Pierre-Bénite compte 10 257 habitants et s’étend sur 447 hectares au sud de la Métropole de Lyon, entre le Rhône à l’est et la vallée de la Chimie à l’ouest. Cette commune densément urbanisée se caractérise par une identité industrielle marquée, avec le site Arkema et la ZI de la Mouche qui structurent son territoire. Le PLU-H 2024 identifie trois secteurs stratégiques de renouvellement urbain (Les Arcades, Haute-Roche, Petit Perron) et anticipe l’arrivée du métro B au site hospitalier Lyon-Sud voisin.
Le marché foncier pierre-bénitain reflète cette spécificité territoriale : 5 logements créés en 2024 selon SITADEL, une production neuve quasi inexistante qui témoigne de la rareté des opportunités foncières. Les transactions DVF 2024 montrent des maisons vendues entre 199 500 € et 464 800 €, avec une prédominance du marché de l’appartement ancien. Les contraintes PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques) de la vallée de la Chimie encadrent strictement les possibilités de construction, créant une géographie foncière compartimentée entre zones constructibles et secteurs sous servitudes.
Cet article détaille les spécificités du marché foncier pierre-bénitain, analyse les prix pratiqués selon les secteurs, explique le fonctionnement du PLU-H et des zonages, présente les projets structurants en cours, et guide les propriétaires souhaitant valoriser leur terrain auprès des promoteurs immobiliers.
Quel est le prix d’un terrain constructible à Pierre-Bénite ?
Le prix du foncier à Pierre-Bénite varie entre 300 et 950 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU-H et surtout les contraintes PPRT de la vallée de la Chimie. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier. Cette hétérogénéité exceptionnelle s’explique par la coexistence de secteurs strictement inconstructibles (zones B7 PB PPRT) et de secteurs où le renouvellement urbain est encouragé.
Répartition des prix fonciers par secteurs :
🔵 25% des terrains se situent entre 300 et 450 €/m² de SDP
Zones concernées : Secteurs sous forte contrainte PPRT (zone B7 PB), franges de la vallée de la Chimie, ZI de la Mouche en mutation
Justification : Contraintes PPRT majeures limitant les programmes résidentiels, servitudes de hauteur et d’usage, desserte routière industrielle, éloignement des aménités urbaines, viabilisation complexe
🟡 30% des terrains se situent entre 450 et 650 €/m² de SDP
Zones concernées : Quartiers résidentiels périphériques (colline du Perron en URi1/URi2), tissus pavillonnaires établis sans projet structurant
Justification : Zonages URi limitant la densification (R+1/R+2 maximum), desserte en transports collectifs modérée (bus uniquement), topographie contraignante sur les coteaux, éloignement du centre et des services
🟠 30% des terrains se situent entre 650 et 850 €/m² de SDP
Zones concernées : Secteurs de renouvellement urbain identifiés en OAP (ilôt des Arcades, quartier Haute-Roche), zones UCe3/UCe4 du centre-ville
Justification : Projets structurants validés (OAP 2 Arcades avec ferme urbaine, OAP Haute-Roche), zonage favorable au collectif (R+2/R+3), proximité gare de Pierre-Bénite, anticipation de l’effet métro B au site hospitalier Lyon-Sud voisin
🔴 15% des terrains se situent entre 850 et 950 €/m² de SDP
Zones concernées : Coeur du centre ancien (rue de la République, secteur mairie), OAP 3 Petit Perron avec programmation résidentielle qualitative
Justification : Rareté foncière absolue dans les tissus anciens protégés, polarité urbaine avec commerces et services de proximité, desserte ferroviaire TER directe, valorisation patrimoniale (périmètres d’intérêt patrimoniaux), projets d’habitat individuel groupé et intermédiaire qualitatifs
⚠️ Avertissement important : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local sud métropole lyonnaise et de la grille de référence Landup. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLU-H précis, zone PPRT exacte (constructible ou non), configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques, et contexte du marché au moment de la vente. La présence de servitudes PPRT peut rendre certains terrains totalement inconstructibles pour l’habitat. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien et de sa situation au regard du Plan de Prévention des Risques Technologiques.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 2/10
