Station d’altitude frontalière : vendre un terrain à Tignes

🔵 10% des terrains → 2 200 – 2 600 €/m² SDP

📍 Zones concernées : Les Brévières (1 550 m), franges périphériques éloignées

Secteurs nécessitant une liaison par télécabine au domaine skiable sans retour ski aux pieds direct, contraintes d’accessibilité hivernale renforcées, éloignement des commerces et animations centrales. L’authenticité du hameau des Brévières attire néanmoins une clientèle recherchant le calme et le caractère montagnard préservé, mais les valorisations foncières restent limitées par les contraintes logistiques.

🟡 35% des terrains → 2 800 – 3 400 €/m² SDP

📍 Zones concernées : Tignes 1800 (Les Boisses), secteurs intermédiaires à desserte navette

Quartier résidentiel reconstruit après l’engloutissement de l’ancien village, accès au domaine skiable Espace Killy via télécabine des Boisses 8 places, retour ski aux pieds possible mais sans situation front de neige. Architecture respectant les codes savoyards (bois, pierre) dans un environnement au calme à 2 000 mètres d’altitude, avec connexion gratuite par navette aux quartiers animés du Lac et du Val Claret. Ces secteurs offrent un équilibre entre accessibilité au ski et tranquillité résidentielle.

🟠 40% des terrains → 3 600 – 4 400 €/m² SDP

📍 Zones concernées : Tignes Le Lac, Val Claret centre, Le Lavachet

Cœur de station avec commerces, restaurants et services de proximité, accès direct au domaine skiable Espace Killy, animation à l’année et vie de station affirmée. Le Val Claret concentre l’essentiel de l’activité touristique avec son glacier accessible, tandis que Tignes Le Lac offre une centralité historique autour de la place et de l’église emblématique. Le programme Genesis au Lavachet (27 appartements livrés décembre 2026) illustre le renouveau de ces secteurs privilégiés, avec une restructuration complète incluant un millier de lits supplémentaires et l’amélioration des accès au front de neige.

🔴 15% des terrains → 4 600 – 5 400 €/m² SDP

📍 Zones concernées : Front de neige Val Claret, emplacements pieds pistes premium

Rareté absolue des opportunités foncières en situation ski in/ski out, valorisation maximale liée à l’accessibilité immédiate au domaine skiable culminant à 3 456 mètres, proximité du glacier de la Grande Motte garantissant l’enneigement jusqu’en mai-juin. Ces secteurs bénéficient du programme d’aménagement du domaine skiable post-2026 avec la reprise en gestion directe des remontées mécaniques et les investissements prévus dans le cadre du projet « Grande Motte 2.0 » pour l’adaptation climatique. La construction de 233 logements collectifs autorisés en 2024 (dont 60 et 70 unités sur ces axes stratégiques) confirme l’attractivité promotionnelle exceptionnelle de ces emplacements.

⚠️ Avertissement important

Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local et de la grille de référence Landup adaptée aux stations de ski d’altitude. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques aux zones de montagne : zonage PLU précis avec contraintes PPRNP (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles), exposition et orientation (crucial à 2 000 mètres d’altitude), accessibilité hivernale garantie, distance exacte aux remontées mécaniques, configuration parcellaire permettant des constructions R+8 à R+9 typiques des résidences de tourisme, viabilisation en zone de gel permanent, contraintes architecturales Parc National de la Vanoise limitrophe, et conformité aux objectifs du SCOT Tarentaise-Vanoise (surface touristique pondérée quasi épuisée). Une étude personnalisée gratuite est indispensable pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien en zone de montagne.

L’attractivité promotionnelle à Tignes s’établit à 7/10, niveau remarquable compte tenu des contraintes d’une station de très haute montagne. Cinq permis de construire déposés en 2024 totalisent 233 logements collectifs exclusivement (zéro logement individuel), traduisant une présence opérateurs confirmée dans un contexte foncier extrêmement contraint. Le programme Genesis porté par Alpine Collection au Lavachet (livraison décembre 2026), la résidence Le Seyjoun de 70 logements saisonniers (novembre 2026) et l’extension de 60 unités supplémentaires pour travailleurs permanents démontrent que Tignes reste une destination prioritaire pour les opérateurs spécialisés en immobilier de montagne.

