La Haute-Savoie, premier département promoteur d’Auvergne-Rhône-Alpes
Selon les données SITADEL 2024-2025, la Haute-Savoie concentre 20,4 % de la production de logements collectifs de la région Auvergne-Rhône-Alpes pour les opérations de promotion professionnelle (10 logements et plus). Avec 5 960 logements répartis sur 152 opérations, le département se positionne comme le territoire le plus dynamique de la région, devant le Rhône et l’Isère.
📊 Haute-Savoie en chiffres (SITADEL 2024-2025)
La taille moyenne des opérations en Haute-Savoie s’établit à 39,2 logements, soit 3,1 logements de plus que la moyenne régionale (36,1 logements). Cette différence traduit une orientation marquée vers des programmes de taille intermédiaire à grande, portés par des promoteurs professionnels établis. La taille médiane se situe à 29 logements, ce qui confirme la prédominance des opérations de 20 à 60 unités.
💡 Contexte démographique et économique (INSEE 2022)
La Haute-Savoie compte 446 288 habitants en 2022, en croissance continue depuis plusieurs décennies (+10,2 % entre 2011 et 2022). Le département bénéficie d’une attractivité économique exceptionnelle, portée par la proximité avec la Suisse, le bassin genevois et les stations de ski des Alpes. Cette dynamique explique la forte demande résidentielle captée par les promoteurs.
Le parc de logements comprend 208 114 résidences principales et 134 530 résidences secondaires. Ces dernières représentent 37,1 % du parc total, une proportion élevée liée aux zones touristiques alpines (vallées de Chamonix, Megève, Val d’Arly). Pour les promoteurs, cela se traduit par une diversité de marchés : résidentiel permanent dans le sillon alpin (Annecy, Annemasse, Thonon) et immobilier de loisir en montagne.
Géographie de l’activité : où les promoteurs achètent-ils du foncier ?
La géographie promotionnelle de la Haute-Savoie révèle une concentration marquée sur le sillon alpin structuré par l’axe Annemasse-Annecy-Rumilly, complété par Thonon-les-Bains sur les rives du Léman. Ces quatre pôles urbains captent l’essentiel des investissements fonciers des promoteurs, totalisant à eux seuls plus de 60 % des logements autorisés dans le département.
Top 10 des communes par volume de logements déposés
Source : SITADEL 2024-2025, opérations de 10 logements et plus
Trois logiques territoriales distinctes
🏙️ Cœur métropolitain : Annecy et le pôle genevois français
Annecy (786 logements), Annemasse (326 logements), Ambilly (488 logements) et Saint-Julien-en-Genevois (277 logements) forment le cœur dense de l’activité promotionnelle. Ces communes bénéficient d’une demande structurelle alimentée par l’emploi local (Annecy) et transfrontalier (pôle genevois). Les promoteurs y développent prioritairement du collectif de standing intermédiaire à élevé, visant les actifs qualifiés et les familles en accession. Annecy concentre à elle seule 13,2 % des logements départementaux déposés en 2024-2025.
🏘️ Première couronne : pôles relais et villes moyennes
Thonon-les-Bains (458 logements), La Roche-sur-Foron (279 logements) et Rumilly (229 logements) incarnent les villes moyennes captant les desserrements résidentiels. Thonon, sur les rives du Léman, attire à la fois les actifs transfrontaliers et une clientèle retraitée. La Roche-sur-Foron et Rumilly jouent le rôle de pôles relais entre Annecy et Genève, offrant des prix d’accession plus accessibles. Ces communes concentrent des programmes mixtes (locatif social + accession libre) portés par des acteurs régionaux.
⛰️ Périphérie alpine : marchés touristiques et résidentiel diffus
Le Grand-Bornand (161 logements), Douvaine (157 logements) et Vetraz-Monthoux (128 logements) illustrent deux dynamiques périphériques. Le Grand-Bornand capte une promotion touristique (résidences services, appartements en multipropriété), tandis que Douvaine et Vetraz-Monthoux accueillent du résidentiel permanent destiné aux actifs frontaliers recherchant des surfaces plus grandes à prix modérés. Ces communes, bien que moins volumineuses, révèlent des niches de marché spécifiques exploitées par des promoteurs locaux.
⚠️ Zones délaissées par la promotion professionnelle
Les vallées alpines éloignées (Vallée Verte, Haut-Giffre, Aravis) et les communes rurales de l’arrière-pays annécien affichent une activité promotionnelle faible, voire nulle. Ces territoires, contraints par les zonages PLU (zones agricoles, espaces naturels protégés) et l’insuffisance des infrastructures, ne génèrent pas de demande suffisante pour attirer les promoteurs professionnels. L’essentiel de la construction y relève de l’habitat individuel diffus par des particuliers, hors du champ des opérations de 10 logements et plus analysées ici.
