Ville-centre entre Annecy et Aix-les-Bains, Rumilly conjugue dynamisme démographique et ambitions de renouvellement urbain dans le cadre du programme Action Cœur de Ville.
Avec 16 082 habitants et une croissance démographique soutenue de +0,9% par an, Rumilly s’affirme comme le pôle structurant de la communauté de communes Rumilly Terre de Savoie. Positionnée stratégiquement entre les lacs d’Annecy et du Bourget, la ville bénéficie d’un cadre de vie recherché et d’une desserte routière performante via l’A41.
Le marché foncier rumillien attire particulièrement les promoteurs depuis 2024, avec 229 logements collectifs autorisés cette seule année, témoignant d’un regain d’intérêt promotionnel. L’engagement de la ville dans le programme Action Cœur de Ville (2023-2026) et les projets d’infrastructures confirmés pour 2026-2027 renforcent l’attractivité du territoire pour les opérations immobilières structurantes.
Ce contexte de transformation urbaine crée des opportunités pour les propriétaires fonciers souhaitant valoriser leur bien auprès des promoteurs immobiliers, avec des prix variant significativement selon la localisation et le potentiel constructible.
Quel est le prix d’un terrain constructible à Rumilly ?
Le marché foncier à Rumilly se structure autour d’une fourchette de 620 à 1 350 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU et l’accessibilité. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier. Cette évaluation repose sur les programmes neufs actifs observés sur le marché rumillien, avec des prix de sortie TTC entre 3 800 et 5 000 €/m².
Méthodologie : Les prix SDP sont calculés à partir des programmes neufs actifs du marché rumillien (3 800-5 000 €/m² TTC) selon la grille de référence Landup. Ces fourchettes intègrent les spécificités territoriales : zonage PLU, contraintes techniques, desserte et projets structurants 2026-2027.
🔵 15% des terrains : 620 à 720 €/m² SDP
Zones concernées : Coteaux ouest de Rumilly (co-visibilité depuis le fond de vallée), périphérie nord au-delà de Vallières-sur-Fier, secteurs éloignés des axes structurants.
Justification : Ces secteurs cumulent contraintes paysagères (préservation des fronts bâtis remarquables mentionnés au PADD), éloignement relatif du centre-ville et desserte moins dense. Le PLUi encadre strictement les extensions sur les coteaux pour préserver l’identité paysagère. La viabilisation peut nécessiter des investissements supplémentaires. Les projets 2026-2027 restent concentrés sur le centre, limitant les effets d’entraînement sur ces secteurs périphériques.
🟡 35% des terrains : 820 à 910 €/m² SDP
Zones concernées : Quartiers résidentiels établis (Monerý, secteur gymnase), zones pavillonnaires hors périmètre Action Cœur de Ville, dents-creuses du tissu urbain existant.
Justification : Secteurs bénéficiant d’une desserte correcte (ligne de bus régulière, 10-15 minutes du centre) et d’un zonage PLU standard autorisant la densification mesurée. Viabilisation généralement assurée sans surcoûts majeurs. Ces quartiers ne sont pas directement concernés par les opérations de renouvellement urbain mais bénéficient indirectement du dynamisme démographique (+0,9%/an) et de l’attractivité croissante de Rumilly dans le bassin annécien.
🟠 35% des terrains : 1 010 à 1 150 €/m² SDP
Zones concernées : Périmètre élargi Action Cœur de Ville, entrée sud de Rumilly (route d’Aix-les-Bains), secteurs rues des Écoles/Tours/Montpelaz, ilôt des Tours, secteur Salteur.
Justification : Ces secteurs concentrent les interventions publiques 2023-2026 du programme Action Cœur de Ville phase 2 : requalification d’espaces publics, résidence jeunes actifs de l’ilôt des Tours, aménagement du secteur Salteur (logement + stationnement). Accessibilité optimale avec proximité immédiate des commerces de centre-ville et des équipements scolaires (9 écoles, 3 collèges, 2 lycées). Le zonage PLU y autorise des opérations de renouvellement urbain avec densités supérieures. L’effet levier des 32,8M€ investis dans la nouvelle station d’épuration (mise en service fin 2027) et du nouveau collège sur la plaine du Bouchet renforce l’attractivité sur 2026-2027.
