Commune de 21 329 habitants au sud-ouest de Lyon, Saint-Genis-Laval conjugue patrimoine paysager exceptionnel et accessibilité métropolitaine depuis l’arrivée de la ligne B du métro en 2023. Structuré entre un centre urbain dense, un plateau agricole préservé de 120 hectares et le grand projet du Vallon, le territoire offre une diversité de contextes fonciers rare. Cette commune de la Métropole de Lyon, limitrophe d’Oullins et Pierre-Bénite, compte 59,8% de propriétaires occupants et un revenu médian de 25 060€ (2017), traduisant une solvabilité locale permettant des prix de sortie substantiels dans le neuf.

Le marché foncier se caractérise par une production modérée en phase de transition : 30 logements autorisés en 2024 selon SITADEL, avec une présence promotionnelle limitée (MARCEAU IMMOBILIER, SGN25) concentrée sur de petites opérations. Cette production contenue s’explique par la période d’attente précédant la montée en puissance de la ZAC du Vallon. Avec ses 1 350 logements programmés à horizon 2040 et ses premières livraisons attendues dès 2027-2028, la ZAC constitue le principal levier de valorisation pour les propriétaires fonciers à moyen terme, notamment sur les secteurs périphériques bénéficiant de l’effet levier métro.

Cet article détaille les prix fonciers en Surface de Plancher (SDP) selon les secteurs, analyse les indices d’attractivité promoteurs et de cohérence territoriale, et synthétise les opportunités 2026-2027 pour optimiser la valorisation d’un terrain ou d’une maison avec potentiel de densification à Saint-Genis-Laval.

Quel est le prix d’un terrain constructible à Saint-Genis-Laval ?

Secteur Zonage PLU Prix SDP Profil acquéreur
Centre-Ville / Beauregard UC (dense) 1 600-2 000 €/m² Promoteurs établis
Secteurs résidentiels périphériques UR (pavillonnaire) 1 200-1 600 €/m² Promoteurs / Particuliers constructeurs
Vallon des Hôpitaux (périmètre ZAC) AU / UE 1 800-2 200 €/m² Promoteurs ZAC
Plateau des Barolles / Zone agricole A2 / N Non constructible –

Les prix fonciers à Saint-Genis-Laval s’inscrivent dans une fourchette de 1 200 à 2 200 €/m² SDP selon la localisation et le zonage du Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cette grille tarifaire reflète trois réalités territoriales distinctes qui structurent le marché local.

🏛️ Secteur Centre-Ville / Beauregard : 1 600-2 000 €/m² SDP

Les zones UC (centre urbain dense) du centre-ville et du secteur de Beauregard, bénéficiant d’un tissu déjà constitué et d’une desserte en équipements complète, atteignent les valorisations les plus élevées. L’avenue Clemenceau, le secteur de l’avenue Maréchal Foch et le complexe sportif de Beauregard forment ce pôle d’équipements qui structure l’attractivité du centre. Ces secteurs, avec des densités permises supérieures (R+3 à R+4), permettent des opérations collectives d’environ 15 à 40 logements. Les promoteurs établis (BNP Paribas Immobilier Promotion, FR Immobilier) y développent des programmes avec des prix de sortie autour de 4 500-4 800 €/m² TTC (références : Lumiflore à partir de 390 000€ pour du T3-T4, Clos Marie Louise à partir de 435 000€), justifiant ces valorisations fonciè res hautes. Le revenu médian local de 25 060€ et les 59,8% de propriétaires occupants supportent ces niveaux de prix.

🏡 Secteurs résidentiels périphériques : 1 200-1 600 €/m² SDP

Les zones UR (résidentielles pavillonnaires) couvrant les secteurs de L’Haye et le But, les abords du Chemin de Laval, les rues résidentielles autour de la rue des Martyrs et du Bois des Chênes affichent des valorisations intermédiaires. Ces quartiers pavillonnaires établis, soumis à des règles de densification modérées (R+2), attirent autant des particuliers constructeurs que des promoteurs pour de petites opérations (5-12 logements). Les contraintes liées à la préservation du caractère résidentiel et les servitudes paysagères (Espaces Boisés Classés, protection des jardins ouvriers du ruisseau de la Mouche) limitent les densités et expliquent des prix SDP ajustés. Pour un terrain de 1 000 m² permettant 600 m² SDP en zone UR, les valorisations se situent autour de 720 000-960 000€.