Palmarès des promoteurs : qui achète du foncier en Haute-Savoie ?
Le marché haut-savoyard se caractérise par un équilibre entre majors nationales et acteurs régionaux établis, avec une présence significative des bailleurs sociaux. Les 15 premiers promoteurs concentrent 3 543 logements, soit 59,4 % de la production totale. Cette concentration traduit la professionnalisation du marché, mais laisse aussi une place substantielle à des opérateurs de taille moyenne spécialisés sur des niches locales.
Source : SITADEL 2024-2025. Le % social indique la part de logements locatifs sociaux déclarés par le promoteur au dépôt du permis (sous-estimation fréquente).
Trois catégories d’acteurs structurent le marché
🏢 Majors nationales : positionnement premium et diversification géographique
CDC Habitat (357 logements), Kaufman & Broad (122 logements), Cogedim (103 logements) incarnent les leaders nationaux présents en Haute-Savoie. Ces groupes ciblent prioritairement Annecy et le pôle genevois, où ils déploient des programmes de standing intermédiaire à élevé destinés aux cadres et actifs aisés. Leur stratégie d’acquisition foncière privilégie les emplacements centraux ou très bien desservis (proximité gares, axes autoroutiers), justifiant des prix de sortie élevés. CDC Habitat combine logement libre et social, tandis que Kaufman & Broad et Cogedim se concentrent sur l’accession en marque blanche.
🏗️ Promoteurs régionaux : spécialistes locaux et connaissance fine du marché
Care Promotion (326 logements), SLC Pitance (305 logements), Teractem (270 logements), Sogeprom (156 logements), Omnium Constructions (146 logements), Demathieu et Bard Immobilier (138 logements), Sogimm-Maurice Monod Constructeur (138 logements), Priams (188 logements), Les Nouveaux Constructeurs (117 logements) forment le socle des acteurs régionaux ancrés en Auvergne-Rhône-Alpes. Ils maîtrisent les spécificités locales (PLU, réseaux d’acteurs, attentes clientèle) et interviennent sur l’ensemble du spectre géographique, des cœurs urbains aux villes moyennes. Ces promoteurs développent souvent des opérations mixtes (locatif social + accession libre) pour sécuriser les montages financiers et répondre aux exigences municipales en matière de mixité sociale.
🏘️ Bailleurs sociaux : acteurs publics et parapublics
Halpades S.A. d’HLM (213 logements, 75,6 % social), OPH de Thonon Agglomération (148 logements, 70,9 % social), Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie (91 logements, 100 % social) représentent les bailleurs sociaux historiques du département. Leur activité se concentre sur les communes appliquant l’article 55 de la loi SRU (obligation de 20 % à 25 % de logements sociaux) ou souhaitant développer une offre locative accessible. Ces organismes achètent généralement du foncier à des prix modérés, souvent dans le cadre de ZAC ou d’opérations d’aménagement public, ce qui les rend moins concurrents des propriétaires privés sur le marché libre.
Typologie des programmes : quelle offre pour quelle clientèle ?
L’analyse des typologies de logements révèle une offre majoritairement orientée vers les T3 et T4, typologies phares de l’accession familiale et de l’investissement locatif classique. Cette répartition traduit une stratégie commerciale des promoteurs visant à maximiser le nombre d’acquéreurs potentiels tout en optimisant les surfaces et les prix de vente.
Répartition par typologie de logements
Source : SITADEL 2024-2025, opérations de 10 logements et plus
📊 Collectif vs Individuel groupé
⚠️ Précision méthodologique : Les « logements individuels » ici désignent des maisons individuelles dans le cadre d’opérations groupées de 10+ logements (ex: lotissement de 25 maisons, ou opération mixte 1 immeuble + 4 maisons). Ce ne sont pas des maisons individuelles isolées construites par des particuliers, qui sont exclues de cette analyse.
Segmentation par clientèle cible
🏠 T3-T4 (65,6 % de l’offre) : cœur de marché et clientèle familiale
Les T3 (2 642 logements, 44,3 %) et T4 (1 268 logements, 21,3 %) constituent le socle de l’offre promotionnelle haut-savoyarde. Ces typologies visent trois segments de clientèle : les familles en primo-accession (couples avec 1-2 enfants), les familles établies recherchant un logement définitif, et les investisseurs locatifs (marché classique, dispositifs fiscaux Pinel ou Denormandie). La forte proportion de T3 traduit une stratégie d’optimisation commerciale : surfaces moyennes (60-75 m²) permettant des prix psychologiques attractifs pour l’accession, tout en conservant une rentabilité locative intéressante pour les investisseurs.
