Montanay, un marché foncier sous tension
Commune périurbaine de 3 270 habitants située dans le Val de Saône, Montanay traverse une mutation démographique et urbaine entre préservation de son identité rurale et pression métropolitaine croissante. Avec 79% de ménages fiscaux imposés et un revenu médian de 33 600 € (2021), ce territoire résidentiel attire les cadres en quête de cadre de vie préservé tout en restant connecté à Lyon via l’A46.
Le marché foncier local se caractérise par une extrême rareté : 76% du territoire est sanctuarisé (plateau agricole du Franc Lyonnais protégé par PENAP), et seulement 5 logements individuels ont été autorisés en 2024 selon SITADEL. Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H), modifié en 2024, vise à préserver les équilibres entre hameaux historiques et espaces naturels.
Pour les propriétaires fonciers, comprendre les spécificités du zonage et les contraintes topographiques (balme, ruissellement) est essentiel pour optimiser la valorisation de leur bien. Landup vous accompagne dans l’estimation précise de votre terrain et son potentiel immobilier.
Estimation du prix foncier à Montanay par m² de surface de plancher
Le marché immobilier ancien témoigne d’une forte tension : entre 2012 et 2014, les maisons ont progressé de +23,5% pour atteindre un prix moyen de 370 705 € (données cahier PLU-H). Cette hausse, bien supérieure au bassin Val de Saône (+2,4%), traduit une demande soutenue sur un foncier rare.
Pour une opération promoteur type (8 M€ TTC avec 30% de logements sociaux), les prix s’évaluent en surface de plancher constructible (SDP). Le contexte montanaisien se caractérise par l’absence quasi-totale de programmes neufs collectifs (aucun actif recensé en 2024-2025) et une production exclusivement individuelle diffuse. L’estimation tient compte de la rareté foncière extrême et des contraintes topographiques marquées.
🔵 30% des cas entre 310 et 530 €/m² SDP
Secteurs URi2, URc périphériques (hameaux éloignés Bourg Chanin, Le Moriot, Grande Charrière). Ces zones concernent principalement l’habitat individuel discontinu en frange urbaine avec contraintes d’accessibilité ou de pente liées à la balme. L’éloignement relatif du centre-bourg (Le Poype) et les contraintes de desserte expliquent ce positionnement.
🟡 40% des cas entre 530 et 850 €/m² SDP
Secteurs URi1, URm, URc structurés (abords centre-bourg, accroche Neuville-sur-Saône). Ces emplacements permettent des opérations d’habitat individuel ou petit collectif R+1 à R+2 avec desserte correcte. La proximité des équipements (écoles, commerces Le Poype) et l’accessibilité A46 justifient cette valorisation.
🟠 25% des cas entre 850 et 1 180 €/m² SDP
Zones UCe, AUCe en centralité (Le Poype, rue Centrale). Le cœur de bourg bénéficie d’une polarité commerciale, d’une accessibilité métropolitaine via A46 et d’une demande soutenue des ménages CSP+. La rareté foncière (10,2 ha seulement de zones à urbaniser sur l’ensemble de la commune) et le profil acquéreur (revenu médian 33 600 €) permettent d’atteindre ces niveaux.
🔴 5% des cas entre 1 180 et 1 500 €/m² SDP
Rares opportunités UCe cœur village, emplacements exceptionnels rue Centrale (place de la Poype). Ces parcelles, quasi-inexistantes sur le marché, captent une demande premium liée au cadre patrimonial (médiathèque Le Pisé réhabilitée en pisé traditionnel) et à l’environnement préservé. La valorisation maximale reflète la rareté absolue du foncier central mobilisable.
⚠️ Les prix indiqués correspondent à des estimations pour des opérations promoteur de 8 M€ TTC avec 30% de logements sociaux. La SDP (surface de plancher) représente la surface constructible effective acquise par le promoteur, distincte de la surface du terrain nu. Chaque projet nécessite une analyse spécifique tenant compte des contraintes réglementaires (zonage PLU-H), techniques (balme, ruissellement, réseaux) et commerciales propres au terrain. Le marché montanaisien, caractérisé par l’absence de promoteurs actifs et une production exclusivement diffuse, impose une évaluation au cas par cas.
