Taxe Plus-Value Immobilière 2026 : Guide Complet des Taux et Calculs

Règles applicables en 2026 : La vente d’un terrain ou d’une maison Ă  un promoteur immobilier gĂ©nère une plus-value imposĂ©e Ă  36,2% (19% d’impĂ´t sur le revenu + 17,2% de prĂ©lèvements sociaux). Des abattements progressifs dès 6 ans de dĂ©tention peuvent rĂ©duire cette taxe jusqu’Ă  0% après 30 ans. En zone tendue (A, A1, B), un abattement exceptionnel de 60% Ă  85% reste applicable jusqu’au 31 dĂ©cembre 2026.

🚨 Réforme 2027 à Anticiper

Une rĂ©forme importante votĂ©e par le SĂ©nat s’appliquera aux ventes Ă  partir du 1er janvier 2027 :

  • Suppression des abattements 22/30 ans remplacĂ©s par un coefficient d’Ă©rosion monĂ©taire
  • Baisse des taux : ~9% IR + ~6% PS = ~15% total (au lieu de 36,2%)
  • Suppression de la surtaxe sur les grosses plus-values

Impact : Si vous approchez des 22 ans de dĂ©tention, vendez en 2026 pour bĂ©nĂ©ficier de l’exonĂ©ration IR actuelle. Si vous ĂŞtes loin de ce seuil, attendre 2027 pourrait ĂŞtre avantageux avec les taux rĂ©duits.

Qu’est-ce que la Plus-Value Immobilière ?

Définition légale
Selon l’article 150 U du Code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts, la plus-value immobilière reprĂ©sente le bĂ©nĂ©fice rĂ©alisĂ© entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien immobilier.
Plus-value brute = Prix de vente corrigĂ© – Prix d’acquisition corrigĂ©
⚠️ Ă€ ne pas confondre : La plus-value brute (diffĂ©rence de prix) n’est pas la plus-value imposable (après abattements). C’est cette seconde valeur qui dĂ©termine votre impĂ´t rĂ©el.

Prix de Vente Corrigé

Le prix de vente est diminué de :

  • âś… Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites)
  • âś… Commission d’agence si vous en avez mandatĂ© une
  • âś… Frais de publicitĂ© (annonces, panneaux) avec justificatifs

Prix d’Acquisition CorrigĂ©

Le prix d’achat est majorĂ© de :

  • âś… Frais d’acquisition : Au choix, montant rĂ©el justifiĂ© OU forfait 7,5% du prix d’achat
  • âś… Travaux d’amĂ©lioration : Sur justificatifs OU forfait 15% si dĂ©tention > 5 ans
  • âś… Frais d’Ă©viction d’un locataire Ă©ventuel
đź’ˇ Cas particulier hĂ©ritage : Si vous avez reçu le bien en hĂ©ritage, le prix d’acquisition correspond Ă  l’estimation rĂ©alisĂ©e lors de la succession pour le calcul des droits.

Taux d’Imposition 2026

Selon l’article 200 A du Code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts
La taxation standard s’Ă©lève Ă  36,2% de la plus-value imposable, rĂ©partis en 19% d’impĂ´t sur le revenu et 17,2% de prĂ©lèvements sociaux (CSG, CRDS).

Sur une plus-value de 100 000€ :

  • Sans abattement (moins de 6 ans) : 36 200€ d’impĂ´t
  • Après 10 ans de dĂ©tention : ~22 400€ d’impĂ´t (-38%)
  • Après 22 ans de dĂ©tention : ~10 800€ d’impĂ´t (-70%)
  • Après 30 ans de dĂ©tention : 0€ d’impĂ´t (exonĂ©ration totale)

Quel DĂ©lai pour Ne Pas Payer de Plus-Value ?

ImpĂ´t sur le Revenu
DÉLAI EXONÉRATION TOTALE
22 ans
ABATTEMENT
Progressif dès 6 ans
Prélèvements Sociaux
DÉLAI EXONÉRATION TOTALE
30 ans
ABATTEMENT
Progressif dès 6 ans
RĂ©sidence Principale
DÉLAI EXONÉRATION TOTALE
Immédiat
ABATTEMENT
Exonération automatique

Barème des Abattements par Durée de Détention

Selon l’article 150 VC du Code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts
Les abattements s’appliquent de manière diffĂ©renciĂ©e entre l’impĂ´t sur le revenu (IR) et les prĂ©lèvements sociaux (PS).
Moins de 6 ans
ABATTEMENT IR
0%
ABATTEMENT PS
0%
TAUX EFFECTIF TOTAL
36,2%
6e année
ABATTEMENT IR
6%
ABATTEMENT PS
1,65%
TAUX EFFECTIF TOTAL
35,1%
8e année
ABATTEMENT IR
18%
ABATTEMENT PS
4,95%
TAUX EFFECTIF TOTAL
32,9%
10e année
ABATTEMENT IR
30%
ABATTEMENT PS
8,25%
TAUX EFFECTIF TOTAL
30,5%
15e année
ABATTEMENT IR
60%
ABATTEMENT PS
16,5%
TAUX EFFECTIF TOTAL
23,8%
20e année
ABATTEMENT IR
90%
ABATTEMENT PS
24,75%
TAUX EFFECTIF TOTAL
18,1%
22e année
ABATTEMENT IR
100% âś…
ABATTEMENT PS
37,4%
TAUX EFFECTIF TOTAL
10,8%
25e année
ABATTEMENT IR
100% âś…
ABATTEMENT PS
64,4%
TAUX EFFECTIF TOTAL
6,1%
30 ans et +
ABATTEMENT IR
100% âś…
ABATTEMENT PS
100% âś…
TAUX EFFECTIF TOTAL
0%