🚇 Vallon des Hôpitaux – Périmètre ZAC : 1 800-2 200 €/m² SDP

Le périmètre de la ZAC du Vallon, classé en zones AU (à urbaniser) et UE (équipements), avec les secteurs Sainte-Eugénie, Chazelles, et Cœur de Vallon, bénéficie d’un effet de levier lié à l’arrivée du métro B (2023) et au calendrier opérationnel du projet (premiers commerces/bureaux 2026, premiers logements 2027-2028). Toutefois, ce secteur reste principalement réservé aux opérations d’aménagement d’ensemble menées par la Métropole de Lyon en régie directe, avec des cessions foncières contrôlées aux promoteurs partenaires. Les valorisations élevées (1 800-2 200 €/m² SDP) reflètent l’accessibilité métro (15 minutes Part-Dieu) et la programmation mixte (60% logements abordables, 40% accession libre), mais les opportunités pour les propriétaires privés restent limitées au périmètre immédiat de la ZAC.

🚫 Plateau des Barolles et zones agricoles : Non constructible

Le plateau des Barolles, zone du Coin et des Fouillouss, classé en A2 (agricole strict) et représentant environ 120 hectares, est sanctuarisé par le PLU. Le cahier communal affirme explicitement la préservation de ce « plateau agricole préservé » et de son « paysage arboricole spécifique ». Aucune constructibilité n’y est permise hors activité agricole, excluant toute valorisation foncière promoteur. Les secteurs N1 (naturels protégés) le long du ruisseau de la Mouche et les Espaces Boisés Classés sur le fort de Côte-Lorette complètent ces contraintes absolues.

Disclaimer : Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLU précis, configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques, patrimoniales ou environnementales, et contexte du marché au moment de la vente. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.

⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 5/10

⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆

Saint-Genis-Laval présente un marché foncier en phase de transition, avec une attractivité promoteur actuellement modérée mais des perspectives de relance à court terme. En 2024, la commune a autorisé 30 logements (SITADEL) répartis sur 6 permis déposés, témoignant d’une activité limitée sur le marché diffus. Deux opérateurs sont intervenus : MARCEAU IMMOBILIER (7 logements sur 2 permis) et SGN25 (20 logements, incluant 7 logements sociaux), aux côtés de particuliers constructeurs. Deux promoteurs proposent actuellement des programmes neufs : BNP Paribas Immobilier Promotion (Lumiflore) et FR Immobilier (Clos Marie Louise), avec des typologies T3-T4 à partir de 390 000-435 000€, soit environ 4 600 €/m² TTC.

La solvabilité locale demeure favorable : revenu médian de 25 060€ (2017), 7,8% de taux de pauvreté (inférieur à la Métropole : 14,8%), et 26% de cadres et professions intellectuelles supérieures dans la population active. Ces indicateurs supportent des prix de sortie dans le neuf de 4 500-5 000 €/m² TTC, permettant des valorisations foncières de 1 600-2 000 €/m² SDP en zones denses. Cependant, la faible production 2024 (30 logements contre un objectif PLU-H de 140/an) traduit une attente du marché avant la montée en charge de la ZAC du Vallon.

Plusieurs contraintes structurelles limitent l’attractivité actuelle : le plateau agricole des Barolles (120 hectares en A2) sanctuarise une part importante du territoire, limitant le foncier mobilisable ; le périmètre de la ZAC du Vallon (55 hectares) est piloté en régie directe par la Métropole, réduisant les opportunités pour les propriétaires privés ; le taux de logements sociaux de 19% en 2023 (contre 25% requis par la loi SRU) a entraîné des sanctions administratives, pesant sur les conditions de délivrance des permis. Perspective 2026-2027 : l’effet levier du métro B (opérationnel depuis 2023) et les premières livraisons de la ZAC du Vallon (commerces/bureaux 2026, logements 2027-2028) devraient relancer l’attractivité sur les secteurs périphériques bénéficiant de la nouvelle accessibilité, notamment L’Haye et le But, avec une production attendue en hausse dès 2027.

