Un terrain intéresse un promoteur immobilier s’il réunit plusieurs critères essentiels : zonage PLU constructible, surface suffisante, forme et profondeur adaptées, environnement bâti favorable, proximité du centre-ville et dynamique de marché positive.
Mais au-delà de ces critères généraux, chaque situation est unique.
C’est pourquoi j’ai créé cet outil de score d’attractivité : pour vous donner une première évaluation immédiate, en 2 minutes, valable partout en France.
Pourquoi ce score d’attractivité ?
L’outil cartographique et ses limites
Notre outil « Tester mon terrain » offre une analyse détaillée et précise pour chaque parcelle : constructibilité selon le PLU, potentiel de densification, données du marché local via SITADEL et DVF.
Mais construire cette base de données terrain par terrain prend du temps. Nous avons aujourd’hui 23 000 terrains référencés, et cette couverture s’étend progressivement.
Le score : une première réponse rapide
Le score d’attractivité complète cette approche en vous donnant une évaluation générale immédiate, valable partout en France.
Il ne remplace pas une analyse approfondie, mais il vous indique si votre démarche a du sens avant d’aller plus loin.
Complémentarité des approches
Parcours type :
- Score d’attractivité → Premier filtre en 2 minutes
- Vérification sur l’outil cartographique → Si votre terrain est déjà analysé
- Analyse personnalisée → Si votre terrain n’est pas encore dans la base (délai 72h)
Pour mieux comprendre quels types de biens intéressent les promoteurs, vous pouvez également découvrir les différents types de biens qui attirent leur attention.
⚠️ Important : Attractivité ≠ Prix
Ce score évalue si votre terrain INTÉRESSE les promoteurs, pas COMBIEN il vaut.
C’est la première question à se poser avant même de penser à l’estimation.
Pourquoi ? Si votre terrain n’intéresse pas les promoteurs, l’estimation n’a aucun sens. C’est comme vouloir connaître le prix d’une voiture qui ne roule pas : la question du prix ne se pose même pas.
🎯 Calculez votre score d’attractivité promoteur
Dans quelle zone PLU se situe votre terrain ?
Les critères qui déterminent votre score d’attractivité
Critère 1 – Le zonage PLU
Le Plan Local d’Urbanisme est le critère décisif. Sans zone constructible, rien n’est possible.
Les zones qui intéressent les promoteurs :
- ✅ Zones U (urbaines) : UC, UD, UA, UB…
- ✅ Zones AU (à urbaniser)
- ❌ Zones A (agricoles) ou N (naturelles) : inutile pour un promoteur
⚠️ Important : Un terrain en zone A ou N n’intéresse aucun promoteur. Inutile d’aller plus loin dans l’analyse, sauf révision du PLU en cours (ce qui peut prendre des années sans garantie).
💡 Les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sont les seules véritablement exploitables. Les zones A et N sont inconstructibles.
Critère 2 – La surface du terrain
Plus le terrain est grand, plus il intéresse les promoteurs. Mais tout dépend du zonage et du type de projet envisageable.
Fourchettes générales :
- Moins de 300m² : Très difficile (sauf densité exceptionnelle)
- 300-600m² : Projet possible selon zone
- 600-1000m² : Bon potentiel
- Plus de 1000m² : Potentiel élevé
💡 Un terrain de 500m² en zone R+4 peut être plus attractif qu’un terrain de 2000m² en zone R+1, car le potentiel constructible dépend de la combinaison surface × densité autorisée.
Critère 3 – La distance entre les limites du terrain
Ce qui compte, c’est la distance minimale entre les limites opposées de votre terrain.
Un terrain peut avoir une forme irrégulière (en L, en triangle) mais rester exploitable si la distance entre ses limites est suffisante. À l’inverse, un terrain rectangulaire trop étroit sera difficile à valoriser.
Distances types :
- Plus de 20m : Excellente distance, projet facilité
- Entre 12m et 20m : Distance moyenne, faisable
- Moins de 12m : Distance faible, très contraint
💡 Un terrain biscornu mais avec 25m entre ses limites opposées sera plus facile à exploiter qu’un rectangle de 8m de large.
Critère 4 – La profondeur du terrain
Une profondeur importante permet plus de flexibilité dans l’implantation.
Profondeurs types :
- Moins de 15m : Très contraint
- 15-25m : Profondeur moyenne, faisable
- Plus de 25m : Excellente profondeur
Une bonne profondeur facilite le respect des marges de recul réglementaires et permet des configurations de projet plus variées.
💡 Elle permet de respecter les marges de recul tout en optimisant la surface constructible, notamment pour les projets collectifs.
Critère 5 – L’environnement bâti voisin
Ce critère est CRUCIAL. Un terrain de 800m² entouré d’immeubles n’a rien à voir avec le même terrain entouré de maisons.
