Position ouest de première couronne : vendre un terrain à Tassin-la-Demi-Lune

Catégorie	Part du marché	Prix SDP	Zones concernées
Secteurs contraints	20%	900 – 1 100 €/m²	Zones UC éloignées, contraintes topographiques
Secteurs standards	35%	1 100 – 1 350 €/m²	Tissu résidentiel diffus, Montpinot périphérie
Secteurs favorables	30%	1 350 – 1 600 €/m²	Proximité gares SNCF, axes structurants
Secteurs optimaux	15%	1 600 – 1 825 €/m²	Horloge, Bourg centre, Libération

Le prix du foncier à Tassin-la-Demi-Lune varie entre 900 et 1 825 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

🔵 Secteurs contraints (900-1 100 €/m² SDP)

Les secteurs en zone UC éloignés des polarités ou présentant des contraintes topographiques affichent les valorisations les plus modérées. Ces terrains, souvent en pente ou nécessitant des travaux de soutènement, génèrent des surcoûts techniques qui se répercutent sur la charge foncière. Les coefficients d’emprise au sol réduits dans certaines poches UC limitent également la densité constructible. La distance aux transports en commun structurants pèse sur la demande locative et l’appétence des acquéreurs, réduisant le prix de sortie supportable pour les promoteurs. Ces secteurs représentent environ 20% du marché foncier tassilinois et concernent principalement les franges ouest et nord du territoire communal.

🟡 Secteurs standards (1 100-1 350 €/m² SDP)

Le tissu résidentiel diffus et les secteurs de Montpinot en périphérie constituent le cœur du marché foncier tassilinois. Ces zones en UC offrent une densité modérée compatible avec le caractère périurbain recherché par les ménages. La proximité des écoles, commerces de proximité et espaces verts soutient une demande locative stable. Les programmes neufs y affichent des prix de sortie entre 5 000 et 5 500 €/m² TTC, permettant aux promoteurs de supporter une charge foncière intermédiaire. La configuration des parcelles, souvent issues de divisions pavillonnaires, offre des assiettes de 800 à 1 500 m² adaptées aux opérations de 10 à 25 logements. Cette catégorie représente 35% des opportunités foncières et constitue le volume principal de la production neuve jusqu’en 2027.

🟠 Secteurs favorables (1 350-1 600 €/m² SDP)

La proximité des trois gares SNCF (Tassin, Écully-la-Demi-Lune, Alaï) et des axes structurants vers Lyon valorise significativement le foncier. Ces localisations permettent des temps de trajet maîtrisés vers le centre lyonnais et Gorge de Loup (métro D), critère déterminant pour les actifs travaillant en centre-ville. Les programmes neufs bénéficient d’une commercialisation accélérée avec des prix de sortie atteignant 5 500 à 6 000 €/m² TTC. Les opérateurs privilégient ces secteurs pour les opérations mixtes associant accession libre et accession sociale (PSLA, BRS). La desserte par plusieurs lignes de bus TCL renforce l’attractivité locative. Ces secteurs concentrent 30% du potentiel foncier et attirent les opérateurs régionaux comme Vinci Immobilier, Bouygues Immobilier et OGIC, actifs sur la commune entre 2024 et 2027.

🔴 Secteurs optimaux (1 600-1 825 €/m² SDP)

Les secteurs de l’Horloge, du Bourg centre et de Libération constituent les polarités premium de Tassin-la-Demi-Lune. L’Horloge, place emblématique de la commune, concentre commerces, services et équipements publics dans un rayon de 300 mètres. Le Bourg historique bénéficie d’une identité architecturale préservée et d’une vie de quartier animée. Libération, à proximité de la future desserte tramway express, anticipe une revalorisation forte post-2027. Les programmes neufs y dépassent régulièrement 6 000 €/m² TTC avec des pointes à 6 500 €/m² pour les produits haut de gamme. Les surfaces constructibles y sont rares, issues principalement de renouvellement urbain (démolition-reconstruction, réhabilitation d’immeubles anciens). Les promoteurs acceptent des charges foncières élevées car la liquidité commerciale est garantie par une demande acquéreurs solvables. Cette catégorie représente 15% du marché mais concentre les enjeux de valorisation maximale pour les propriétaires fonciers.

