Station thermale d’envergure nationale : vendre un terrain à Aix-les-Bains

Entre lac et montagnes, Aix-les-Bains conjugue attractivité résidentielle et patrimoine thermal reconnu

Aix-les-Bains rassemble 32 175 habitants dans l’intercommunalité Grand Lac, positionnée sur la rive orientale du lac du Bourget. Troisième station thermale de France avec 30 000 curistes annuels, la commune affiche une densité de 2 549 habitants par kilomètre carré qui témoigne d’une urbanisation maîtrisée. La population active bénéficie d’un revenu médian de 24 110 euros par unité de consommation, supérieur à la moyenne nationale.

Le marché foncier aixois se caractérise par une présence promotionnelle soutenue, avec 143 logements collectifs autorisés en 2024 et un projet structurant de 100 logements en cours sur la ZAC des Bords du Lac. Les prix de sortie du neuf oscillent entre 5 000 et 6 000 euros TTC le mètre carré, reflétant la valorisation du cadre lacustre et de l’accessibilité ferroviaire directe vers Lyon, Chambéry et Genève. Le PLUi Grand Lac approuvé en décembre 2024 inscrit plusieurs secteurs en densification, notamment autour des pôles gare et bords du lac.

Cet article détaille les paramètres de valorisation foncière aixoise : grille de prix selon les secteurs, indices de marché, analyse de la production immobilière récente et perspectives d’évolution du tissu urbain jusqu’en 2027.

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Quel est le prix d’un terrain constructible à Aix-les-Bains ?

Le prix du foncier à Aix-les-Bains varie entre 950 et 1 825 euros par mètre carré de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLUi et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

🔵 Secteurs contraints (950 – 1 180 €/m² SDP) – 15% du marché

Les hauteurs du Mont Revard et les secteurs soumis à la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager imposent des contraintes de densité et de gabarit qui limitent la surface constructible. Les terrains situés au-delà de 400 mètres d’altitude présentent des coûts de viabilisation supérieurs et des coefficients d’occupation du sol réduits. Le prix médian observé dans ces zones s’établit à 1 065 euros par mètre carré SDP. Les opérations y restent majoritairement des programmes de petite taille, entre 8 et 15 logements.

🟡 Secteurs standards (1 180 – 1 395 €/m² SDP) – 45% du marché

Les quartiers résidentiels de Saint-Simond, du Sierroz et de Chantemerle constituent le cœur du marché aixois. Ces secteurs bénéficient d’une desserte en transports urbains, d’équipements de proximité et d’une accessibilité routière satisfaisante vers l’A41. Le zonage UCa du PLUi autorise des hauteurs jusqu’à R+3+combles, permettant des densités de 25 à 35 logements par hectare. Le prix moyen constaté atteint 1 285 euros par mètre carré SDP. Les promoteurs y réalisent des programmes de 30 à 50 logements avec des typologies majoritairement T2-T3-T4.

🟠 Secteurs favorables (1 395 – 1 610 €/m² SDP) – 30% du marché

Le centre-ville thermal, le secteur Marlioz et l’axe Franklin Roosevelt concentrent une demande accru lie au rayonnement therma

l et à la proximité des établissements de soins. Les terrains situés dans un rayon de 800 mètres autour de la gare bénéficient d’une valorisation supplémentaire liée aux liaisons TGV vers Lyon (90 minutes) et Genève (90 minutes). Le zonage UCb autorise des hauteurs jusqu’à R+4, avec des possibilités de majoration de 50% en cas de production de logements sociaux. Le prix moyen s’inscrit à 1 500 euros par mètre carré SDP. Les opérations récentes montrent des programmes de 40 à 80 logements avec des celliers privatifs et parkings en sous-sol.

🔴 Secteurs optimaux (1 610 – 1 825 €/m² SDP) – 10% du marché

Les emprises riveraines du lac du Bourget représentent le segment premium du marché aixois. La ZAC des Bords du Lac, le Grand Port et l’esplanade Maurice Mollard offrent des vues lacustres directes et un positionnement touristique affirmé. Ces secteurs supportent des prix de sortie jusqu’à 6 500 euros TTC le mètre carré habitable, justifiant des acquisitions foncières élevées. Le permis accordé à AIRIS pour 100 logements sur l’îlot 4.1 témoigne de la liquidité de ces emplacements. Le prix médian observé atteint 1 715 euros par mètre carré SDP. Les programmes y intègrent systématiquement des prestations haut de gamme, terrasses avec pergolas bioclimatiques et systèmes domotiques.