Pour les propriétaires fonciers, cela signifie des délais de commercialisation actuellement allongés de 12-18 mois en raison de la faible activité, mais une amélioration attendue dès 2026-2027 avec la montée en puissance de la ZAC. Le bassin acquéreurs reste mixte (promoteurs + particuliers constructeurs en zones UR), avec une liquidité modérée hors ZAC, mais une valorisation optimale pour les terrains en zone UC bien situés ou en périphérie immédiate de la ZAC bénéficiant de l’effet métro.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 4/10

🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆

La cohérence territoriale de Saint-Genis-Laval révèle un écart majeur entre ambition et réalisation sur la période récente. Le PLU-H (Plan Local d’Urbanisme-Habitat) de la Métropole fixe un objectif de production de 140 logements par an, soit 1 260 logements sur la période 2018-2026. Cet objectif vise à répondre aux besoins en logements (desserrement des ménages, accueil de nouveaux habitants) tout en respectant les contraintes du territoire. La production réelle observée en 2024 s’établit à seulement 30 logements autorisés (SITADEL), soit un taux de réalisation de 21% par rapport aux objectifs PLU-H. Cette sous-performance majeure s’explique par plusieurs facteurs : l’épuisement du foncier mobilisable hors ZAC, la sanctuarisation du plateau agricole, et surtout la période de transition précédant le lancement opérationnel de la ZAC du Vallon, qui doit porter l’essentiel de la production future (1 350 logements programmés 2027-2040).

La cohérence typologique des 30 logements autorisés en 2024 montre une adaptation aux besoins : 50% de T3 (15 logements), 20% de T2 (6 logements), 13% de T5 (4 logements) et 7% de T4 (2 logements), répondant partiellement à la structure de la demande locale (41% de familles avec enfants en 2012, 37,8% de personnes seules en 2022). La production intègre 23% de logements sociaux (7 sur 30), mais ce ratio reste insuffisant au regard du déficit SRU : le taux communal n’a progressé que de 18,77% en 2020 à 19% en 2023, bien en deçà des 25% réglementaires, entraînant des sanctions administratives début 2024.

La cohérence temporelle est fortement fragilisée : le projet de la ZAC du Vallon, qui doit porter l’essentiel de la production 2027-2040 avec 1 350 logements programmés, voit ses premières livraisons de logements repoussées à 2027-2028 (après les premiers commerces/bureaux en 2026). Ce décalage entre les besoins actuels (140 logements/an) et le calendrier opérationnel de la ZAC crée une période creuse 2024-2026 où la production reste très en deçà des objectifs, pénalisant la réponse aux besoins en logements.

Pour les propriétaires fonciers, cette faible cohérence se traduit par une visibilité limitée sur les perspectives de valorisation à court terme (2024-2026), avec un marché atone et des délais de commercialisation allongés. Toutefois, une montée en puissance est attendue à partir de 2027-2028 avec la livraison des premiers logements de la ZAC, qui devrait stimuler la demande sur les secteurs périphériques et renforcer progressivement l’attractivité globale du marché foncier. La sanctuarisation du plateau agricole et le pilotage métropolitain de la ZAC garantissent une certaine stabilité des valorisations en limitant la spéculation, mais contraignent également la liquidité du marché jusqu’à la relance effective de la production.