🎓 T1-T2 (30,8 % de l’offre) : primo-accédants et investissement locatif étudiant
Les T1 (460 logements, 7,7 %) et T2 (1 375 logements, 23,1 %) ciblent les jeunes actifs, étudiants et célibataires, ainsi que les investisseurs locatifs recherchant des biens à forte rotation (étudiants, jeunes salariés, mobilité professionnelle). À Annecy, ville universitaire, et dans le pôle genevois, où la mobilité transfrontalière génère une demande locative structurelle, ces petites surfaces constituent un segment rentable pour les promoteurs. Leur présence modérée (30,8 % de l’offre) reflète cependant la priorité donnée aux familles, clientèle jugée plus stable et solvable.
👨👩👧👦 T5-T6+ (3,6 % de l’offre) : familles nombreuses et marché de niche
Les T5 (192 logements, 3,2 %) et T6+ (23 logements, 0,4 %) demeurent ultra-minoritaires dans la production promotionnelle. Ces grandes surfaces (90 m² et plus) s’adressent aux familles nombreuses ou recomposées, segment de clientèle restreint et moins rentable pour les promoteurs (prix au m² élevé, temps de commercialisation allongé). Leur rareté traduit aussi une contrainte technique : dans les zones denses (Annecy, Annemasse), les promoteurs privilégient la division en petites unités pour maximiser le nombre de lots vendables et réduire le risque commercial.
⚠️ Prédominance du collectif : contrainte foncière et rentabilité
La Haute-Savoie affiche un taux de collectif de 95,4 % (5 688 logements), laissant seulement 4,6 % à l’individuel groupé (272 logements). Cette domination écrasante du collectif s’explique par la rareté et le coût du foncier dans les zones tendues (Annecy, pôle genevois), où seuls les immeubles permettent d’atteindre la rentabilité nécessaire.
Important : Les 272 logements « individuels » ne sont pas des maisons isolées construites par des particuliers, mais des maisons individuelles dans le cadre d’opérations groupées de 10+ logements portées par des promoteurs professionnels (lotissements de maisons, ou opérations mixtes immeuble + maisons). L’individuel groupé subsiste marginalement en périphérie (La Roche-sur-Foron, Rumilly), sur des terrains plus vastes et moins onéreux, mais reste l’exception dans le modèle promotionnel haut-savoyard.
Propriétaires fonciers en Haute-Savoie : où les promoteurs achètent-ils ?
Vous possédez un terrain constructible en Haute-Savoie et souhaitez comprendre s’il se situe dans une zone d’intérêt pour les promoteurs immobiliers ? Cette section vous fournit une cartographie précise des communes où les promoteurs ont effectivement déposé des permis en 2024-2025, basée exclusivement sur les données SITADEL. Il ne s’agit pas d’une projection ou d’une estimation, mais d’une photographie factuelle des investissements fonciers réels des promoteurs sur les 18 derniers mois.
💡 Ce que cette analyse vous apporte
Identifier si votre commune figure parmi les zones actives vous permet de :
- Valider l’intérêt promoteur : Les promoteurs ont récemment acheté du foncier dans votre secteur
- Comprendre la dynamique locale : Volume d’activité, types de programmes déposés, profils d’acteurs
- Contextualiser votre patrimoine : Votre terrain se situe-t-il dans un cœur de marché ou en périphérie délaissée ?
Cartographie des zones d’acquisition foncière 2024-2025
L’analyse SITADEL 2024-2025 révèle une hiérarchie claire des zones d’acquisition foncière par les promoteurs. Si votre terrain se situe dans l’une des communes ci-dessous, vous êtes dans une zone où les promoteurs ont été actifs récemment.
✅ Zones ultra-prioritaires (forte activité 2024-2025)
Ces communes concentrent l’essentiel des investissements fonciers des promoteurs en Haute-Savoie :
- Annecy (786 logements déposés) : Cœur métropolitain, demande structurelle résidentielle et emploi local. Promoteurs actifs : CDC Habitat, Care Promotion, Cogedim, majors nationales et régionaux établis.
- Ambilly (488 logements) : Porte d’entrée française du Grand Genève, forte demande transfrontalière. Marché frontalier dynamique, programmes de standing intermédiaire.
- Thonon-les-Bains (458 logements) : Pôle lémanique, mixité résidentiel permanent et retraités. Attractivité Léman + bassin d’emploi local + frontaliers suisses.
- Annemasse (326 logements) : Hub frontalier majeur, demande locative et accession transfrontalière soutenue. Proximité immédiate Genève = prix soutenus.
⚠️ Zones actives mais secondaires (opportunités sélectives)
Ces communes affichent une activité promotionnelle significative mais moindre, souvent portée par des promoteurs régionaux ou des opérations de taille moyenne :
- La Roche-sur-Foron (279 logements) : Ville relais Annecy-Genève, desserrement résidentiel, prix d’accession plus accessibles. Promoteurs régionaux actifs.