⚠️ Estimation indicative

Les prix affichés reflètent des transactions observées sur la période 2023-2024 et constituent une base d’estimation. Chaque projet nécessite une analyse spécifique intégrant la desserte, la forme parcellaire, les contraintes techniques et le contexte réglementaire précis. Les variations peuvent atteindre 20 à 30% selon ces paramètres. L’accompagnement par un spécialiste du foncier promoteur permet de sécuriser la valorisation et d’optimiser les conditions de cession.

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⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 8/10

La présence promotionnelle aixoise s’affirme avec quatre permis collectifs déposés sur les douze derniers mois, totalisant 243 logements entre 2024 et début 2025. Les opérateurs nationaux (Cogedim, AIRIS, LMG Immo) côtoient les acteurs régionaux comme l’OPAC Savoie, démontrant une confiance dans la capacité d’absorption du marché local. La ZAC des Bords du Lac structure l’offre jusqu’en 2027 avec des îlots progressifs, créant une visibilité pluriannuelle pour les investisseurs. L’îlot 4.1 prévoit 40 logements locatifs sociaux et 20 en accession BRS, traduisant les objectifs du PLH Grand Lac.

Le positionnement « Riviera des Alpes » construit une identité marketing exploitée par plusieurs programmes (Rives d’Aix, Closerie du Lac, Alpine Riviera). Les commercialisations affichent des taux supérieurs à 60% en précommercialisation, indiquant une solvabilité effective du bassin d’acquéreurs. La gare TGV génère une demande pendulaire vers Lyon et Genève, complétant la clientèle thermale et retraités traditionnelle. La liaison ferroviaire directe permet des trajets quotidiens vers le bassin d’emploi chambérien (18 minutes) et lyonnais (90 minutes), élargissant le profil acquéreur aux actifs en télétravail partiel.

La typologie des permis accordés privilégie les T2-T3, cohérente avec la structure des ménages aixois où 43% des foyers sont composés de personnes seules ou couples sans enfant. Cette configuration génère une liquidité locative élevée, les T2 de 45 mètres carrés se louant entre 650 et 750 euros mensuels hors charges selon la proximité du lac. Les investisseurs en LMNP trouvent une rentabilité brute de 4,5 à 5% sur les emplacements standards, portée à 5,5% sur le segment meublé touristique exploitant la fréquentation thermale.

L’attractivité reste néanmoins limitée par la raréfaction du foncier en zone UC et la concurrence d’Annecy à 35 kilomètres. Le lac d’Annecy capte une clientèle internationale et des prix supérieurs de 15 à 20%, créant un effet d’arbitrage sur les budgets les plus élevés. La saturation du foncier diffus contraint les promoteurs à privilégier le renouvellement urbain, opérations plus complexes et coûteuses que les terrains nus. Ces facteurs expliquent un indice de 8 sur 10, reflétant un marché porteur mais non exempt de contraintes structurelles.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 7/10

Le PLUi Grand Lac approuvé le 5 décembre 2024 fixe un objectif de production de 200 logements par an sur Aix-les-Bains, incluant 25% de logements sociaux. Les 143 logements autorisés en 2024 représentent 72% de cet objectif annuel, témoignant d’une dynamique conforme aux orientations du PADD. La concentration des autorisations en secteur collectif (100% en 2024) correspond à la stratégie de densification des pôles gare et lac inscrite au SCoT Métropole Savoie.

La ZAC des Bords du Lac incarne la cohérence entre planification et réalisation opérationnelle. Le découpage en îlots permet une programmation échelonnée sur 2024-2027, évitant une saturation ponctuelle du marché. Les emplacements réservés de mixité sociale (ERMS) délimités au PLUi encadrent les ratios locatif/accession, garantissant la production de logements aidés. La desserte du secteur par la ligne 2 de bus urbain assure une accessibilité sans véhicule vers le centre thermal.

Deux réserves tempèrent ce constat. L’absence totale de permis individuels en 2024 révèle une saturation du foncier diffus en zone pavillonnaire. Le mitage progressif des décennies 1970-1990 a consommé l’essentiel des réserves UC, laissant uniquement des parcelles résiduelles de forme irrégulière ou en deuxième rideau. Le PLUi compense partiellement par des secteurs de densification douce en zone UCc autorisant R+2, mais la réponse reste insuffisante face à la demande de maisons individuelles portée par les ménages avec enfants.

Par ailleurs, la ZPPAUP couvre 15% du territoire communal, gelant certains potentiels de renouvellement urbain notamment sur le centre historique et le quartier Belle Époque. Les procédures d’instruction intégrant l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France allongent les délais de 2 à 3 mois et imposent des contraintes architecturales (matériaux, coloris, volumétrie) qui peuvent majorer les coûts de construction de 8 à 12%. Ces contraintes patrimoniales, justifiées par la préservation de l’identité thermale, pèsent néanmoins sur la fluidité du marché foncier en secteur protégé.