📊 En synthèse : le marché foncier à Saint-Genis-Laval

💰 Profil de marché et solvabilité

Dynamique démographique :

  • Population : 21 329 habitants (2022), évolution modérée -1,0% entre 2016 et 2022
  • Ménages : 9 324 ménages (2022), +5,9% sur 2016-2022
  • Desserrement : 2,24 personnes par ménage (2022) contre 2,40 (2012) → demande en logements induite par le desserrement des ménages (+48 logements/an théoriques)

Solvabilité locale :

  • Revenu médian : 25 060 € (2017), supérieur à la Métropole de Lyon (20 603 €)
  • Taux de pauvreté : 7,8% (inférieur à la Métropole : 14,8%)
  • CSP dominantes : 26% retraités, forte représentation des cadres et professions intellectuelles supérieures (+1,9 points entre 1999 et 2012)
  • → Prix de sortie supportables : 4 500-5 000 €/m² TTC dans le neuf, justifiant des valorisations foncières de 1 600-2 000 €/m² SDP en zones denses

Demande typologique :

  • Structure ménages : 37,8% de personnes seules (2022), 27,1% de couples avec enfants, 23,6% de couples sans enfant
  • Parc existant : 55% d’appartements (2012), 45% de maisons
  • → Typologies adaptées : mixité T2-T3 pour jeunes ménages et personnes seules, T4-T5 pour familles en zones pavillonnaires

Conclusion : La solvabilité locale élevée supporte des valorisations foncières substantielles en zones denses, tandis que le desserrement des ménages et la structure diversifiée de la demande offrent des débouchés pour une offre mixte collectif/individuel.

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

Géographie unique :

  • Plateau agricole préservé : 120 hectares classés A2 (Barolles, Coin, Fouillouss), sanctuarisés par le PLU
  • Vallon des Hôpitaux : site naturel de 55 hectares accueillant la ZAC, riche en biodiversité (bois, sources, prairies)
  • Réseau hydrographique : ruisseau de la Mouche protégé par des TUCCE (Terrain Urbain Cultivé et terrain non bâti pour le maintien des Continuités Écologiques)
  • → Impact sur l’urbanisation : foncier constructible concentré sur le centre-ville et les zones UR périphériques, avec forte contrainte sur le plateau agricole

Quartiers identifiés :

  • Centre-Ville / Beauregard : pôle d’équipements (lycée, complexes sportifs, avenue Maréchal Foch), zone UC dense, R+3 à R+4
  • Secteurs résidentiels : L’Haye et le But, Bois des Chênes, Chemin de Laval, zones UR pavillonnaires, R+2
  • Vallon des Hôpitaux : ZAC en cours d’aménagement, quatre secteurs (Sainte-Eugénie, Chazelles, Cœur de Vallon, L’Haye et le But en périphérie)
  • Plateau agricole : Barolles, Coin, Fouillouss, strictement non constructible

Zonage PLU (surfaces approximatives) :

  • Zones UC (centre dense) : environ 80 ha
  • Zones UR (résidentiel) : environ 180 ha
  • Zones AU/UE (ZAC Vallon) : 55 ha
  • Zones A2 (agricole strict) + N (naturel) : environ 320 ha (dont 120 ha plateau agricole)

Contraintes majeures :

  • Plateau agricole sanctuarisé : 120 ha en A2, aucune constructibilité hors activité agricole
  • Espaces Boisés Classés (EBC) : fort de Côte-Lorette, bois de Sainte-Eugénie, protection stricte
  • TUCCE : protection du ruisseau de la Mouche et jardins ouvriers
  • Périmètre de protection ABF : secteur de Sainte-Eugénie (ancien hôpital impérial)

Atouts valorisants :

  • Métro ligne B : station « Saint-Genis-Laval Hôpital Lyon Sud » (2023), 15 minutes Part-Dieu
  • Pôle multimodal : parc-relais 877 places, gare bus 11 lignes, 490 places vélo sécurisées
  • ZAC du Vallon : 1 350 logements programmés, parc central de 13 hectares, équipements publics (école 15 classes, crèche 40 places, gymnase)

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

ZAC du Vallon des Hôpitaux (Aménagement urbain)