Disclaimer : Ces fourchettes constituent des moyennes indicatives établies à partir des données de marché 2024. Le prix réel d’un terrain dépend de nombreux paramètres spécifiques : coefficient d’occupation des sols, servitudes, forme et accessibilité de la parcelle, pollution éventuelle, contraintes architecturales ou patrimoniales. Une expertise foncière professionnelle reste indispensable pour déterminer la valeur précise d’un bien et optimiser sa cession à promoteur.

⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 7,5/10

Tassin-la-Demi-Lune affiche une attractivité promoteurs solide, portée par trois facteurs structurants. Premièrement, le positionnement géographique en première couronne ouest de Lyon garantit une demande acquéreurs constante, soutenue par un bassin d’emplois de 100 000 postes dans l’ouest lyonnais selon les données métropolitaines. Deuxièmement, les prix de sortie entre 5 000 et 6 500 €/m² TTC restent supportables pour les classes moyennes supérieures, segment démographique dominant sur la commune (21% de cadres). Troisièmement, la présence confirmée d’opérateurs nationaux (Vinci, Bouygues, OGIC) témoigne d’un marché liquide où les programmes trouvent preneurs dans des délais maîtrisés. Les données SITADEL confirment une production régulière avec plusieurs autorisations de construire délivrées annuellement. Néanmoins, trois éléments limitent la note : l’abandon du projet de métro E en 2022 au profit d’un tramway express dont le calendrier reste incertain, le déficit important de logements sociaux imposant 25% de LLS dans les programmes neufs (contrainte financière pour les promoteurs), et une topographie complexe sur certains secteurs générant des surcoûts de construction. La volatilité des prix du neuf entre 5 000 et 6 500 €/m² traduit également une segmentation forte du marché selon les micro-localisations. Pour autant, jusqu’en 2027, la rareté foncière et les objectifs PLU-H de production de logements (19% de capacité de développement résidentiel projetée d’ici 2030) maintiendront une pression acheteuse favorable aux propriétaires fonciers.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 8/10

La cohérence territoriale de Tassin-la-Demi-Lune repose sur un équilibre maîtrisé entre densification urbaine et préservation du cadre de vie périurbain. Le PLU-H métropolitain approuvé en 2024 définit un zonage précis articulant secteurs UC (tissu pavillonnaire à densifier modérément) et secteurs UR (renouvellement urbain autour des polarités). La commune dispose d’un réseau d’équipements publics complet avec 11 écoles, 2 collèges, 1 lycée, médiathèque et infrastructures sportives, évitant tout effet de saturation lors de la livraison de nouveaux programmes. Les trois gares SNCF (Tassin, Écully-la-Demi-Lune, Alaï) connectent la commune au réseau TER Rhône-Alpes et à la gare de Lyon-Perrache en moins de 15 minutes. Le maillage commercial autour de l’Horloge et du Bourg assure une mixité fonctionnelle favorable à l’habitat permanent. Le cahier communal souligne une activité économique diffuse avec 2 768 établissements actifs en 2022, dont 98% de bureaux dans le parc d’immobilier d’entreprise (64 000 m²), garantissant un bassin d’emplois local et limitant les déplacements pendulaires. La desserte par plusieurs lignes de bus TCL vers la station Gorge de Loup (métro D) complète le dispositif de mobilité. Deux limites tempèrent cette cohérence : l’incertitude calendaire sur le projet de tramway express de l’ouest lyonnais (TEOL) dont les études se poursuivent sans date de mise en service ferme, et la pression automobile aux heures de pointe sur les axes principaux (avenue Charles de Gaulle, montée de Verdun) que seul un transport en site propre permettrait de résorber. Malgré ces réserves, la stabilité du cadre PLU-H et l’armature urbaine existante offrent un environnement prévisible pour les opérations immobilières jusqu’en 2027.