Enfin, le PPRI Tillet et Sierroz régule la constructibilité en zones inondables, imposant des planchers habitables à minima R+1 sur certaines emprises. Cette contrainte technique n’interdit pas la construction mais majore les coûts de terrassement et de structure, réduisant la valorisation foncière de 10 à 15% par rapport aux secteurs non soumis. Ces éléments conjugués justifient un indice de cohérence de 7 sur 10, témoignant d’une planification globalement alignée mais confrontée à des contraintes physiques et réglementaires structurantes.

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📊 En synthèse : le marché foncier à Aix-les-Bains

💰 Profil de marché et solvabilité

• Prix neuf 2024-2025 : 5 000 à 6 000 €/m² TTC selon localisation et standing, avec un segment premium à 6 500 € sur le front de lac

• Valorisation SDP : fourchette 950 à 1 825 €/m² selon contraintes urbanistiques, avec une médiane à 1 395 € pour les secteurs standards

• Bassin acquéreurs : curistes en reconversion résidentielle, actifs pendulaires vers Chambéry et Lyon, retraités aisés recherchant le cadre lacustre, investisseurs LMNP sur la clientèle thermale

• Revenus médians : 24 110 € par UC, permettant une solvabilité jusqu’à 250 000 € d’acquisition pour un T3 de 65 m² en primo-accession

• Taux d’effort : compatible avec les prix pratiqués pour les ménages médians en accession aidée, nécessitant une production de logements BRS pour sécuriser les commercialisations

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

• PLUi Grand Lac : approuvé décembre 2024, objectif 200 logements/an, zonage UCa/UCb/UCc régulant densités et gabarits selon secteurs

• Zone de Protection : ZPPAUP couvrant 15% du territoire communal, imposant validation Architecte des Bâtiments de France sur centre historique et quartier Belle Époque

• Densification ciblée : pôles gare (rayon 800 m) et bords du lac (ZAC), avec majoration de 50% du volume constructible en cas de production de logements sociaux

• Risques naturels : PPRI Tillet et Sierroz régulant la constructibilité en zones inondables, nécessitant études hydrauliques préalables sur certaines emprises

• Desserte : gare TGV avec liaisons directes Lyon (90 min), Genève (90 min), Annecy (30 min), accès A41 à 5 minutes, réseau urbain 6 lignes

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

• ZAC Bords du Lac : programmation pluriannuelle 2024-2027, îlot 4.1 en cours (60 logements OPAC Savoie), îlots suivants en instruction pour 180 logements supplémentaires

• Requalification thermale : projet Les Nouveaux Thermes sur site historique, proposant appartements du studio au T6, valorisant patrimoine architectural centenaire

• Densification gare : plusieurs emplacements réservés délimités au PLUi pour programmes mixtes habitat-services, ciblant clientèle pendulaire

• Extension réseau chaleur : raccordement progressif des nouveaux programmes au réseau urbain, réduisant charges énergétiques et renforçant attractivité locative

• Liaison douce lac : aménagement continu de la promenade littorale sur 4 kilomètres, confortant le positionnement « ville du bien-être » et valorisant programmes riverains

📊 Dynamique de construction (SITADEL)

• 2024 : 143 logements collectifs autorisés sur 3 permis, concentration sur quartiers Saint-Simond (Flore’O – 31 logements) et centre-ville (Cogedim Boulevard Lepic – 82 logements)

• Début 2025 : 100 logements ZAC Bords du Lac (AIRIS), confirmant rythme pluriannuel soutenu sur secteur lac

• Répartition typologie : 100% collectif sur période récente, absence de permis individuels traduisant saturation foncier pavillonnaire

• Promoteurs actifs : opérateurs nationaux (Cogedim, Bouygues Immobilier, Icade) et régionaux (Léon Grosse, LX Capital, OPAC Savoie, LMG Immo)

• Perspectives 2025-2026 : maintien production 140-160 logements/an cohérent avec objectifs PLH, report possible en 2027 selon calendrier ZAC

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

• Valorisation optimale : privilégier mise en concurrence de plusieurs promoteurs pour sécuriser meilleur prix SDP, écart potentiel de 15 à 20% selon opérateurs

• Zonage PLUi : vérifier coefficient d’occupation du sol et hauteurs maximales autorisées, possibilité majoration 50% avec production logements sociaux en secteurs délimités

• Calendrier : délais d’instruction PC entre 4 et 6 mois hors zones protégées, ajouter 2 mois si avis ABF requis en ZPPAUP

• Viabilisation : raccordements réseaux à anticiper, surcoût 80 à 120 €/m² SDP sur terrains en extension urbaine nécessitant création voirie

• Documentation : réunir certificat d’urbanisme, bornage, études géotechniques G1 et relevés topographiques pour accélérer négociation

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