Un marché résidentiel sous tension
Un profil démographique aisé en pleine mutation
Avec un revenu médian de 33 600€ par unité de consommation (données 2021) et 79% de ménages fiscaux imposés, Montanay affiche un profil socio-économique élevé. Les cadres et professions intellectuelles supérieures représentent 17,6% de la population, tandis que les retraités atteignent désormais 26,9%, soit une hausse de 8,6 points depuis 2011. Ce vieillissement démographique s’accélère : les 60 ans et plus constituent 24,4% des résidents en 2022, contre 16% six ans plus tôt.
La taille moyenne des ménages poursuit son recul (2,53 personnes en 2022 contre 2,73 en 2011), alimentant un besoin structurel en logements. Pourtant, la production neuve s’effondre : seulement 5 permis de construire accordés en 2024 selon les données SITADEL, exclusivement pour des maisons individuelles. Cette atonie contraste avec les 25 logements annuels produits entre 2010 et 2014. Le marché locatif progresse (20% des ménages en 2022, +5,6 points) sans réponse adaptée dans le neuf.
Une envolée des prix immobiliers
Les prix immobiliers témoignent de cette tension. Entre 2012 et 2014, les maisons ont bondi de +23,5%, atteignant un prix moyen de 370 705€. Cette envolée, supérieure à celle du bassin Val de Saône (+2,4%), traduit une demande soutenue sur un foncier rare. Le parc de logements compte désormais 15,1% d’appartements (contre 9,9% en 2011), signe d’une densification progressive mais insuffisante.
Un territoire préservé : 76% du foncier sanctuarisé
Organisation spatiale et zonage PLU-H
L’organisation spatiale de Montanay structure les opportunités foncières. Le plateau agricole du Franc Lyonnais, protégé par un PENAP (Protection des Espaces Naturels et Agricoles Périurbains), couvre 460 hectares sur les 726 hectares communaux. Le vallon des Torrières et le côteau des Brosses, connu localement sous le nom de « balme », complètent cet écrin naturel. Au total, 553,9 hectares relèvent des zones agricoles (A1, A2) ou naturelles (N1, N2), soit 76% du territoire.
Les zones urbaines (UCe, URm, URc, URi) s’étendent sur 161,4 hectares seulement. Les hameaux historiques (Le Poype, Bourg Chanin, Le Moriot, Grande Charrière) structurent ce tissu pavillonnaire le long de la rue Centrale, axe reliant Neuville-sur-Saône au plateau de la Dombes. L’accroche urbaine avec Neuville, en bas du côteau, forme une continuité bâtie valorisante. La zone d’activités de la Croix des Hormes (8,5 ha, zonage UEi2) complète l’offre économique en entrée est, avec accès privilégié depuis l’A46 nord.
Des réserves foncières limitées
Les zones à urbaniser (AUCe, AURm, AURc, AURi, AUEi) ne représentent que 10,2 hectares. Ces réserves foncières limitées, conjuguées aux risques géotechniques liés à la balme et aux phénomènes de ruissellement, expliquent la rareté de l’offre. Les Espaces Boisés Classés (43,8 ha) et Espaces Végétalisés à Valoriser (26,9 ha) renforcent les contraintes d’aménagement.
Projets structurants et dynamique communale
Médiathèque Le Pisé : un projet patrimonial exemplaire
La médiathèque « Le Pisé » a ouvert ses portes en septembre 2025, après réhabilitation d’une ancienne ferme du 19ème siècle acquise par la commune en 2017. Le projet, qui a conservé le matériau traditionnel en pisé préfabriqué sur site, combine patrimoine et performance énergétique. Implantée au 613 rue Centrale, place de la Poype, la médiathèque structure le centre-bourg et améliore l’attractivité résidentielle des secteurs proches.