⭐⭐☆☆☆☆☆☆☆☆ (2/10)
Le marché foncier pierre-bénitain présente une attractivité promotionnelle très faible résultant d’un contexte territorial exceptionnel et contraignant. La présence promotionnelle est quasi-nulle : aucun opérateur national actif en octobre 2025, seul Lyon Métropole Habitat intervient ponctuellement sur les trois OAP identifiées (Arcades, Haute-Roche, Petit Perron). Le volume d’autorisations collectif s’établit à 5 logements SITADEL 2024, confirmant une production neuve effondrée après la vague 2010-2014 (512 logements en 4 ans). La solvabilité locale reste modeste avec un revenu médian de 19 480 € et 58% de ménages imposés, limitant les prix de sortie supportables à 3 200-3 800 €/m² et générant des valeurs foncières SDP moyennes de 300-950 €/m² (moyenne pondérée 550-700 €/m² SDP), insuffisantes pour mobiliser les promoteurs habitués aux marchés lyonnais premium (1 200-2 000 €/m² SDP). Le volume de marché reste contraint avec 10 257 habitants et surtout 60-70% du territoire en zone B7 PB PPRT strictement inconstructible pour l’habitat, fragmentant le foncier disponible. Les contraintes PPRT constituent le frein structurel majeur : servitudes d’usage, limitations hauteur, prescriptions techniques renforcées (renforcement façades, systèmes confinement) augmentant les coûts de construction de 8-12% et allongeant les délais d’instruction de 12-18 mois.
Pour les propriétaires fonciers, cet indice 2/10 implique des délais de commercialisation longs (24-36 mois moyens) et une nécessité de cibler des acquéreurs spécialisés : promoteurs locaux sud métropole expérimentés en opérations complexes, bailleurs sociaux pour les OAP, ou particuliers constructeurs pour les parcelles URi. La valorisation maximale nécessite une expertise pointue de la situation PPRT et du potentiel réel selon le zonage PLU-H précis.
🧩 Indice Cohérence Territoriale : 4/10
🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆ (4/10)
La cohérence entre politique d’habitat et réalité du marché à Pierre-Bénite présente des décalages structurels importants mais s’améliore progressivement avec les projets métropolitains. Le PLU-H 2024 identifie trois OAP de renouvellement urbain (Arcades ferme urbaine, Haute-Roche, Petit Perron habitat intermédiaire) et anticipe la densification autour du futur métro B au site hospitalier Lyon-Sud voisin, témoignant d’une ambition de transformation qualitative. Toutefois, la réalité du marché reste brutale : 5 logements autorisés en 2024 contre 102 annuels moyens attendus 2010-2014, zéro programme neuf en commercialisation octobre 2025, absence totale de promoteurs actifs. Le PPRT vallée de la Chimie constitue un facteur exogène sur lequel la commune n’a aucune prise, sanctuarisant 60-70% du territoire et créant une contrainte irréductible que le PLU-H doit intégrer sans pouvoir la lever.
Les projets structurants métropolitains récents (métro B opérationnel octobre 2023, Voie Lyonnaise 3 en cours, hypothétique Anneau des Sciences) visent précisément à compenser ce handicap de départ. Le renouvellement urbain programmé sur les OAP devrait mécaniquement générer 150-200 logements neufs 2025-2030, réactivant ponctuellement la production. La cohérence s’améliore donc par l’acceptation pragmatique des contraintes et la concentration des efforts sur les secteurs qualifiés (centre ancien rue de la République, tissu Perron, ilôts Arcades-Haute-Roche). Les prix fonciers modestes (300-950 €/m² SDP) constituent paradoxalement une opportunité future : la raréfaction du foncier métropolitain et l’amélioration de l’accessibilité doivent progressivement faire de Pierre-Bénite un territoire de report d’intérêt pour acquéreurs institutionnels et primo-accédants acceptant un cadre de vie industriel en mutation.