🔴 15% des terrains : 1 200 à 1 350 €/m² SDP
Zones concernées : Centre historique (rue Centrale, place de l’Hôtel de Ville), abords immédiats de la gare SNCF (liaisons Annecy/Aix-les-Bains/Chambéry), secteurs à enjeu patrimonial bénéficiant du plan façades.
Justification : Raréfaction du foncier disponible au cœur de ville, accessibilité maximale (commerces, services, transports), zonage permettant des hauteurs R+3 et densités élevées. Le plan façades 2021-2026 (80% de subvention TTC) valorise le bâti existant. Le projet de Site Patrimonial Remarquable en cours confère une identité architecturale recherchée. Les 229 logements collectifs autorisés en 2024 témoignent d’une pression promotionnelle concentrée sur ces secteurs centraux. La revitalisation par le programme Nature en ville (végétalisation, lutte contre îlots de chaleur) renforcera l’attractivité jusqu’en 2027.
⚠️ Avertissement : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local et de la grille de référence Landup. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLU précis, configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques, patrimoniales (ABF en centre historique) ou environnementales, et contexte du marché au moment de la vente. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Au-delà des prix, deux indices propriétaires Landup permettent d’évaluer la pertinence d’une vente à promoteur à Rumilly. Ces indicateurs synthétisent l’analyse territoriale et mesurent l’adéquation entre offre foncière et demande promotionnelle effective.
Attractivité Promoteurs
7,5/10
L’attractivité promotionnelle de Rumilly affiche un niveau solide avec 229 logements collectifs autorisés en 2024 sur seulement 3 permis, témoignant d’opérations structurantes portées par des acteurs confirmés. Cette production de logements collectifs représente un volume significatif pour une ville de 16 000 habitants, confirmant l’intérêt des promoteurs pour le marché rumillien. La solvabilité locale reste favorable avec un revenu fiscal médian de 23 260€/an, autorisant des prix de sortie entre 4 000 et 5 000€/m². Le bassin acquéreurs bénéficie de la dynamique d’Annecy (30 minutes) tout en proposant un foncier plus accessible. Les volumes de marché sont soutenus par une population en croissance régulière (+0,9%/an) et un taux d’activité élevé (79,1%). Principale contrainte : le PLUi Rumilly Terre de Savoie, approuvé en 2020, limite strictement la consommation d’espaces naturels et agricoles avec un objectif de 7 ha/an maximum 2025-2031, privilégiant densification et renouvellement urbain. Perspective 2026-2027 : l’achèvement du programme Action Cœur de Ville phase 2 (2023-2026), la mise en service de la nouvelle station d’épuration (32,8M€, fin 2027) et le nouveau collège plaine du Bouchet devraient maintenir la pression promotionnelle sur les secteurs centraux et péri-centraux.
Cohérence Territoriale
8/10
La cohérence territoriale de Rumilly affiche un très bon niveau, confirmant l’alignement entre objectifs de planification et réalité du marché. Les objectifs PLU-H visent une production mesurée privilégiant renouvellement urbain et limitation de l’artificialisation (7 ha/an maximum). La production réelle s’inscrit dans cette logique avec 229 logements collectifs autorisés en 2024, concentrés sur des secteurs stratégiques (Perousaz, route de Cessens, rue des Tours). Le taux de réalisation traduit une programmation maîtrisée évitant surproduction ou sous-production. La cohérence typologie est excellente avec une demande orientée logements collectifs en centralité (confirmée par le programme Action Cœur de Ville) parfaitement servie par l’offre autorisée. La cohérence temporelle reste optimale : les projets Action Cœur de Ville phase 2 se déploient selon le calendrier prévu (2023-2026), la station d’épuration progresse (livraison fin 2027), le mammographe hospitalier arrive mi-2026. Implications pour propriétaires : cette cohérence garantit une visibilité claire du marché, une prévisibilité des valorisations jusqu’en 2027, et une fiabilité des perspectives d’évolution pour les secteurs bénéficiant des opérations structurantes.