📊 En synthèse : le marché foncier à Tassin-la-Demi-Lune

💰 Profil de marché et solvabilité

• Prix du neuf volatile entre 5 000 et 6 500 €/m² TTC selon micro-localisations et standing
• Prix foncier SDP de 900 à 1 825 €/m² selon secteurs et contraintes urbanistiques
• Marché segmenté avec polarités premium (Horloge, Bourg, Libération) dépassant 6 000 €/m²
• Solvabilité acquéreurs soutenue par profil CSP+ (21% cadres, revenu médian supérieur à la Métropole)
• Demande locative portée par bassin d’emplois tertiaires de l’ouest lyonnais (100 000 postes)
• Accessibilité classes moyennes supérieures sur collectif ancien (2 728 €/m² en 2012-2014) mais exclusion du neuf
• Investisseurs représentent 54% des acquéreurs neufs (2012-2014), recherchant rendement locatif sur marché tendu

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

• Positionnement première couronne ouest à 8 km de Lyon centre, accessible en 15 minutes
• Trois gares SNCF (Tassin, Écully-la-Demi-Lune, Alaï) connectées au réseau TER et Lyon-Perrache
• Desserte bus TCL vers Gorge de Loup (métro D) en moins de 10 minutes
• PLU-H 2024 distinguant zones UC (densification modérée) et UR (renouvellement urbain)
• Déficit de 1 145 logements sociaux imposant 25% de LLS dans programmes neufs (contrainte promoteurs)
• Topographie complexe sur certains secteurs générant surcoûts de construction
• Parc immobilier d’entreprise concentré à 98% sur bureaux (64 000 m²), limitant diversification emplois
• Tissu résidentiel majoritairement collectif (77% des ménages en appartement en 2012)

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

• Abandon du projet métro E en octobre 2022, remplacé par tramway express ouest lyonnais (TEOL)
• TEOL prévu entre gare Jean-Macé et rond-point d’Alaï via Point du Jour, avec 3 arrêts dans l’ouest
• Études techniques TEOL en cours, concertation habitants planifiée sans calendrier de mise en service ferme
• Temps de parcours projeté Point du Jour-Perrache en moins de 10 minutes (non confirmé par date livraison)
• Renouvellement urbain Bourg et Montpinot avec plusieurs programmes en commercialisation 2025-2027
• Objectifs PLU-H de 19% de capacité de développement résidentiel d’ici 2030 maintenant pression foncière
• Zone à Faibles Émissions (ZFE) métropolitaine : interdiction Crit’Air 2 repoussée à 2028 (initialement 2026)
• Pas d’extension ZFE confirmée à Tassin-la-Demi-Lune dans périmètre actuel (Lyon, Villeurbanne, Caluire, Bron, Vénissieux)

📊 Dynamique de construction (SITADEL)

• Production neuve soutenue avec plusieurs programmes livrés entre 2024 et 2027 selon relevés promoteurs
• Opérateurs nationaux présents : Vinci Immobilier, Bouygues Immobilier, OGIC, MC&A Patrimoine
• Programmes identifiés en 2025-2027 : Le Pavillon de l’Horloge (livraison T1 2028), Les Jardins d’Hypolyte (livraison immédiate), Sélencia (T4 2027)
• Localisation concentrée sur Horloge, Bourg, quartier Montpinot et proximité gares SNCF
• Typologies dominantes : T2-T3 (48% des logements neufs commercialisés 2012-2014), surreprésentation petites surfaces
• Part du collectif : 96,3% des logements construits entre 2010-2014, confirmant orientation urbaine
• Rotation faible dans parc social existant (8,6% en 2017 vs 9,1% Métropole), créant pression sur neuf accessible

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

• Valorisation optimale sur secteurs Horloge, Bourg centre et Libération (1 600-1 825 €/m² SDP)
• Proximité gares SNCF et axes bus TCL constitue levier négociation face promoteurs (1 350-1 600 €/m² SDP)
• Déficit logements sociaux impose 25% LLS dans programmes : anticiper impact sur charge foncière supportable
• Topographie et contraintes techniques (pente, soutènement) minorent valeur : expertiser avant mise en vente
• Configuration parcelle déterminante : assiettes 800-1 500 m² privilégiées pour opérations 10-25 logements
• Zonage PLU-H (UC/UR) et coefficient emprise sol conditionnent SDP constructible : consulter règlement avant évaluation
• Rareté foncière polarités centrales justifie survalorisation jusqu’en 2027 malgré incertitudes projets transports
• Mise en concurrence promoteurs recommandée : marché liquide avec opérateurs nationaux et régionaux actifs
• Calendrier PLU-H impose production logements 2025-2030 : fenêtre favorable propriétaires fonciers pour cession optimisée