Cette dynamique s’inscrit dans un cadre urbanistique strict : le SCOT Tarentaise-Vanoise a accordé 45 000 m² de surface touristique pondérée pour 2017-2032, dont 32 400 m² déjà engagés en quatre ans. La politique municipale assumée privilégie désormais les « lits chauds » (occupés au moins 12 semaines par an) et limite drastiquement les nouvelles opportunités foncières pour résidences secondaires sous-occupées. Le PLU approuvé en septembre 2019 introduit le Droit de Préemption Urbain Renforcé, permettant à la commune de maîtriser sa politique foncière face à la tension immobilière (prix +89% en cinq ans).

L’attractivité se maintient grâce au domaine skiable Espace Killy (300 km de pistes partagés avec Val d’Isère), au glacier de la Grande Motte autorisant le ski jusqu’en mai-juin, et à une fréquentation touristique record (saison 2023-2024 historique, +3,8 points de réservations pour l’hiver 2024-2025). La décision municipale de reprendre en gestion directe l’exploitation des remontées mécaniques en juin 2026 (fin de concession Compagnie des Alpes) et les 9,5 M€ de revenus annuels réinvestis localement constituent des signaux favorables à moyen terme pour les promoteurs partenaires de la collectivité, malgré l’incertitude opérationnelle que représente ce changement de gouvernance majeur.

La cohérence territoriale à Tignes obtient 6/10, score reflétant les tensions entre développement touristique et enjeux environnementaux d’altitude. La production de logements collectifs (233 unités autorisées en 2024) s’aligne avec une demande exclusivement tournée vers l’hébergement touristique haut de gamme et les logements saisonniers pour travailleurs permanents, dans une commune où 85,3% du parc est constitué de résidences secondaires. L’absence totale de logements individuels autorisés témoigne d’une cohérence stricte avec les contraintes du site : topographie alpine extrême (1 440 à 3 747 mètres d’altitude), pression foncière maximale, objectif de densification des secteurs déjà urbanisés.

Le rythme de production révèle néanmoins des fragilités : cinq permis concentrés sur octobre-décembre 2024 traduisent une temporalité administrative dictée par l’échéance du SCOT et les derniers mètres carrés disponibles avant saturation. Cette concentration interroge sur la capacité d’absorption du marché (157 logements livrables fin 2026, dans une commune de 1 953 habitants permanents) et sur les tensions qu’elle pourrait générer en termes d’accueil de main-d’œuvre, de gestion des flux touristiques et d’infrastructures publiques.

La cohérence se mesure également à l’aune du projet « Imaginons Tignes 2050 » lancé en 2023 : concertation citoyenne, stratégie de bi-saisonnalité estivale, adaptation au réchauffement climatique (le glacier de la Grande Motte disparaîtra en 2060 selon les glaciologues), diversification économique au-delà du ski. Le projet « Grande Motte 2.0 » prévoit le maintien de l’activité ski « à l’opportunisme » sur la partie haute, la concentration des investissements sous 3 000 mètres, et le développement « Altitude Expérience » (activités non-skiables en haute altitude). Cette vision à 25-30 ans démontre une anticipation politique remarquable, mais les autorisations de construire 2024 s’inscrivent encore majoritairement dans un modèle économique dépendant du ski intensif, créant une tension entre objectifs affichés et réalité opérationnelle. Les 70 logements saisonniers du Seyjoun et l’extension de 60 unités pour travailleurs permanents témoignent cependant d’une volonté de répondre aux besoins structurels d’hébergement des actifs, cohérence sociale essentielle pour maintenir une vie locale pérenne au-delà du tourisme.

