Une analyse rigoureuse, article par article
Une approche hybride assumée
Chez Landup, chaque article territorial repose sur une analyse humaine rigoureuse des marchés locaux, assistée par l’intelligence artificielle pour la rédaction. Nous assumons pleinement cette méthode qui combine expertise territoriale et outils modernes.
L’analyse, les calculs économiques et les décisions éditoriales sont entièrement réalisés par un expert. L’IA intervient ensuite comme outil de rédaction, permettant de produire des contenus approfondis et cohérents sur des centaines de communes françaises.
Comment nous travaillons
1. Analyse des données (expertise humaine)
Pour chaque commune, nous collectons et croisons plusieurs sources publiques :
Transactions immobilières (base DVF)
Nous analysons toutes les ventes foncières récentes pour identifier les prix pratiqués, les typologies de terrains vendus, et les acheteurs (particuliers, promoteurs, investisseurs).
Permis de construire (SITADEL)
Le suivi des demandes de permis nous renseigne sur la dynamique de construction : volumes, typologie (individuel/collectif), localisation des projets.
Données démographiques et économiques (INSEE)
Le profil de la population, son évolution, et les indicateurs socio-économiques nous aident à comprendre la demande locale.
Urbanisme (PLU, SCOT)
La lecture des documents d’urbanisme permet d’identifier les zones constructibles, les contraintes réglementaires, et les projets d’aménagement à venir.
Recherches complémentaires
Nous consultons les sites des communes, les programmes neufs en cours de commercialisation, et les articles de presse locale pour contextualiser nos analyses.
2. Calcul des prix fonciers : notre méthode
Dans tous nos articles, les prix fonciers sont exprimés en euros par m² de Surface de Plancher (SDP) constructible, et non en simple prix au m² de terrain. Cette distinction est essentielle.
Pourquoi raisonner en SDP ?
Un terrain de 1000 m² ne vaut pas la même chose selon qu’il permet de construire :
- 300 m² de logements (zone pavillonnaire)
- 1500 m² de logements (immeuble collectif)
Un promoteur achète du foncier pour y construire et vendre des logements. Il raisonne donc en m² de plancher constructible, pas en m² de terrain. Notre méthode reflète cette réalité économique.
Comment nous calculons
Pour chaque transaction foncière identifiée, nous reconstituons manuellement :
La surface de plancher constructible
En croisant les règles du PLU (emprise, hauteur, reculs), la surface du terrain, et les contraintes locales (pente, accès, servitudes), nous estimons combien de m² de logements peuvent être construits.
Le bilan économique du promoteur
Nous appliquons un modèle économique standard ci-après résumé mais issu d’un bilan promoteur complet :
- Prix de vente du neuf dans la commune (recherche web)
- Coûts de construction
- Frais annexes
- Commercialisation
- Marge promoteur
Le prix résiduel du foncier
La différence entre le prix de vente final et l’ensemble des coûts nous donne le prix maximum que le promoteur peut payer pour le terrain, ramené au m² de SDP.
Validation et ajustements
Chaque calcul est confronté à :
- D’autres transactions similaires dans la commune ou à proximité
- Les prix observés dans des marchés comparables
- La réalité de l’offre et de la demande locale
Ce travail nécessite des arbitrages d’expert : interpréter des règles d’urbanisme parfois floues, estimer la constructibilité réelle au-delà des règles écrites, pondérer selon la tension du marché local.
Nous ne divisons jamais simplement un prix par une surface. Chaque calcul est contextualisé et vérifié.
3. Interprétation et décisions éditoriales (expertise humaine)
Une fois les données analysées, nous décidons :
- Quelles informations sont vraiment utiles à un propriétaire foncier
- Comment interpréter les tendances du marché local
- Quels projets ou contraintes méritent d’être mis en avant
- Quelle perspective donner pour les 18-24 mois à venir
Ces choix éditoriaux déterminent l’angle et le contenu de l’article.
4. Rédaction (assistée par IA)
Nous utilisons l’IA (Claude, Anthropic) pour rédiger le contenu à partir de :
- L’analyse réalisée
- Les décisions éditoriales prises
- Une structure méthodologique fixe
L’IA permet d’assurer la cohérence stylistique entre articles, d’optimiser la lisibilité, et de générer les métadonnées techniques nécessaires (descriptions SEO, données structurées).
5. Relecture et validation (expertise humaine)
Chaque article est relu intégralement avant publication pour vérifier :
- L’exactitude des données et calculs
- La cohérence avec la réalité locale
- La qualité de l’argumentation
- L’absence d’erreurs factuelles
Aucun article n’est publié sans validation finale.
Structure des articles
Nos articles suivent une grille méthodologique reproductible :
- Contexte territorial : localisation, accessibilité, profil de la commune
- Marché immobilier : prix du neuf et de l’ancien, transactions récentes
- Dynamique de construction : permis déposés, volumes, typologie
- Prix fonciers : calculs en €/m² de SDP, exemples concrets
- Urbanisme : zonages PLU, contraintes, opportunités
- Attractivité promoteurs : demande locale, potentiel
- Perspective 2026-2027 : évolution probable à court terme
Cette structure homogène permet des comparaisons entre territoires et facilite la recherche d’informations spécifiques.
Sources utilisées
Toutes nos sources sont publiques et vérifiables :
- Base DVF (data.gouv.fr) : transactions immobilières et foncières
- SITADEL (data.gouv.fr) : permis de construire
- INSEE : démographie, emploi, revenus
- Géoportail de l’urbanisme : PLU, zonages, règlements
- Sites communaux : projets locaux, actualités
Nous ne publions jamais d’information sans vérification et mettons à jour nos contenus lorsque de nouvelles données officielles deviennent disponibles.
Pourquoi cette transparence ?
Nous croyons que la valeur d’un contenu réside dans la qualité de l’analyse, pas dans la manière dont il est rédigé. L’IA est un outil comme un autre : nous l’assumons comme un architecte assume l’usage d’un logiciel de CAO.
Ce qui compte :
- La rigueur de l’analyse économique
- La fiabilité des sources
- L’expertise territoriale
- La responsabilité éditoriale
Cette page existe pour expliquer notre méthode et permettre à chacun d’évaluer la crédibilité de nos contenus.
Limites et honnêteté
Nos analyses comportent des limites que nous assumons :
- Certaines transactions DVF peuvent être atypiques (ventes familiales, contraintes cachées)
- Les coûts de construction et marges varient selon les opérateurs
- L’estimation de la SDP constructible comporte une part d’interprétation
- Les marchés évoluent : nos analyses reflètent les données disponibles à date de publication
Nous ne prétendons pas à l’exhaustivité mais à la rigueur méthodologique.