- Saint-Julien-en-Genevois (277 logements) : Frontalier, programmes mixtes (social + libre), attractivité bassin genevois.
- Rumilly (229 logements) : Pôle de desserrement annécien, axe Annecy-Chambéry, profils familiaux recherchant surfaces + prix modérés.
- Le Grand-Bornand (161 logements) : Niche touristique alpine, promotion résidences services et multipropriété. Marché spécifique loisirs.
- Douvaine (157 logements) : Périphérie lémanique, frontaliers recherchant surfaces à prix modérés.
- Vetraz-Monthoux (128 logements) : Couronne Annemasse, frontaliers, programmes familiaux.
❌ Zones délaissées par la promotion professionnelle
Les vallées alpines isolées (Vallée Verte, Haut-Giffre, Aravis éloignés) et les communes rurales de l’arrière-pays affichent une activité promotionnelle nulle ou quasi-nulle en 2024-2025. Cette absence ne signifie pas qu’aucun promoteur ne sera jamais intéressé, mais révèle des contraintes structurelles :
- Contraintes réglementaires : Zones agricoles protégées, espaces naturels classés, PLU limitant fortement la constructibilité
- Insuffisance des infrastructures : Accès routiers limités, réseaux (eau, assainissement, électricité) insuffisants ou inexistants
- Faible demande résidentielle : Éloignement des bassins d’emploi, manque de services (écoles, commerces, transports)
- Modèle économique non viable : Coûts de viabilisation trop élevés par rapport aux prix de sortie envisageables
Dans ces zones, la valorisation foncière passe généralement par la vente à des particuliers pour des projets d’habitat individuel diffus, ou par le maintien/la reconversion en usage agricole.
📌 Limites de cette analyse
Cette cartographie se base sur les dépôts de permis 2024-2025 uniquement. Elle ne prétend pas :
- Prédire les zones d’intérêt futures des promoteurs (les stratégies évoluent)
- Évaluer la constructibilité effective de votre terrain (nécessite analyse PLU, accès, réseaux, topographie)
- Estimer la valeur de votre terrain (aucune donnée de prix dans SITADEL)
- Affirmer qu’un promoteur absent en 2024-2025 ne serait pas intéressé demain (les opérateurs explorent en permanence de nouveaux secteurs)
Cette analyse fournit un état des lieux factuel de l’activité promotionnelle récente, point de départ pour comprendre les dynamiques territoriales de votre secteur. Pour une analyse approfondie de votre parcelle, consultez votre PLU communal et, si nécessaire, un géomètre-expert ou un urbaniste.
Méthodologie et sources
Base SITADEL 2024-2025
Cette analyse s’appuie exclusivement sur la base de données SITADEL (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les Locaux), gérée par le Ministère de la Transition Écologique. SITADEL recense les permis de construire déposés et autorisés en France, fournissant une photographie des intentions de construction des promoteurs. Les données exploitées ici couvrent la période 2024-2025 et concernent uniquement les opérations de 10 logements et plus, correspondant à la promotion immobilière professionnelle (exclusion des particuliers et des projets individuels diffus).
Données démographiques et économiques : INSEE
Les éléments de contexte démographique et économique (population, emplois, parc de logements) proviennent de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), millésime 2022 (dernières données disponibles). Ces informations permettent de contextualiser l’activité promotionnelle en regard des dynamiques territoriales structurelles.
Limites et précautions d’interprétation
- Permis déposés ≠ logements livrés : SITADEL recense les permis déposés (intentions), pas les réalisations effectives. Le taux de concrétisation moyen des permis est estimé à 80-85 %, certains projets pouvant être abandonnés ou différés.
- Sous-estimation du logement social : Les promoteurs ne déclarent pas toujours la destination sociale des logements au moment du dépôt du permis. Les pourcentages de logements sociaux indiqués sont donc des minima, probablement sous-estimés.
- Absence de données de prix : SITADEL ne contient aucune information sur les prix (prix du foncier, prix de vente des logements, prix au m²). Aucune estimation ou extrapolation de prix n’est fournie dans cette analyse.
- Agrégation par commune : Les données sont agrégées au niveau communal. Les micro-dynamiques intra-communales (quartiers spécifiques, opérations d’aménagement localisées) ne sont pas détaillées.
Reconstitution des identités promoteurs
Les promoteurs sont identifiés via leur dénomination sociale déclarée dans SITADEL. En cas de filiales ou de SCCV (Sociétés Civiles de Construction-Vente), Landup reconstitue manuellement l’identité du promoteur porteur pour éviter les doublons et fournir un palmarès consolidé. Cette méthodologie manuelle peut entraîner de légères variations par rapport à d’autres analyses SITADEL non retraitées.