💰 Profil de marché et solvabilité touristique

Dynamique démographique et résidentielle :

• Population : 1 953 habitants (2022), baisse de -17,18% depuis 2016
• Densité : 24 habitants/km² sur un territoire de 81,6 km²
• Âge moyen : 37 ans, population active et dynamique liée à l’économie touristique
• Parc immobilier : 96% appartements, 85,3% résidences secondaires
• → Marché exclusivement tourné vers l’hébergement touristique et de loisirs

Solvabilité et profil acquéreurs :

• Revenu médian local : 26 627 €/an (population permanente)
• Taux de chômage : 2,5% (parmi les plus bas de France, plein emploi touristique)
• Prix immobilier moyen : 8 000-9 000 €/m² (marché particuliers 2024)
• Prix du neuf : 20 000 €/m² TTC (résidences de tourisme gérées)
• Augmentation : +89% en cinq ans, marché sous tension extrême
• → Clientèle acquéreur : investisseurs institutionnels, résidences secondaires haut de gamme, investissement locatif géré

Profil opérationnel programmes neufs :

• Typologies dominantes : T1-T2 studios et petits appartements (27 à 65 m²)
• Résidences de tourisme gérées en mandats locatifs (Alpine Resorts, TO locaux)
• Logements saisonniers pour travailleurs permanents (besoins structurels station)
• Architecture : R+8 à R+9, bois et pierre, codes savoyards contemporains
• → Marché mature de stations de ski premium, rendements locatifs sécurisés par gestion professionnelle

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme d’altitude

Géographie unique de très haute montagne :

• Altitude : 1 440 à 3 747 mètres (Grande Motte), moyenne 2 060 mètres
• Massifs : Grande Casse (3 852 m), Grande Sassière (3 747 m), Grande Motte (3 656 m)
• Hydrographie : lac du Chevril (barrage EDF 1952, ancien village englouti), ruisseau du Retort
• Frontière italienne à l’est, Parc National de la Vanoise limitrophe
• → Contraintes topographiques extrêmes limitant drastiquement l’urbanisation possible

Quartiers de station identifiés :

• Val Claret (2 100 m) : cœur touristique, glacier de la Grande Motte, commerces, front de neige premium
• Tignes Le Lac (2 100 m) : centralité historique, église, résidences haut de gamme, animation
• Le Lavachet : quartier en restructuration, programme Genesis 1 000 lits, front de neige amélioré 2026
• Tignes 1800 Les Boisses (2 000 m) : village résidentiel reconstruit, calme, télécabine 8 places
• Les Brévières (1 550 m) : hameau authentique en contrebas, accès télécabine, piste bleue/rouge retour
• → Chaque secteur possède une identité forte et des valorisations foncières différenciées

Contraintes majeures réglementaires :

• PPRNP (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles) : avalanches, glissements de terrain, crues
• SCOT Tarentaise-Vanoise : 45 000 m² surface touristique pondérée 2017-2032, dont 32 400 m² déjà engagés (72%)
• PLU approuvé 30/09/2019 : Droit de Préemption Urbain Renforcé, contrôle municipal strict du foncier
• Parc National de la Vanoise : co-visibilité, intégration paysagère, matériaux imposés (bois, pierre)
• Altitude extrême : contraintes géotechniques (gel permanent), viabilisation hivernale, accessibilité
• → Environnement réglementaire parmi les plus contraignants de France, rareté foncière absolue

Atouts valorisants stratégiques :

• Domaine skiable Espace Killy : 300 km de pistes partagés avec Val d’Isère, l’un des plus grands de France
• Glacier de la Grande Motte : ski possible jusqu’en mai-juin, enneigement garanti altitude
• Accessibilité : gare TGV Bourg-Saint-Maurice à 30 minutes, aéroports Lyon/Genève 2h-2h30
• Notoriété internationale : JO Albertville 1992, équipe de France de football 1998, Ville la plus sportive 2008
• Bi-saisonnalité estivale : randonnée, VTT, golf 18 trous le plus haut d’Europe, sports nautiques lac
• → Destination premium pérenne, marque forte, clientèle internationale fortunée

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

Programmes immobiliers livrables 2026 :