Pourquoi c’est déterminant :
- Immeubles ou mixte : La densification est déjà acceptée dans le quartier, moins de risque de blocage
- Maisons uniquement : Risque de réaction des riverains, recours possible, difficultés politiques
- Locaux commerciaux : Situation intermédiaire, dépend du projet
⚠️ Exemple récent que j’ai vécu
Terrain en zone urbaine, 20-25 lots possibles, bon PLU. Mais environnement pavillonnaire qui a refroidi tous les promoteurs ou presque.
Après analyse économique avec la propriétaire, nous avons validé qu’il était plus intéressant pour elle de garder sa maison et diviser son grand jardin en deux lots pour les vendre comme terrains à bâtir, plutôt que de vendre à un promoteur.
Mon rôle n’est pas toujours de vendre à un promoteur, mais de conseiller la meilleure stratégie.
💡 Un terrain en zone U entouré d’immeubles sera toujours plus facile à vendre qu’un terrain identique entouré de maisons, même avec le même PLU.
Critère 6 – La proximité du centre-ville
Les promoteurs recherchent des localisations où les futurs logements se vendront facilement.
Moins de 500m du centre :
- Commerces et services accessibles à pied
- Transports en commun généralement proches
- Forte attractivité pour les acheteurs
Au-delà de 500m : Attractivité réduite, sauf si compensée par d’autres atouts (gare proche, zone en développement, cadre de vie exceptionnel).
💡 Un terrain à moins de 500m du centre-ville bénéficie d’une prime d’attractivité significative pour les promoteurs.
Critère 7 – La dynamique du marché local
La présence de programmes neufs récents est un BON signe. Cela prouve que le marché est actif et attractif.
Plusieurs programmes neufs dans le quartier :
- ✅ Marché actif et dynamique
- ✅ Demande locative ou accession présente
- ✅ Promoteurs connaissent déjà le secteur
Aucun programme neuf : Peut signifier marché atone, difficultés de commercialisation, ou commune peu attractive pour les bailleurs sociaux.
⚠️ Ce que beaucoup ignorent
L’environnement, le contexte politique et économique, le niveau de production locale ainsi que l’attractivité pour les bailleurs sociaux sont souvent des éléments invisibles mais qui conditionnent l’attractivité du terrain.
Tout cela s’ajoute aux critères internes de chaque promoteur, qui peut refuser un terrain pour des raisons qui lui sont propres.
💡 La présence de programmes neufs récents est un indicateur positif de la vitalité du marché immobilier local.
Comment interpréter votre score d’attractivité
Votre terrain réunit tous les critères essentiels
- ✅ Fort potentiel pour intéresser plusieurs promoteurs
- ✅ Valorisation significative probable
- ✅ Faisabilité économique favorable
👉 Prochaine étape : Vérifier si votre terrain figure dans notre base de données ou demander une analyse personnalisée.
Votre terrain présente des critères attractifs
- ✅ Plusieurs éléments favorables
- ⚠️ Certains aspects méritent d’être approfondis
- ⚠️ Faisabilité à confirmer par analyse détaillée
👉 Prochaine étape : Une analyse personnalisée est recommandée pour confirmer le potentiel. Votre terrain est sans doute très sensible aux règlements locaux.
Attractivité moyenne selon critères généraux
- ⚠️ Certains critères favorables, d’autres limitants
- ⚠️ Très dépendant des spécificités locales
- ⚠️ Nécessite expertise approfondie
👉 Prochaine étape : Une analyse personnalisée est indispensable pour vérifier précisément le PLU, les contraintes et le potentiel réel.
Selon les critères généraux, faible potentiel actuel
- ❌ Plusieurs critères défavorables
- ⚠️ Mais chaque situation est unique
👉 Prochaine étape : Une « analyse d’exclusion » peut être utile : en 10 minutes, nous confirmons si votre terrain n’est pas constructible. Dans le cas contraire, ce sera une excellente nouvelle.
⚠️ Le score est un indicateur, pas une garantie
Chaque terrain est unique. Le score vous donne une tendance fiable basée sur des critères objectifs, mais :
- Certains terrains avec un score moyen se vendent très bien (grâce à des spécificités locales favorables)
- D’autres avec un bon score peuvent ne pas trouver preneur (marché saturé, contexte défavorable)
L’analyse humaine et locale reste irremplaçable.
Et après le score ? Les prochaines étapes
Étape 1 : Vérification sur l’outil cartographique
Si votre terrain a un bon score, la première chose à faire est de vérifier s’il figure déjà dans notre base de données.
➡️ Testez votre terrain sur notre carte
Notre outil cartographique vous donnera :
- Analyse précise du PLU
- Potentiel constructible détaillé
- Données du marché local (SITADEL, DVF)
- Premiers éléments de valorisation
Étape 2 : Analyse personnalisée (si absent de la base)
Délai : 72h
Si votre terrain n’est pas encore dans notre Observatory, nous pouvons l’analyser en détail :
- Étude PLU approfondie
- Analyse faisabilité technique
- Contexte marché local
- Rapport détaillé gratuit
Étape 3 : Estimation du prix (si potentiel confirmé)
Une fois l’attractivité confirmée, l’étape suivante est l’estimation.