📋 L’essentiel à retenir sur le marché foncier pierre-bénitain
Pierre-Bénite représente un marché foncier atypique où la valorisation dépend étroitement de la maîtrise des contraintes PPRT vallée de la Chimie. Le Plan de Prévention des Risques Technologiques constitue la spécificité absolue du territoire : 60-70% de la commune se situe en zone B7 PB strictement inconstructible pour l’habitat, créant une géographie foncière fragmentée entre secteurs densifiables et secteurs industriels sanctuarisés. Cette contrainte exogène explique l’effondrement de la production neuve : 5 logements autorisés en 2024 contre 102 logements annuels moyens lors de la vague 2010-2014.
Les prix fonciers varient de 300 à 950 €/m² de Surface De Plancher selon la situation au regard du PPRT et le zonage PLU-H précis. Les secteurs sous forte contrainte PPRT (vallée de la Chimie, franges ZI de la Mouche) se valorisent entre 300-450 €/m² SDP. Les quartiers pavillonnaires périphériques en zones URi atteignent 450-650 €/m² SDP. Les secteurs de renouvellement urbain en OAP (Arcades, Haute-Roche) et le centre-ville en zones UCe s’établissent à 650-850 €/m² SDP. Le cœur du centre ancien et l’OAP Petit Perron culminent à 850-950 €/m² SDP. Cette fourchette large reflète moins une hiérarchie de valeur qu’une segmentation radicale entre terrains constructibles et inconstructibles.
L’attractivité promotionnelle reste très faible (indice 2/10) : aucun promoteur national actif en octobre 2025, seul Lyon Métropole Habitat intervient sur les trois OAP identifiées. Le profil sociodémographique populaire (revenu médian 19 480 €) plafonne les prix de sortie supportables à 3 200-3 800 €/m², générant des valeurs foncières SDP moyennes de 550-700 €/m² insuffisantes pour mobiliser les opérateurs habitués aux marchés lyonnais premium. Les contraintes PPRT renchérissent les coûts de construction de 8-12% et allongent les délais d’instruction de 12-18 mois, dissuadant les promoteurs généralistes.
La cohérence territoriale s’améliore progressivement (indice 4/10) grâce aux projets métropolitains structurants. Le métro B mis en service en octobre 2023 renforce l’accessibilité via la ligne de bus 17 (+35% de trajets). La Voie Lyonnaise 3 en cours d’aménagement créera une liaison cyclable structurante. Le PLU-H 2024 identifie trois OAP prioritaires (Arcades avec ferme urbaine, Haute-Roche concentrant 58% du parc social, Petit Perron pour habitat intermédiaire) devant générer 150-200 logements neufs sur 2025-2030. L’absence totale de zones à urbaniser confirme l’orientation exclusive vers le renouvellement urbain.
Pour les propriétaires fonciers, la spécificité pierre-bénitaine impose une expertise locale pointue : déterminer la zone PPRT exacte, analyser le potentiel SDP réel selon le sous-zonage PLU-H, identifier les servitudes secondaires, cibler les acquéreurs pertinents. Les délais de commercialisation longs (24-36 mois moyenne) concernent particulièrement les grandes parcelles nécessitant des montages complexes. Les terrains en zones UCe du centre ancien, URc des secteurs OAP, et URi de la colline du Perron constituent les opportunités valorisables, à condition d’être situés hors servitudes PPRT majeures. La vente d’un terrain de 21 846 m² pour 3,54 M€ en juillet 2024 démontre l’appétence latente sur les rares grandes opportunités libres de contraintes.
Les prix fonciers modestes constituent paradoxalement une opportunité future : la raréfaction du foncier métropolitain, l’amélioration de l’accessibilité (métro B, Voie Lyonnaise) et la requalification progressive de la vallée de la Chimie doivent faire de Pierre-Bénite un territoire de report d’intérêt pour acquéreurs institutionnels et primo-accédants. Le marché pierre-bénitain se caractérise par une liquidité difficile mais une valorisation possible pour les propriétaires accompagnés d’une expertise maîtrisant les contraintes PPRT et les critères d’acquisition des rares opérateurs actifs sur ce segment sud métropole spécialisé.