  • Calendrier : Métro opérationnel depuis 2023, commerces/bureaux 2026, premiers logements 2027-2028, projet jusqu’à 2040
  • Budget/Envergure : 84 millions d’euros (50 M€ promoteurs, 34 M€ publics), 55 hectares, 1 350 logements, 84 000 m² tertiaire
  • Impact foncier : Effet levier métro pour les secteurs périphériques (L’Haye et le But, secteurs résidentiels à 500-800 mètres de la station), avec des valorisations attendues en hausse de 15-20% sur 2026-2028 grâce à l’accessibilité renforcée (15 minutes Part-Dieu). Les secteurs en zone UR bénéficiant de la desserte métro sans être dans le périmètre ZAC verront leur attractivité augmenter pour les particuliers constructeurs et petits promoteurs. Les terrains en première couronne du métro (rayon 800 m) pourront atteindre 1 400-1 800 €/m² SDP en zone UR contre 1 200-1 600 €/m² actuellement.

Parc central de la ZAC (Équipement paysager)

  • Calendrier : Ouverture prévue en 2026
  • Budget/Envergure : 13 hectares, colonne vertébrale du quartier du nord au sud
  • Impact foncier : Valorisation paysagère pour les terrains situés en périphérie ouest du parc (secteur L’Haye et le But), avec un effet « vue sur parc » estimé à +10% de valorisation pour les opérations en frange du parc. Les promoteurs recherchent activement des terrains offrant des vues dégagées sur le futur parc.

Équipements publics (École, crèche, gymnase)

  • Calendrier : Démarrage travaux 2027-2028
  • Budget/Envergure : Groupe scolaire 15 classes, crèche 40 places, gymnase mutualisé
  • Impact foncier : Renforcement de l’attractivité familiale du secteur Sainte-Eugénie et Chazelles, consolidant la demande en T4-T5 et maisons individuelles. Les secteurs résidentiels à proximité des futurs équipements (rayon 500 m) bénéficieront d’une demande accrue de la part des familles avec enfants.

Vision 2026-2027 : La période 2026-2027 marque une phase de montée en puissance du marché foncier saint-genois, avec la livraison des premiers commerces/bureaux de la ZAC en 2026 et le démarrage des logements en 2027-2028. Les valorisations fonciè res sont appelées à progresser de 10-20% sur les secteurs périphériques bénéficiant de l’effet métro, tandis que le centre-ville consolide ses niveaux de prix actuels. La liquidité du marché devrait s’améliorer avec l’arrivée de nouveaux opérateurs attirés par la ZAC, créant un effet d’entraînement sur le marché diffus.

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2024)

Production 2024 :

  • 30 logements autorisés sur 6 permis déposés
  • Répartition typologique : 50% T3 (15 log), 20% T2 (6 log), 13% T5 (4 log), 7% T4 (2 log), 0% T1 et T6+
  • 23% logements sociaux (7 sur 30)

Opérateurs actifs en 2024 :

  • MARCEAU IMMOBILIER : 7 logements (Route de Charly + rue de la Solidarité)
  • SGN25 : 20 logements dont 7 sociaux (chemin de Naive)
  • Particuliers constructeurs : 3 maisons individuelles

Analyse marché 2024 :

  • Production très faible (30 logements contre objectif PLU-H de 140/an) révèle un marché en phase d’attente
  • Absence de grands promoteurs régionaux (seuls petits opérateurs et marchands de biens présents)
  • Dominante T3 (50%) adaptée à la demande de jeunes ménages et familles, mais absence totale de T1 et faible part de T2
  • Taux de logements sociaux de 23% sur la production 2024, insuffisant pour rattraper le déficit SRU (19% en 2023 vs 25% requis)
  • Perspective 2025-2026 : production attendue en stagnation (30-40 logements/an) avant la montée en charge de la ZAC du Vallon

Évolution tendancielle :

  • 2024 : 30 logements (production historiquement basse)
  • 2025-2026 : production attendue stable à 30-50 logements/an (marché diffus hors ZAC)
  • À partir de 2027-2028 : relance progressive avec premières livraisons ZAC Vallon + effet levier métro B
  • Tendance : marché en creux temporaire avant relance structurelle post-2027

Pour les propriétaires fonciers : La très faible production 2024 confirme une liquidité actuellement réduite pour les terrains en zone UR, avec des délais de commercialisation de 12-24 mois selon localisation. En zone UC centre-ville, le marché reste plus réactif (9-15 mois) grâce aux petits promoteurs type MARCEAU IMMOBILIER. La montée en puissance de la ZAC à partir de 2027-2028 devrait accroître la concurrence entre promoteurs et améliorer progressivement la liquidité générale du marché, avec une production cible de 100-120 logements/an dès 2028-2029 (ZAC + marché diffus).