📊 En synthèse : le marché foncier à Rumilly
💰 Profil de marché
- Population : 16 082 habitants (croissance +0,9%/an)
- Solvabilité : revenu médian 23 260€/an → prix supportables 4 000-5 000€/m²
- Parc existant : ville-centre équilibrée entre habitat individuel historique et collectif en développement
- Conclusion : La solvabilité locale autorise des opérations de standing intermédiaire à bon standing, particulièrement adaptées aux typologies T2-T3 pour jeunes ménages et primo-accédants affluant du bassin annécien.
📍 Positionnement et accessibilité
Atout majeur : Rumilly bénéficie d’une position privilégiée à mi-chemin entre Annecy (30 km) et Aix-les-Bains (25 km), avec un accès direct à l’A41 (sortie Rumilly/Alby-sur-Chéran). Cette centralité territoriale attire des ménages cherchant un cadre de vie qualitatif et un foncier plus accessible que le bassin annécien. La gare SNCF assure des liaisons quotidiennes vers Annecy, Aix-les-Bains et Chambéry. Impact 2026-2027 : La poursuite du développement du réseau de transports en commun prévu au PADD (renforcement mobilités actives, amélioration desserte centre-ville) renforcera l’attractivité des secteurs bien desservis.
🏗️ Dynamique de production
Volume 2024 : 229 logements collectifs autorisés sur 3 permis majeurs témoignent d’une présence promotionnelle effective. Cette concentration sur quelques opérations structurantes (48, 110 et 71 logements) traduit une stratégie d’acteurs confirmés ciblant les secteurs stratégiques. Répartition typologique : Dominante collectif confirmant l’orientation PLU-H vers la densification et le renouvellement urbain. La part de logements sociaux (38 sur 229, soit 16,6%) reste cohérente avec les objectifs intercommunaux de mixité sociale. Programmes actifs : Plusieurs programmes neufs en commercialisation (TIE BREAK, LE CLOS MARTENEX, LES DEUX LACS, OCARINA) avec des prix de sortie 4 000-5 000€/m² confirment l’adéquation offre/demande sur ce segment. Perspective 2026-2027 : La poursuite du programme Action Cœur de Ville jusqu’en 2026 et les livraisons programmées devraient maintenir cette dynamique, particulièrement sur les secteurs de renouvellement urbain.
⚖️ Contraintes et points de vigilance
PLUi restrictif : Le PLUi Rumilly Terre de Savoie (approuvé février 2020) limite strictement l’artificialisation avec un objectif de 7 ha/an maximum 2025-2031, puis 3,5 ha/an 2031-2038. Cette contrainte concentre la pression promotionnelle sur les dents-creuses et opérations de renouvellement urbain, valorisant mécaniquement le foncier bien positionné. Enjeux paysagers : Les coteaux ouest de Rumilly sont soumis à des prescriptions architecturales strictes (co-visibilités, volumétries) pour préserver l’identité paysagère. Site Patrimonial Remarquable : Le projet de SPR sur le cœur historique impose l’avis ABF (Architecte des Bâtiments de France) sur toute opération, rallongeant les délais d’instruction mais conférant une valeur patrimoniale. Opportunité : Ces contraintes créent une raréfaction du foncier mobilisable, soutenant les valorisations sur le moyen terme pour les terrains bien positionnés et conformes aux orientations du PLUi.
🚀 Projets structurants 2026-2027
Action Cœur de Ville phase 2 (2023-2026) : Programme majeur avec 7 Mds€ d’engagements nationaux. À Rumilly, actions prioritaires : achèvement requalification rues Écoles/Tours/Montpelaz, construction résidence jeunes actifs ilôt des Tours, aménagement secteur Salteur (logement + stationnement centre-ville), poursuite plan façades (80% subvention jusqu’en 2026). Ces interventions publiques valorisent directement le foncier péri-central.