Méthanisation et transition énergétique
Un projet de méthanisation, porté par une entreprise de Fleurieu-sur-Saône et soutenu par la commune, devrait entrer en exploitation courant 2026. Cette unité de production d’énergie renouvelable valorise les déchets agricoles du plateau du Franc Lyonnais, inscrivant le territoire dans une dynamique d’économie circulaire.
Ces équipements complètent une offre de services limitée mais fonctionnelle : 2 écoles, 3 médecins généralistes, 6 masseurs-kinésithérapeutes, 1 pharmacie, 2 boulangeries. L’absence de collège et lycée impose une dépendance aux équipements de Neuville-sur-Saône, accessible par la ligne de bus 97. Le Centre technique municipal a été équipé de panneaux photovoltaïques, et l’école maternelle pourrait suivre sous réserve de renforcement de charpente.
L’offre immobilière neuve à Montanay
Absence totale de programmes collectifs
Le marché immobilier neuf affiche une inertie promotionnelle marquée. Aucun programme collectif actif n’a été recensé en 2024-2025. Le programme « Domaine Montanay » (Crédit Agricole Immobilier, 22 appartements T1-T3 + 6 villas T3-T4), implanté en sortie de bourg, a été livré ou clôture sa commercialisation.
Un marché dominé par le diffus individuel
L’offre 2024 se résume à des terrains à bâtir proposés par Maisons France Confort (parcelles de 491m² et 533m² à proximité du centre). Les données SITADEL 2024 le confirment : 5 permis accordés, 100% pour des maisons individuelles de 4 à 6 pièces, répartis rue de Sallet, Domaine du Margeon, rue du Villard et rue de la Croix Blanche. Aucun logement social n’accompagne cette production confidentielle.
Cette atonie contraste avec le dynamisme résidentiel de communes voisines comme Neuville-sur-Saône ou Fontaines-sur-Saône, qui bénéficient de programmes collectifs plus ambitieux. À Montanay, le modèle pavillonnaire persiste, malgré les objectifs de densification du PLU-H métropolitain. Les promoteurs immobiliers restent absents du territoire, rebutés par la rareté foncière, les contraintes topographiques et la complexité à constituer des tènements suffisants.
Indices Landup : attractivité territoriale
Indice Promoteurs : ⭐⭐☆☆☆☆☆☆☆☆ (2/10)
Montanay subit une absence quasi-totale d’activité promotionnelle. Aucun programme neuf collectif actif n’a été recensé en 2024-2025. Le programme « Domaine Montanay » (Crédit Agricole Immobilier, 22 appartements + 6 villas), seule référence récente identifiable, a été livré ou clôture sa commercialisation.
Le marché est dominé par les constructeurs de maisons individuelles (Maisons France Confort) proposant des terrains nus, sans aucune opération collective. Les données SITADEL 2024 confirment ce désert promotionnel : 5 logements individuels autorisés, aucun collectif, aucun logement social.
Cette inertie s’explique par plusieurs facteurs rédhibitoires pour les promoteurs : rareté foncière extrême (76% du territoire sanctuarisé, 10,2 ha seulement de zones AU), contraintes topographiques (balme, ruissellement), marché de niche (3 270 habitants, production historique 25 logements/an), complexité de constitution de tènements. Les promoteurs privilégient des communes du Val de Saône offrant une meilleure visibilité commerciale et opérationnelle.
Le score de 2/10 reflète un territoire délaissé par les professionnels de la promotion, où le foncier reste captif de propriétaires privés et où les opportunités de cession restent exceptionnelles et difficilement valorisables.
Indice de Cohérence Territoriale : 🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆ (6/10)
Montanay affiche une cohérence territoriale moyenne portée par des atouts résidentiels solides mais handicapée par des faiblesses structurelles. La commune dispose d’équipements de proximité fonctionnels (2 écoles, 3 médecins, 1 pharmacie, 2 boulangeries, supérette, nouvelle médiathèque Le Pisé) assurant une autonomie quotidienne pour une population de 3 270 habitants. Le profil démographique aisé (revenu médian 33 600 €, 79% de ménages imposés, 17,6% de cadres) garantit une solvabilité du marché local.