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

Qualification du marché : Saint-Genis-Laval présente un marché foncier en phase de transition (2024-2026) avant relance (2027-2028) caractérisé par :

  • Une faible activité promotionnelle actuelle (30 logements autorisés en 2024, petits opérateurs uniquement) mais contrainte temporaire en attente du lancement de la ZAC du Vallon
  • Une solvabilité locale élevée (revenu médian 25 060€, 7,8% pauvreté) supportant des prix de sortie de 4 500-5 000 €/m² TTC dans le neuf
  • Un effet levier métro B opérationnel depuis 2023 et la montée en puissance de la ZAC du Vallon (premiers commerces/bureaux 2026, logements 2027-2028) comme moteur de valorisation dès 2027

Valorisations attendues 2026-2027 :

  • Fourchette SDP : 1 200-2 200 €/m² selon zonage et localisation
  • Facteurs d’optimisation : proximité station métro (rayon 800 m), zone UC dense permettant R+3/R+4, vue dégagée sur futur parc du Vallon, terrains supérieurs à 800 m² permettant opérations collectives, timing de vente fin 2026-début 2027 pour capter la relance
  • Facteurs de minoration : zones UR pavillonnaires limitées à R+2, contraintes EBC ou TUCCE, enclavement, terrains en zone A2 (plateau agricole) strictement non constructibles, vente en 2024-2025 (marché atone)

Profil acquéreurs prioritaires :

  • Petits promoteurs locaux (MARCEAU IMMOBILIER type) pour zones UC et terrains 500-1 500 m² (actuellement)
  • Promoteurs régionaux attendus dès 2026-2027 pour zones UR opérations 5-15 logements (avec relance ZAC)
  • Particuliers constructeurs pour zones UR terrains 400-1 000 m²
  • Typologies recherchées : T3 collectif (50% production 2024), T4-T5 maisons individuelles en périphérie
  • Délais de commercialisation attendus : allongés 12-24 mois actuellement, amélioration à 8-15 mois dès fin 2026

Opportunités et contraintes majeures :

  • ✅ Atouts : métro B opérationnel depuis 2023 (15 min Part-Dieu), ZAC du Vallon en phase opérationnelle (premiers commerces/bureaux 2026, logements 2027-2028), solvabilité locale élevée, parc de 13 hectares à venir, marché actuellement en creux = opportunité d’achat pour investisseurs avant relance
  • ⚠️ Points de vigilance : production très faible en 2024 (30 log vs 140 objectif), plateau agricole sanctuarisé (120 ha A2), périmètre ZAC piloté en régie métropolitaine limitant opportunités privées, déficit SRU avec sanctions administratives, liquidité réduite jusqu’à 2027

Recommandation générale : Pour les propriétaires de terrains en zone UC (centre-ville, Beauregard), le timing optimal est fin 2026-début 2027, juste avant la relance attendue avec les premières livraisons de commerces/bureaux de la ZAC, permettant de capter l’amélioration du marché sans subir le creux actuel. En zone UR périphérique (L’Haye et le But, secteurs résidentiels), l’attente jusqu’à fin 2026-début 2027 est fortement recommandée pour bénéficier de l’effet levier métro et de la dynamique générée par les premières livraisons ZAC (+15-20% valorisation attendue). Les terrains en zone A2 (plateau agricole) restent strictement non constructibles et sans valorisation promoteur à horizon 2027. Privilégier les petits promoteurs locaux actuellement actifs (MARCEAU IMMOBILIER) pour une vente en 2024-2025, ou attendre la relance 2027 pour capter l’arrivée de promoteurs d’envergure attirés par la ZAC.

Voir également la ville de Oullins