• Résidence Le Seyjoun : 70 logements saisonniers T1-T3, livraison novembre 2026, commune propriétaire, bail emphytéotique 60 ans SEM Tignes Développement, 4 000 m² sur 9 niveaux, jonction deux quartiers avec ascenseur public
• Extension résidence saisonniers : 60 logements supplémentaires 21-32 m² avec balcons, travaux juin 2025, livraison décembre 2026, propriété OPAC + commune, rénovation bâtiment existant été 2027
• Programme Genesis Diya (Alpine Collection) : 27 appartements 1 à 5 chambres (42 à 147 m²), livraison décembre 2026, quartier Le Lavachet, ski aux pieds, mandat de gestion Alpine Resorts, amélioration accès front de neige
• → 157 logements neufs livrables fin 2026, dont 130 pour travailleurs saisonniers/permanents (priorité politique affichée)

Aménagement du domaine skiable 2025-2026 :

• TSD6 Aiguille Percée : nouveau télésiège débrayable 6 places (Poma), été 2025, amélioration desserte secteur
• Reprise gestion remontées mécaniques : fin concession Compagnie des Alpes 1er juin 2026, création SPL municipale, 9,5 M€ revenus annuels réinvestis localement (vs dividendes actionnaires CDA), régie des pistes sous direction Olivier Jouty
• Projet « Grande Motte 2.0 » : adaptation changement climatique, maintien ski glacier « à l’opportunisme », concentration investissements sous 3 000 m, projet « Altitude Expérience » (activités non-skiables haute altitude 3 032-3 456 m)
• Stade national d’entraînement : partenariat Fédération Française de Ski, télésiège dédié, snowfarming, réduction déplacements athlètes hémisphère sud
• → Vision stratégique 2026-2050 assumée, réinvestissements publics massifs, transition climatique anticipée

Aménagement urbain et cadre de vie :

• Restructuration quartier Le Lavachet : programme Genesis 1 000 lits totaux, amélioration accès front de neige en partenariat commune, zone débutants, jardin d’enfants, requalification complète secteur
• Restauration ruisseau du Retort (Val Claret) : renaturation cours d’eau canalisé, corridor écologique, amélioration cadre de vie, compatibilité exploitation station
• Concertation « Imaginons Tignes 2050 » : lancée juillet 2023, 200+ contributions citoyennes, bi-saisonnalité, économie diversifiée, transports propres, architecture repensée, lutte changement climatique
• → Politique municipale volontariste, investissements publics lourds 2026-2027, qualité de vie résidents/saisonniers prioritaire

Contexte climatique et adaptation :

• Glacier Grande Motte : -30% surface, -70% volume déjà perdus, disparition totale prévue 2060 (glaciologues)
• Perte progressive secteurs Leisse, Rosolin, puis partie haute glacier années 2040
• Ligne politique : « tant qu’il y a de la glace, nous pourrons skier » (maire Serge Revial)
• Investissements enneigement artificiel, barrières à neige, snowfarming, terrassement piste Rabotch pour ouverture mi-décembre garantie
• → Horizon 2026-2035 : ski maintenu sur glacier avec adaptations techniques progressives, horizon 2040-2050 : reconfiguration majeure modèle économique inévitable

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2024)

Autorisations de construire 2024 :

• 5 permis de construire déposés (octobre-décembre 2024)
• 233 logements collectifs autorisés, 0 logement individuel
• Localisation : Val Claret (60), Le Nanssil (49), centre (23), Avenue des Neiges (70), Roches Rouges (31)
• Typologie : dominante T1-T2 studios et petits appartements (39 T1 + 52 T2 identifiés)
• Opérateurs : résidences de tourisme gérées, programmes institutionnels (saisonniers), promoteurs spécialisés montagne
• → Production 2024 représente 12% de la population permanente, dynamique exceptionnelle concentration fin SCOT

Analyse temporelle SITADEL :

• Concentration octobre-décembre 2024 : urgence administrative avant épuisement quotas SCOT Tarentaise-Vanoise
• Rythme insoutenable : 233 logements autorisés en 3 mois vs capacité absorption marché station saisonnière
• Comparaison historique : données antérieures non disponibles (extraction limitée), mais concentration 2024 anormalement élevée
• → Phénomène de « ruée finale » avant saturation foncière, interroge soutenabilité temporalité administrative vs réalité marché

Cohérence typologie et demande :