Attention : L’estimation d’un terrain pour un promoteur n’a rien à voir avec une estimation classique. Elle se base sur le potentiel constructible, pas sur la valeur actuelle du bien.
Pour aller plus loin : Obtenir une estimation précise du prix de votre terrain
Étape 4 : Accompagnement vente (si décision de vendre)
Délais réalistes :
- Premier contact → Promesse de vente : 3 à 5 mois
- Promesse → Signature définitive : ~15 mois
- Total : 18 à 20 mois en moyenne
Ces délais s’expliquent par :
- Analyse et mise en concurrence des promoteurs (1-2 mois)
- Négociations et ajustements (1-2 mois)
- Dépôt et obtention du permis de construire (~12 mois)
- Levée des conditions suspensives et purge des recours (~3 mois)
Mon accompagnement couvre toute cette période pour vous permettre de vendre en toute sérénité, au meilleur prix et aux meilleures conditions.
FAQ – Questions fréquentes
Non, le score évalue si votre terrain INTÉRESSE les promoteurs, pas COMBIEN il vaut.
C’est la première question à se poser avant l’estimation. Si votre score est faible, l’estimation n’a pas de sens. Si votre score est bon, l’étape suivante est l’analyse précise puis l’estimation basée sur le potentiel constructible.
J’ai accompagné des centaines de propriétaires, et je vois cette situation régulièrement. Dans 80% des cas, c’est lié à 3 facteurs invisibles dans le score :
- Le timing : Marché local temporairement saturé de programmes
- Un détail technique : Servitude cachée, accès réel problématique, contrainte PLU spécifique
- Le prix demandé : Décalage entre vos attentes et le potentiel constructible réel
Exemple : Terrain avec excellent score en zone urbaine proche de Lyon. Aucune réponse pendant 6 mois. Après investigation, nous avons découvert qu’une opération de 35 logements se terminait à 150m, saturant temporairement le micro-marché. 9 mois plus tard, 3 offres.
Le score est un indicateur fiable, mais l’expertise locale reste irremplaçable.
Non, c’est inutile. Les zones N (naturelles) et A (agricoles) sont inconstructibles. Votre terrain n’intéressera aucun promoteur en l’état actuel.
Seule exception : Si une révision du PLU est en cours pour reclasser la zone en zone U ou AU.
⚠️ Attention : Attendre une révision de PLU peut prendre des années sans aucune garantie de résultat. Ce n’est pas une stratégie viable.
Le score évalue les critères généraux applicables partout en France : zonage, géométrie, localisation, surface, contexte marché.
Mais chaque commune a ses spécificités réglementaires : OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation), règlements particuliers, servitudes locales.
Le score donne une tendance fiable à 80%, mais une analyse locale précise reste indispensable pour confirmer le potentiel réel.
L’analyse est gratuite et sans engagement.
Selon votre score et votre localisation, nous vous orientons vers :
- L’outil cartographique (gratuit, immédiat)
- Une analyse personnalisée (gratuite, délai 72h)
- Une analyse d’exclusion (gratuite, 10 minutes)
Landup est rémunéré uniquement à la vente, pas sur l’analyse. Notre objectif est de vous conseiller la meilleure stratégie, même si ce n’est pas la vente à un promoteur.
🎯 L’essentiel à retenir
- ✅ Un terrain intéresse un promoteur s’il réunit 7 critères essentiels : PLU constructible, surface suffisante, forme régulière, profondeur importante, environnement bâti favorable, proximité centre-ville, dynamique de marché locale.
- ✅ Le score d’attractivité (sur 10) évalue si votre terrain INTÉRESSE, pas combien il VAUT. C’est la première question avant l’estimation.
- ✅ Score ≥ 7/10 = fort potentiel. Score 4-6/10 = à approfondir. Score < 4/10 = faible attractivité actuelle (mais chaque cas est unique).
- ✅ Zones N et A sont inutiles. Elles sont inconstructibles. Seules les zones U et AU intéressent les promoteurs.
- ✅ L’environnement bâti voisin (15% du score) est crucial : un terrain entouré d’immeubles est beaucoup plus facile à vendre qu’un terrain entouré de maisons, même avec le même PLU.
⚠️ La fausse croyance la plus répandue
Sur les centaines de propriétaires que j’ai accompagnés, je vois constamment la même erreur :
« Le terrain de mon voisin a été vendu à un promoteur, donc le mien aussi. »
Faux. Même si la forme et la superficie sont équivalentes, cela ne suffit pas.
Comparaison n’est pas raison : Les conditions de valorisation sont uniques, tout comme chaque terrain et chaque immeuble le sont.
De la même façon, ce n’est pas parce qu’un terrain est constructible qu’il est attractif pour un promoteur.
C’est justement pour vous aider à y voir clair que j’ai créé cet outil de score.