L’accessibilité métropolitaine via l’A46 (5 min) et la proximité de Neuville-sur-Saône (2 km, accès TER vers Lyon) positionnent favorablement le territoire dans les flux domicile-travail. La ligne de bus 97 assure la desserte du centre-bourg vers Neuville.
Le PLU-H 2024 structure un développement équilibré avec un zonage clair (UCe, URm, URi, A2, N2) et une protection assumée du plateau agricole du Franc Lyonnais (PENAP sur 460 ha). Le projet médiathèque Le Pisé (ouverture septembre 2025, réhabilitation patrimoniale en pisé) et le projet méthanisation (exploitation 2026) témoignent d’une dynamique communale active.
Toutefois, plusieurs faiblesses pénalisent fortement la cohérence globale : absence de collège et lycée sur la commune (dépendance totale à Neuville), production de logements effondrée (5 logements autorisés en 2024 vs 25/an historiquement), absence totale de promoteurs (désert promotionnel, aucun programme neuf actif), vieillissement démographique accéléré (60+ passés de 16% à 24,4% en 6 ans), marché locatif sans réponse (20% de locataires en 2022, +5,6 points, mais aucune production collective), rareté foncière extrême limitant structurellement le développement (76% du territoire sanctuarisé).
Le score de 6/10 traduit un territoire résidentiel de qualité mais atone, préservant ses équilibres naturels au prix d’une production immobilière quasi-nulle et d’une dépendance forte aux communes voisines. L’absence de projets de transport structurants et de dynamique promotionnelle plafonne le potentiel de valorisation foncière.
Comment valoriser son terrain à Montanay ?
Les critères de valorisation
La valorisation d’un terrain constructible repose sur plusieurs facteurs. La constructibilité effective prime : un terrain en zone UCe ou URi1, libéré de contraintes géotechniques majeures, présente un potentiel supérieur à une parcelle en limite de balme ou soumise à ruissellement. La consultation du PLU-H (modification n°4, 2024) et une étude de sol préalable sécurisent l’acquéreur.
L’importance de la localisation
La localisation influence directement la valeur. Les secteurs proches de la rue Centrale (Le Poype), de l’accroche avec Neuville ou bénéficiant d’un accès rapide à l’A46 captent une demande plus soutenue. À l’inverse, les hameaux périphériques (Bourg Chanin, Le Moriot) présentent un marché plus étroit, orienté résidence principale de familles recherchant le cadre rural.
La rareté comme levier de valorisation
Le contexte de rareté joue en faveur des propriétaires. Avec seulement 10,2 hectares de zones à urbaniser et 76% du territoire sanctuarisé, chaque opportunité foncière devient stratégique. Le déséquilibre offre/demande (5 logements autorisés en 2024 contre un besoin estimé à 15-20 par an) renforce le pouvoir de négociation des vendeurs, à condition d’accepter des délais de commercialisation potentiellement longs.
Cibler les bons acquéreurs
L’absence de promoteurs actifs oriente la cible d’acquéreurs : particuliers constructeurs, petits lotisseurs, investisseurs patrimoniaux. Cette clientèle valorise le cadre de vie, la proximité de Neuville et Lyon (accessible via A46), et la qualité des écoles. Le profil démographique (revenu médian 33 600€, 79% imposés) garantit un marché solvable, même si les volumes restent faibles.
Les projets communaux récents (médiathèque, méthanisation) renforcent l’attractivité mais ne créent pas, à court terme, de nouveaux droits à construire. L’ouverture de la médiathèque Le Pisé valorise toutefois les secteurs du centre-bourg, en améliorant l’offre culturelle et l’image patrimoniale du village.
Conclusion : un marché de niche à fort potentiel
Une estimation personnalisée, prenant en compte l’historique DVF local, les caractéristiques parcellaires et le positionnement PLU, reste indispensable avant toute mise en vente. Les professionnels spécialisés en foncier promoteur analysent ces paramètres pour déterminer un prix cohérent avec les réalités opérationnelles. Landup vous accompagne gratuitement et sans engagement dans cette démarche, de l’analyse réglementaire à la mise en relation avec des acquéreurs qualifiés.
