 logements)
💡 Le secteur Rue de la Mairie concentre à lui seul deux gisements majeurs, signalant un potentiel de renouvellement urbain en cœur de village.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 7 251 – 10 877 m² de SDP s’inscrit dans un contraste saisissant avec la réalité administrative de Crozet,
où 0 permis de construire (pour opérations groupées) ont été validés en 2024-2025 (SITADEL).
Le gisement foncier existe, mais son déblocage semble suspendu aux arbitrages du futur PLUiH.
La valeur d’un terrain à Crozet pour un promoteur immobilier ne dépend pas de sa surface au sol, mais de sa Surface de Plancher (SDP) réalisable selon le règlement du PLUiH. C’est ce volume constructible qui détermine le bilan financier de l’opération.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour Crozet. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
6/10
L’attractivité de Crozet pour les opérateurs immobiliers est paradoxale. D’un côté, la solvabilité de la demande est excellente, soutenue par la clientèle frontalière capable d’absorber des prix neufs autour de 5 450 €/m² (comme observé sur des programmes récents type « Auprès du Petit Bois »). De l’autre, l’absence totale de permis de construire d’envergure (0 permis de plus de 10 logements dans les données récentes) signale une extrême difficulté d’accès au foncier. Les acteurs du marché sont prêts à investir, mais se heurtent à une rareté de l’offre et à des délais administratifs longs, exacerbés par la révision du PLUiH. La note de 6 reflète ce potentiel financier élevé bridé par un verrouillage opérationnel.
Cohérence Territoriale
6/10
La cohérence territoriale est actuellement en phase de redéfinition. L’Agglomération du Pays de Gex a lancé la révision de son PLUiH en janvier 2025 avec un objectif clair : s’aligner sur la loi ZAN et diviser par deux la consommation d’espaces naturels. Pour Crozet, cela signifie que l’étalement urbain est terminé. La cohérence future reposera sur la capacité à densifier le tissu existant (comme les gisements rue de la Mairie) sans dénaturer l’esprit village. Si les objectifs environnementaux sont clairs, la traduction opérationnelle reste floue pour les propriétaires fonciers en cette période de transition réglementaire, créant un attentisme justifiant cette note médiane.
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 0 permis | 0 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 0 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 0 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 0 permis | 0 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 0 permis récents | 0 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : Dispersion géographique complète
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
🔎 Synthèse & Perspectives 2027-2028
L’analyse croisée des données de prospection et des statistiques SITADEL révèle un marché de Crozet en « pause active ». Si les grues sont absentes du paysage actuel (0 chantier de promotion en cours), le potentiel foncier est bien réel avec plus de 7 000 m² SDP identifiés, notamment Rue de la Mairie. La période 2027-2028 sera conditionnée par l’atterrissage de la révision du PLUiH du Pays de Gex. Les propriétaires fonciers doivent anticiper une densification ciblée sur les axes déjà équipés, plutôt qu’une extension périphérique. Vefa, CPI ou achat de terrain : quelles sont les obligations d’un promoteur immobilier ? Cette question deviendra centrale dès la reprise des délivrances de permis. Pour découvrir d’autres opportunités à proximité, consultez notre analyse du marché à Challex. Enfin, pour une vision globale, référez-vous à l’observatoire départemental Ain.
Questions Fréquentes sur le Foncier à Crozet (01170)
1. Avec un prix du neuf constaté à 5 450 €/m², combien vaut mon terrain ?
Sur la base d’un prix de sortie moyen de 5 450 €/m² pour des programmes comme « Auprès du Petit Bois », la charge foncière admissible pour un promoteur se situe entre 1 100 et 1 650 € par m² de Surface de Plancher (SDP). Attention, ce prix s’applique aux mètres carrés constructibles autorisés par le PLUiH, et non à la surface totale de votre parcelle cadastrale.
2. Pourquoi aucun permis de construire majeur (0 logement) n’a été délivré récemment ?
L’absence de permis dans les données SITADEL récentes s’explique par deux facteurs : la rareté du foncier disponible en zone constructible dense et l’attentisme lié à la révision du PLUiH du Pays de Gex (lancée en janvier 2025). Les promoteurs sécurisent des terrains mais attendent des règles d’urbanisme stabilisées pour déposer leurs demandes.
3. La révision du PLUiH Pays de Gex (2025-2028) menace-t-elle la vente de mon terrain ?
Oui et non. Si votre terrain est situé en périphérie non bâtie, le risque de déclassement en zone naturelle ou agricole (pour respecter le ZAN) est réel. En revanche, si votre terrain est une « dent creuse » en centre-village (ex: secteur Rue de la Mairie), la révision pourrait au contraire favoriser sa densification pour éviter l’étalement urbain.
4. Les opérations rue de la Mairie ou Chemin de la Côté sont-elles représentatives du marché ?
Absolument. Ces secteurs correspondent aux zones où la densification est logique : proximité des équipements et des axes existants. Avec des potentiels identifiés allant jusqu’à 5 400 m² SDP pour une seule opération (Chemin de la Côté), ces zones illustrent la stratégie de « reconstruction de la ville sur la ville » privilégiée par l’agglomération.
5. Quel délai prévoir pour une vente à promoteur à Crozet actuellement ?
Dans le contexte actuel de révision du PLUiH, les délais sont allongés. Il faut compter environ 12 à 18 mois entre la signature de la promesse et l’acte authentique. Ce délai inclut le temps d’instruction du permis, la purge des recours (fréquents dans le Pays de Gex) et la validation définitive des règles d’urbanisme applicables.