Nouvelle station d’épuration (32,8M€, livraison fin 2027) : Infrastructure structurante desservant Rumilly et jusqu’à 11 communes de l’intercommunalité, capacité dimensionnée pour 30 ans. Travaux de raccordement RD 910 (août 2025-mai 2026) temporairement impactants mais garantissant une gestion pérenne des eaux usées, critère essentiel pour valider les opérations promotionnelles d’envergure.
Équipements publics 2026 : Installation mammographe au Centre Hospitalier (1er semestre 2026) renforçant l’offre médicale territoriale. Ouverture tiers lieu jeunes (printemps 2026) confirmant la politique d’équipements ciblés. Reconstruction collège Clergeon sur plaine du Bouchet (PADD) libérant du foncier central pour renouvellement urbain.
Programme Nature en ville : Revégétalisation d’espaces publics, lutte contre îlots de chaleur, gestion alternative eaux pluviales. Cette politique environnementale répond aux attentes émergentes post-COVID et valorise la qualité de vie rumillienne, argument commercial pour les programmes neufs jusqu’en 2027.
🎯 Recommandations pour optimiser votre vente
La vente d’un terrain à promoteur à Rumilly nécessite une compréhension fine du contexte local et une valorisation adaptée au potentiel constructible réel. Voici les points clés pour maximiser vos chances de succès :
Timing optimal : Le marché rumillien bénéficie actuellement (2024-2025) d’une dynamique favorable avec 229 logements autorisés en 2024 et plusieurs programmes neufs en commercialisation. Les promoteurs prospectent activement sur les secteurs Action Cœur de Ville et les entrées d’agglomération. Cette fenêtre d’opportunité devrait se maintenir jusqu’à l’achèvement du programme Action Cœur de Ville (2026) et la livraison de la nouvelle station d’épuration (fin 2027).
Valorisation SDP : Les prix se structurent autour de la Surface De Plancher constructible (SDP), non de la surface terrain. Un terrain de 1 000 m² en zonage UC permettant R+2 avec CES 40% génère environ 800 m² de SDP sur 3 niveaux (1 000 × 0,40 × 2 étages), valorisable entre 640 000€ (secteur contraint) et 1 080 000€ (secteur optimal) selon localisation. Cette approche SDP est désormais systématique chez les promoteurs et doit guider votre évaluation.
Documents essentiels : Certificat d’urbanisme opérationnel récent (<18 mois), bornage actualisé, diagnostics techniques (géotechnique G1 si disponible, réseaux), levé topographique si terrain en pente. Sur les secteurs soumis à l’avis ABF (centre historique), anticiper les prescriptions architecturales potentielles. Ces éléments accélèrent l’instruction et réduisent l’incertitude promoteur, facteurs déterminants du prix d’acquisition.
Mise en concurrence : Rumilly attire des acteurs régionaux et nationaux. Ne pas se limiter au premier promoteur prospectant mais organiser une mise en concurrence structurée sur 2-3 mois. Les écarts de prix entre acquéreurs peuvent atteindre 15-20% selon leur stratégie de développement et leur connaissance du marché local. Un accompagnement spécialisé comme Landup maximise cette mise en concurrence tout en préservant la confidentialité de votre démarche.
Délais de commercialisation : Sur les secteurs attractifs (centre-ville, périmètre Action Cœur de Ville), compter 4-8 mois entre premier contact promoteur et signature acte authentique, incluant études préalables (urbanisme, technique, commercialité) et obtention promesse de vente. Sur les secteurs périphériques, les délais peuvent s’allonger à 8-14 mois. Anticiper ces temporalités permet d’organiser sereinement votre projet personnel (acquisition bien de remplacement, arbitrages patrimoniaux).
Article à caractère informatif basé sur l’analyse du marché immobilier local de Rumilly (74150, Haute-Savoie, Auvergne-Rhône-Alpes), données publiques (INSEE, SITADEL, PLUi Rumilly Terre de Savoie) et programmes neufs actifs observés en décembre 2025. Les fourchettes de prix constituent des ordres de grandeur moyens et ne sauraient se substituer à une évaluation personnalisée tenant compte de l’ensemble des spécificités de votre bien.
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