Plus-value immobilière : comment calculer la taxe sur la vente de votre terrain

Vendre votre terrain à un promoteur peut générer une plus-value immobilière substantielle, mais celle-ci est soumise à une taxation de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Le montant final dépend de la durée de détention, avec des abattements progressifs dès la 6e année et une exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

💡 Bon à savoir : Selon le Code général des impôts, les propriétaires en zone tendue bénéficient d’un abattement exceptionnel de 60% à 85% jusqu’au 31 décembre 2025 lors de ventes à des promoteurs.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond au bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier. Pour un terrain ou une maison, elle se calcule simplement :

Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’acquisition corrigé

Prix de vente corrigé

Le prix de vente doit être diminué de :

• ✅ Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, etc.)
• ✅ Commission d’agence si applicable
• ✅ Frais de publicité

Prix d’acquisition corrigé

Le prix d’achat peut être majoré de :

• ✅ Frais d’acquisition : droits d’enregistrement, frais de notaire (ou forfait 7,5% du prix d’achat)
• ✅ Travaux d’amélioration : sur justificatifs ou forfait 15% si détention > 5 ans
• ✅ Frais d’éviction d’un locataire éventuel

Cas particulier héritage : Si vous avez reçu le bien en héritage, le prix d’acquisition correspond à l’estimation réalisée pour les droits de succession.

Comment on calcule la taxe sur la plus-value ?

1. Déterminer la plus-value imposable

La plus-value brute bénéficie d’abattements pour durée de détention qui réduisent la base imposable :

📊 Barème d’abattement plus-value immobilière

Selon la durée de détention du bien • Données 2025

Années de détention	Abattement IR (Impôt sur le revenu)	Abattement PS (Prélèvements sociaux)	Taux effectif total
1 à 5 ans	0%	0%	36,2%
6e année	6%	1,65%	35,1%
7e année	12%	3,3%	34,0%
8e année	18%	4,95%	32,9%
10e année	30%	8,25%	30,5%
15e année	60%	16,5%	23,8%
20e année	90%	24,75%	18,1%
21e année	96%	26,4%	17,4%
22e année	🟢 100% (exonéré)	37,4%	⬇️ 10,8%
25e année	🟢 Exonéré	64,4%	⬇️ 6,1%
30e année et +	🟢 Exonéré	🟢 100% (exonéré)	✅ 0%

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⚠️ Points clés à retenir

🏠 Exonérations importantes

• ✅ Exonération totale IR : Après 22 ans de détention
• ✅ Exonération totale PS : Après 30 ans de détention
• 🏡 Résidence principale : Toujours exonérée (0% de taxe)

💰 Surtaxe exceptionnelle

• +2% à 6% si plus-value nette > 50 000€
• S’ajoute aux taux du tableau ci-dessus

📋 Zones tendues 2024-2025

• Abattement exceptionnel : 60% à 85%
• Valable jusqu’au 31 décembre 2025
• Conditionné à la densification du bâti

2. Appliquer les taux d’imposition

La plus-value imposable est soumise à une double taxation :

Selon l’article 200 A du Code général des impôts, l’impôt sur le revenu s’élève à 19% de la plus-value imposable.

Selon le Code de la sécurité sociale, les prélèvements sociaux représentent 17,2% de la plus-value imposable.

Taux global = 36,2% (hors surtaxe exceptionnelle)

3. Quel délai pour ne pas payer de plus-value ?

Les délais d’exonération varient selon le type d’impôt :

• Impôt sur le revenu : Exonération totale après 22 ans de détention
• Prélèvements sociaux : Exonération totale après 30 ans de détention
• Résidence principale : Exonération immédiate quelle que soit la durée

Quelle est la plus-value au bout de 10 ans ?

Après 10 ans de détention, votre plus-value bénéficie d’un abattement de :

• 30% sur l’impôt sur le revenu
• 8,25% sur les prélèvements sociaux

Taux effectif après 10 ans : 30,5% au lieu de 36,2% initialement.

Exemple concret :

• Plus-value brute : 100 000€
• Après abattements (10 ans) : 100 000€ – 30 000€ (IR) – 8 250€ (PS) = 61 750€ imposable
• Taxe finale : 61 750€ × 30,5% = 18 834€

Comment calculer la surtaxe sur la plus-value immobilière ?