La Surtaxe sur les Grosses Plus-Values

Selon l’article 150 VH du Code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts
Une taxe supplĂ©mentaire s’applique sur les plus-values imposables (après abattements IR) supĂ©rieures Ă  50 000€.
Jusqu’Ă  50 000€
TAUX DE SURTAXE
0%
50 001€ à 60 000€
TAUX DE SURTAXE
2%
60 001€ à 100 000€
TAUX DE SURTAXE
3%
100 001€ à 110 000€
TAUX DE SURTAXE
4%
110 001€ à 150 000€
TAUX DE SURTAXE
5%
Au-delà de 150 000€
TAUX DE SURTAXE
6%
⚠️ Important : Cette surtaxe s’ajoute aux 36,2% de taxation normale et devrait ĂŞtre supprimĂ©e dans la rĂ©forme 2027.

Abattements en Zone Tendue (jusqu’au 31/12/2026)

Selon la Loi de Finances 2024 prolongée en 2026
Les zones tendues (A, A bis, B1) bĂ©nĂ©ficient d’abattements exceptionnels pour favoriser la construction de logements.
Niveau Standard
ABATTEMENT
60%
CONDITIONS
Vente simple Ă  promoteur en zone tendue
Niveau Aménagement
ABATTEMENT
75%
CONDITIONS
OpĂ©ration d’amĂ©nagement complexe / ZAC
Niveau Logement Social
ABATTEMENT
85%
CONDITIONS
Engagement promoteur : 50%+ logements sociaux

Conditions d’application :

  • âś… Compromis signĂ© entre 01/01/2024 et 31/12/2026
  • âś… Bien situĂ© en zone A, A bis ou B1
  • âś… Vente Ă  promoteur / amĂ©nageur professionnel
  • âś… Justificatif d’engagement du promoteur (attestation notariĂ©e)

Cas Spécial : Résidence Principale

Selon l’article 150 U du Code gĂ©nĂ©ral des impĂ´ts
La plus-value rĂ©alisĂ©e lors de la vente de votre rĂ©sidence principale est totalement exonĂ©rĂ©e d’impĂ´t, quelle que soit la durĂ©e de dĂ©tention ou le montant de la plus-value.

Conditions pour bĂ©nĂ©ficier de l’exonĂ©ration :

  • âś… Bien constituant votre rĂ©sidence principale au jour de la vente
  • âś… RĂ©sidence habituelle et effective (pas une rĂ©sidence secondaire)
  • âś… Vente de l’intĂ©gralitĂ© du bien
⚠️ Cas limite : Si vous avez dĂ©mĂ©nagĂ© rĂ©cemment, l’exonĂ©ration s’applique si vous vendez dans un dĂ©lai raisonnable (gĂ©nĂ©ralement 12 mois max) et que le logement est restĂ© vacant.

Questions Fréquentes

Comment est calculĂ©e la plus-value si j’ai hĂ©ritĂ© du bien ?
Si vous avez reçu le bien en hĂ©ritage ou donation, votre prix d’acquisition correspond Ă  l’estimation immobilière rĂ©alisĂ©e lors de la succession, pas au prix d’achat initial par le dĂ©funt. Vous ne payez donc de plus-value que sur la valorisation depuis le dĂ©cès.
Puis-je dĂ©duire les travaux d’entretien de ma plus-value ?
Non, seuls les travaux d’amĂ©lioration, d’agrandissement ou de construction sont dĂ©ductibles. L’entretien courant (peinture, rĂ©parations, jardinage) n’est pas dĂ©ductible. Si vous avez plus de 5 ans de dĂ©tention, le forfait 15% est souvent plus avantageux que le rĂ©el.
Dois-je déclarer ma plus-value moi-même aux impôts ?
Non, c’est le notaire qui calcule et dĂ©clare automatiquement votre plus-value lors de la signature de l’acte authentique. La taxe est prĂ©levĂ©e directement sur le prix de vente et versĂ©e au TrĂ©sor Public par le notaire. Vous n’avez aucune dĂ©marche Ă  effectuer.
Vaut-il mieux vendre en 2026 ou attendre 2027 ?
Cela dĂ©pend de votre durĂ©e de dĂ©tention. Si vous approchez des 22 ans, vendez en 2026 pour bĂ©nĂ©ficier de l’exonĂ©ration IR actuelle. Si vous ĂŞtes loin de ce seuil (moins de 15 ans), attendre 2027 pourrait ĂŞtre avantageux avec les taux rĂ©duits (~15% au lieu de 36,2%), mĂŞme sans abattements durĂ©e.

Points Clés à Retenir

  • âś… Taux standard 2026 : 36,2% (19% IR + 17,2% PS)
  • âś… Abattements progressifs dès 6 ans de dĂ©tention
  • âś… ExonĂ©ration totale après 30 ans
  • âś… RĂ©sidence principale : toujours exonĂ©rĂ©e
  • âś… Zones tendues : abattement 60% Ă  85% jusqu’au 31/12/2026
  • âś… RĂ©forme 2027 : taux rĂ©duits (~15%) mais fin des exonĂ©rations durĂ©e
  • âś… Surtaxe progressive au-delĂ  de 50 000€ de plus-value
  • âś… Le notaire gère la dĂ©claration et le paiement automatiquement

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Stéphane LacosteFondateur de Landup