📌 L’essentiel
– 46 opportunités foncières identifiées (79 125 – 118 687 m² SDP)
– 9 permis promoteurs (404 logements) | Production : 135 log/an
– Prix neuf moyen T2/T3 : 5 400 €/m² (recherche web)
– 💶 Prix foncier estimé : 1 000 – 1 700 €/m² SDP (grille Landup)
– Attractivité promoteurs : 8/10 | Cohérence territoriale : 7/10
– 🔴 Risque opérationnel : 10/10 (Élevé) — ~23 mois de la promesse à l’acte
– Perspectives 2027-2028 : Marché actif sur la Route de Taninges mais ralenti par des délais administratifs longs.
Commune prisée de l’agglomération d’Annemasse, Vétraz-Monthoux poursuit sa mutation sous la mandature de Patrick Antoine, avec une volonté claire de maîtriser l’urbanisation tout en répondant à la forte pression démographique du Genevois. L’actualité urbanistique récente est marquée par la Modification n°2 du PLU, dont l’enquête publique s’est achevée en janvier 2024, visant à ajuster les règles de constructibilité pour préserver l’identité « ville-jardin » de la commune. Le projet phare du moment reste la livraison attendue pour septembre 2025 du nouveau groupe scolaire René-Cassin (20 M€ d’investissement), qui s’accompagne d’une redynamisation du centre-bourg incluant des commerces et une quarantaine de logements (opération mixte Logimm / Crédit Agricole Immobilier). Malgré cette dynamique, le marché foncier local fait face à des frictions, illustrées par des délais de mise en chantier qui s’allongent.
🗺️ Inventaire des potentiels constructibles identifiés
📊 Potentiel constructible à Vetraz Monthoux
🏗️ Opérations identifiées : 46 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 79 125 – 118 687 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 1 720 – 2 580 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~1 130 – 1 696 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Chemin de l’Église : 3 241 – 4 861 m² (~46 – 69 logements)
- Route de la Fougonne : 3 050 – 4 574 m² (~44 – 65 logements)
- Chemin du Belvédère : 2 904 – 4 356 m² (~41 – 62 logements)
- Route de la Fougonne (secteur sud) : 2 591 – 3 887 m² (~37 – 56 logements)
- Chemin des Cèdres : 2 550 – 3 824 m² (~36 – 55 logements)
💡 Le secteur de la Route de la Fougonne concentre plusieurs gisements fonciers majeurs, totalisant un potentiel significatif pour le renouvellement urbain.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 79 125 – 118 687 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Vetraz Monthoux,
où 9 permis de construire ont été validés en 2023-2026 (SITADEL)
totalisant 404 logements. Les secteurs identifiés par notre observatoire, notamment autour de la Route de la Fougonne, offrent des réserves foncières complémentaires aux zones actuellement actives comme la Route de Taninges.
Pour un propriétaire foncier, il est crucial de comprendre que la valeur d’un bien destiné à la promotion ne se mesure pas en mètres carrés de terrain nu, mais en mètres carrés de Surface de Plancher (SDP) constructible. C’est ce volume bâtissable, défini par le PLU, qui détermine le chiffre d’affaires potentiel du promoteur et donc son offre d’achat.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour Vetraz Monthoux. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
8/10
Le marché de Vétraz-Monthoux conserve une attractivité très forte auprès des opérateurs régionaux et nationaux, soutenue par des prix de sortie élevés (environ 5 400 €/m²). La présence de plusieurs permis significatifs (comme les 75 logements Route de Taninges ou les 130 logements Route de Collonges) témoigne de la capacité de la commune à absorber des volumes importants. Cependant, la note est tempérée par des délais administratifs et opérationnels pesants. Avec un Indice de Risque Opérationnel (IRO) maximal de 10/10 et un délai moyen de 19 mois avant démarrage des travaux, les acteurs du marché doivent faire preuve de patience et de solidité financière. Malgré ces frictions, la demande finale reste soutenue par la proximité de Genève, garantissant une bonne commercialité pour les projets bien calibrés.
Cohérence Territoriale
7/10
La cohérence territoriale de Vétraz-Monthoux s’aligne globalement sur les objectifs du PLUi-H de l’agglomération d’Annemasse, favorisant une densification le long des axes structurants comme la Route de Taninges. La production de logements collectifs (100% des permis étudiés) avec une part significative de logements sociaux (environ 30% sur les opérations récentes) répond aux obligations légales et aux besoins locaux. Toutefois, le taux élevé de permis non démarrés (44%) signale des difficultés d’atterrissage pour certains projets, potentiellement liées à des recours ou à des ajustements techniques post-permis. La modification n°2 du PLU vise justement à affiner cette cohérence en protégeant davantage les cœurs d’ilots, ce qui pourrait complexifier certaines futures opérations dans le diffus.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 9 permis | 404 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 135 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 9 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 4 permis | 220 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 5 permis | 184 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 0 permis récents | 0 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : ROUTE DE TANINGES (3 permis)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Le délai moyen de 19 mois observé entre l’obtention du permis et le démarrage effectif des travaux est une donnée essentielle pour tout propriétaire vendeur. Ce délai, bien supérieur à la moyenne théorique, intègre les temps de recours, de pré-commercialisation et de montage financier des promoteurs. L’étude de sol est-elle obligatoire pour vendre un terrain constructible ? Cette question se pose souvent dès les premières négociations pour anticiper les contraintes techniques qui pourraient encore allonger ce calendrier.