Au-delà de 50 000€ de plus-value imposable, une surtaxe progressive s’applique :

Tranche de plus-value	Taux surtaxe
50 001€ à 60 000€	2%
60 001€ à 100 000€	3%
100 001€ à 110 000€	4%
110 001€ à 150 000€	5%
Au-delà de 150 000€	6%

Selon l’article 150 VH du Code général des impôts, cette surtaxe s’ajoute aux 36,2% de taxation normale.

Cas spécifique : vendre un terrain constructible à un promoteur

Avantages fiscaux en zone tendue (2024-2025)

Les propriétaires de terrains en zones A, A1 et B bénéficient d’abattements exceptionnels :

• 60% pour les ventes classiques
• 75% en opération d’aménagement complexe
• 85% si le promoteur s’engage à réaliser 50% de logements sociaux

Selon la Loi de finances 2024, ces abattements s’appliquent aux compromis signés du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025.

Optimiser sa valeur vénale de votre terrain

Pour maximiser votre plus-value tout en minimisant la fiscalité :

1. Conservez tous les justificatifs de travaux d’amélioration
2. Négociez le prix en tenant compte de la fiscalité
3. Anticipez les délais pour bénéficier des abattements
4. Consultez un notaire pour les calculs complexes

Exonérations et cas particuliers

Ventes exonérées de plus-value

• 🏠 Résidence principale : Exonération totale automatique
• 💰 Ventes < 15 000€ : Pas d’imposition
• ⏰ Détention longue : 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
• 🏥 Ehpad : Exonération sous conditions de revenus

Situations particulières

• Première vente pour financer résidence principale (sous conditions)
• Invalidité ou retraite : Exonérations spécifiques
• Logements sociaux : Vente à opérateur avec exonération

Exemple de calcul complet

Situation : Terrain acheté 200 000€ en 2015, vendu 350 000€ à un promoteur en 2025 (10 ans de détention)

Étape 1 : Calcul plus-value brute

• Prix de vente : 350 000€
• Prix d’achat majoré (+ 7,5% frais) : 215 000€
• Plus-value brute : 135 000€

Étape 2 : Application abattements (10 ans)

• Abattement IR (30%) : 40 500€
• Abattement PS (8,25%) : 11 138€
• Plus-value imposable : 83 362€

Étape 3 : Calcul taxation

• Impôt sur le revenu (19%) : 15 839€
• Prélèvements sociaux (17,2%) : 14 338€
• Surtaxe (83 362€ > 50 000€) : 2 001€
• Total taxes : 32 178€

Plus-value nette : 135 000€ – 32 178€ = 102 822€

Points clés à retenir

✅ Taxation standard : 36,2% (19% IR + 17,2% PS)
✅ Abattements progressifs dès la 6e année de détention
✅ Exonération totale après 30 ans pour tous les impôts
✅ Résidence principale toujours exonérée
✅ Surtaxe progressive au-delà de 50 000€ de plus-value
✅ Abattements exceptionnels en zone tendue jusqu’en 2025

Vous envisagez de vendre votre terrain à un promoteur ?

La fiscalité des plus-values peut considérablement impacter votre bénéfice final. Avant de prendre votre décision, il est essentiel de bien comprendre les nouvelles règles fiscales 2025 qui s’appliquent spécifiquement aux terrains constructibles.

N’hésitez pas à contacter Landup ! Nos experts vous accompagnent dans l’estimation de votre bien et l’optimisation de votre stratégie fiscale pour maximiser votre plus-value.

❓ Vos questions fréquentes

Quel est le montant des taxes sur la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière est taxée à hauteur de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux), mais des abattements selon la durée de détention peuvent considérablement réduire cette imposition.

Suis-je imposé sur la plus-value si je vends ma résidence principale ?

Non, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value.

Comment calculer le montant de la plus-value en cas de vente d’un bien reçu en héritage ?

Pour un bien hérité, le prix d’acquisition correspond à l’estimation immobilière réalisée lors du décès pour le calcul des droits de succession. La plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente et cette valeur successorale.

Quel est l’abattement fiscal prévu sur la plus-value immobilière en cas de vente à un promoteur immobilier ?

En zone tendue (A, A1, B), vous bénéficiez d’un abattement exceptionnel de 60% à 85% sur votre plus-value lors de ventes à des promoteurs, jusqu’au 31 décembre 2025, selon les engagements du promoteur en matière de logement social.