• 100% collectif : cohérence absolue avec contraintes topographiques altitude, rareté foncière, modèle station
• Dominante T1-T2 : adéquation demande hébergement touristique gestion professionnelle + logements saisonniers
• Absence maisons individuelles : impossibilité technique et réglementaire (PPRNP, SCOT, politique densification PLU)
• Hauteurs R+8 à R+9 : optimisation COS contraint, mutualisation parkings souterrains, ascenseurs, locaux techniques montagne
• → Production parfaitement alignée avec réalités territoriales station haute montagne, aucune incohérence majeure décelée

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain à Tignes

Marché foncier sous tension extrême :

• Rareté absolue : 32 400 m² STP déjà engagés sur 45 000 m² SCOT 2017-2032 (72%)
• Prix immobilier : +89% en 5 ans, valorisation foncière maximale stations françaises
• Droit de Préemption Urbain Renforcé : commune contrôle strictement toutes opportunités foncières
• → Si vous possédez un terrain constructible, contexte 2024-2027 exceptionnel pour optimiser valorisation

Opérateurs ciblés spécifiques :

• Promoteurs spécialisés montagne : Alpine Collection, opérateurs Compagnie des Alpes historiques, TO locaux partenaires commune
• Investisseurs institutionnels : résidences de tourisme gérées MGM, Pierre & Vacances, groupes hôteliers altitude
• SEM Tignes Développement : 95% capital public, partenaire privilégié commune projets structurants (Le Seyjoun modèle)
• → Peu d’opérateurs, mais très solvables et expérimentés, mise en concurrence stratégique essentielle

Valorisation optimale selon localisation :

• Front de neige Val Claret/Lavachet : 4 600-5 400 €/m² SDP, priorité absolue promoteurs
• Cœur de station Lac/Val Claret centre : 3 600-4 400 €/m² SDP, liquidité maximale
• Secteurs intermédiaires Boisses/périphérie : 2 800-3 400 €/m² SDP, marché plus lent
• Contraintes PPRNP/accès difficile : minoration 15-30%, expertise RTM ONF indispensable
• → Prix de sortie neuf 20 000 €/m² TTC permet valorisations foncières exceptionnelles si localisation premium

Timing stratégique 2026-2027 :

• Livraison 157 logements fin 2026 : absorption marché stations 18-24 mois incompressibles, fenêtre 2027-2028 favorable nouvelles opérations
• Reprise gestion remontées juin 2026 : incertitude opérationnelle court terme, mais réinvestissements locaux +++ moyen terme
• Épuisement SCOT 2017-2032 : dernières opportunités foncières avant blocage administratif probable post-2027
• Adaptation climatique : horizon 2030-2035 encore sécurisé pour ski glacier, anticiper modèle économique diversifié
• → Période 2026-2028 charnière : dernières opportunités avant saturation définitive + validation nouveau modèle gouvernance

Points de vigilance spécifiques altitude :

• Études géotechniques montagne : surcoûts construction 20-30% vs plaine (fondations gel, terrassement rocheux, béton spécial)
• Viabilisation hivernale : accès chantier octobre-mai impossible, programmation travaux contrainte, surcoûts logistiques
• Assurances dommages-ouvrage : primes majorées 40-60% zones PPRNP avalanches/glissements
• Délais administratifs : RTM ONF, ABF Parc National, DREAL, validations multiples, 24-36 mois incompressibles PC à livraison
• → Complexité technique maximale, expertise spécialisée montagne indispensable, ne pas sous-estimer contraintes temporelles/financières

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Commune voisine : Val d’Isère

Commune limitrophe frontalière à l’est, 6 km, partage du domaine skiable Espace Killy (300 km de pistes), profil station premium similaire, clientèle internationale fortunée, contraintes altitude équivalentes (1 850-3 456 mètres), même intercommunalité Haute-Tarentaise. Val d’Isère complète l’analyse du marché foncier en station de ski haut de gamme avec une approche plus hôtelière (vs résidences de tourisme Tignes) et une notoriété mondiale renforcée par les Championnats du Monde de Ski 2009 et 2025.

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