💡 Synthèse & Perspectives 2027-2028
À l’horizon 2027-2028, le marché foncier de Vétraz-Monthoux devrait se concentrer sur la concrétisation des grands permis déjà autorisés mais non encore démarrés, notamment sur la Route de Taninges et la Route de Collonges. Les 46 opportunités identifiées par notre observatoire, en particulier dans le secteur de la Route de la Fougonne, constituent le prochain gisement de renouvellement urbain. La politique municipale, soucieuse de maîtriser les hauteurs et de préserver les cœurs d’îlots via le PLU modifié, orientera les promoteurs vers des projets plus qualitatifs et intégrés. Pour les propriétaires, cela signifie des valorisations soutenues pour les terrains permettant une densification douce sans heurter le voisinage. Pour découvrir d’autres dynamiques foncières dans des communes de montagne soumises à d’autres contraintes, consultez notre analyse du marché à Le Grand Bornand. Enfin, pour une vision plus large des tendances régionales, n’hésitez pas à explorer notre observatoire départemental Haute-Savoie.
Questions Fréquentes sur le Foncier à Vétraz-Monthoux
1. Avec un prix du neuf à 5 400 €/m², à quel prix puis-je vendre mon terrain Route de la Fougonne ?
Sur la base d’un prix de sortie moyen de 5 400 €/m² pour des appartements neufs, la charge foncière admissible pour un promoteur se situe entre 1 000 et 1 700 € par m² de surface de plancher (SDP) constructible. Attention, ce montant ne s’applique pas à la surface de votre terrain, mais à la surface bâtissable autorisée par le PLU. Pour une parcelle permettant de construire 1 000 m² de logements, l’offre pourrait donc osciller autour de 1,35 million d’euros, sous réserve des coûts de démolition et des contraintes de sol spécifiques au secteur.
2. Pourquoi 44% des permis autorisés à Vétraz-Monthoux n’ont-ils pas encore démarré ?
Ce taux de non-démarrage élevé (4 permis sur 9 étudiés) s’explique par la conjonction de plusieurs facteurs : des délais de recours des tiers fréquents dans cette commune résidentielle prisée, un resserrement des conditions de financement bancaire pour les promoteurs (taux de pré-commercialisation exigés plus hauts), et parfois des ajustements techniques demandés par la mairie. Le délai moyen de 19 mois entre l’autorisation et le chantier reflète ces frictions.
3. Quel impact la modification n°2 du PLU a-t-elle sur les terrains Chemin du Belvédère ?
La modification n°2 du PLU, dont l’enquête publique s’est terminée début 2024, vise à mieux encadrer la densification pour préserver le caractère pavillonnaire de secteurs comme le Chemin du Belvédère. Elle peut introduire des règles plus strictes sur les hauteurs, les distances de recul ou la part d’espaces verts (biotope), ce qui pourrait réduire légèrement la constructibilité maximale (SDP) de certaines parcelles par rapport au règlement précédent, impactant directement leur valeur foncière.
4. Le projet de groupe scolaire René-Cassin valorise-t-il les terrains alentour ?
Oui, la livraison du groupe scolaire René-Cassin en septembre 2025, couplée au projet de redynamisation du centre-bourg (commerces et logements mixtes), renforce l’attractivité du secteur pour les familles. Les promoteurs anticipent cette demande accrue, ce qui soutient les prix fonciers dans un rayon proche du centre, les futurs résidents cherchant à concilier cadre de vie calme et proximité immédiate des nouvelles infrastructures éducatives.
5. Quelles sont les zones les plus surveillées par les promoteurs en 2026 ?
Au-delà de la Route de Taninges déjà très active (3 permis récents), les promoteurs scrutent attentivement les dents creuses et les possibilités de remembrement sur la Route de la Fougonne et le Chemin de l’Église. Notre observatoire y a identifié d’importants potentiels (plus de 3 000 m² SDP par opération possible). Ces axes, bien connectés mais offrant encore de grandes parcelles, représentent les gisements stratégiques pour le renouvellement du parc immobilier à horizon 2027.
