Commune périurbaine dynamique de la Métropole de Lyon, Mions affiche une croissance démographique soutenue depuis les années 1970. Avec 13 716 habitants en 2022 et une densité de 1 185 hab/km², cette ville à taille humaine attire les familles en quête de tranquillité tout en restant connectée aux pôles d’emploi lyonnais. Le marché foncier local se caractérise par une forte disparité entre le centre-bourg historique et les secteurs périphériques, avec un prix médian de 669 €/m² pour les terrains à bâtir en 2024. Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H), modifié en 2024, vise à stabiliser le développement urbain tout en préservant la ceinture agricole. Pour les propriétaires fonciers, comprendre les subtilités du zonage et les règles de constructibilité est essentiel pour optimiser la valorisation de leur bien. Landup vous accompagne dans l’estimation précise de votre terrain et son potentiel immobilier.
💰 Estimation du prix foncier à Mions par m² de surface de plancher
Les données de transactions 2024 montrent que le prix médian des terrains urbains s’établit à 669 €/m² pour les parcelles constructibles. Cette valeur concerne le terrain nu, avant prise en compte du potentiel constructible.
Pour une opération promoteur type (8 M€ TTC avec 30% de logements sociaux), les prix s’évaluent en surface de plancher constructible (SDP). Le marché mionsois se caractérise par des programmes neufs vendus entre 195 000 € et 357 900 €, soit environ 4 500 à 4 930 €/m² selon le standing. Ce niveau de prix permet d’estimer la valorisation foncière en fonction de la densité constructible autorisée.
🔵 40% des cas entre 800 et 1 000 €/m² SDP
Secteurs pavillonnaires en périphérie du centre-bourg. Ces zones concernent principalement les extensions résidentielles classées URi (URi1a, URi2b, URi2c), où la densité constructible reste limitée. La typologie dominante est le logement individuel ou petit collectif R+1 avec obligation de préservation végétale (EVV). L’éloignement relatif du centre et les contraintes de hauteur expliquent ce positionnement.
🟡 35% des cas entre 1 000 et 1 200 €/m² SDP
Secteurs mixtes résidentiels bénéficiant d’une accessibilité correcte. Les zones URm2a et URm2b (sud du centre, axes Jules Ferry/Jean Jaurès/de Gaulle, rue du 19 mars 1962) entrent dans cette catégorie. Ces emplacements permettent des opérations de collectif R+1 à R+2 avec densification mesurée. L’environnement urbain constitué et la proximité des équipements justifient cette valorisation.
🟠 20% des cas entre 1 200 et 1 400 €/m² SDP
Zones proches du centre à potentiel de densification maîtrisé. Les abords immédiats du centre-bourg et les secteurs URm en transition concentrent ces opportunités. L’OAP n°4 rue du 19 mars 1962 encadre spécifiquement le développement de ce secteur. La densité constructible autorisée (R+2 à R+3) permet d’atteindre ces niveaux.
🔴 5% des cas entre 1 400 et 1 600 €/m² SDP
Emplacements stratégiques du centre-ville historique. La rue du 23 août 1944 (axe structurant), l’allée du Château et le secteur République (gisement foncier identifié dans le PADD) peuvent atteindre ces valorisations. Le zonage UCe4a/UCe4b autorise des hauteurs R+2 à R+3 selon les secteurs. La présence de quatre programmes neufs simultanés en commercialisation (Coeur de Ville, HALLEGRIA, Le Vincenz) et le projet « Aux Pierres » (132 logements) soutiennent ces prix sur les derniers terrains mobilisables du centre.
⚠️ Les prix indiqués correspondent à des estimations pour des opérations promoteur de 8 M€ TTC avec 30% de logements sociaux. La SDP (surface de plancher) représente la surface constructible effective acquise par le promoteur, distincte de la surface du terrain nu. Chaque projet nécessite une analyse spécifique tenant compte des contraintes réglementaires, techniques et commerciales propres au terrain.
📊 Contexte territorial et enjeux du PLU-H
Mions, commune périurbaine de la Porte des Alpes
Située dans le secteur « Porte des Alpes » de la Métropole de Lyon, Mions s’étend sur 11,57 km² entre les communes de Corbas, Saint-Priest, Chaponnay et Toussieu. Positionnée à une quinzaine de minutes des portes de Lyon, cette ville résidentielle bénéficie d’une situation privilégiée, traversée par l’autoroute A46 qui assure une connexion rapide avec les principaux pôles d’emploi de l’agglomération.
Le territoire communal se caractérise par une organisation spatiale en trois composantes distinctes : au nord, de part et d’autre de l’A46, des zones d’activités économiques (UEi1/UEi2) structurent l’entrée de ville ; au centre, le bourg historique et ses extensions pavillonnaires concentrent l’essentiel des fonctions urbaines ; au sud et à l’est, une vaste ceinture agricole (A2) et naturelle (N2) préserve l’identité paysagère de la commune.
Mions a connu une croissance démographique remarquable depuis les années 1970, passant de 2 848 habitants en 1968 à 13 716 en 2022. Cette multiplication par cinq de la population s’est principalement opérée par la construction extensive de quartiers pavillonnaires, qui représentent aujourd’hui encore 70,8% du parc de logements. La période récente témoigne toutefois d’une évolution : la part d’appartements progresse régulièrement (28% en 2022 contre 18,2% en 2011), illustrant une densification mesurée du centre-bourg.
Enjeux stratégiques du PLU-H : stabiliser et qualifier
Le Plan Local d’Urbanisme et de l’Habitat (PLU-H), dont la modification n°4 a été approuvée en 2024, traduit une ambition claire : stabiliser le développement urbain après plusieurs décennies de croissance soutenue, tout en qualifiant les espaces publics et en préservant les ressources naturelles et agricoles.
Principaux objectifs du PLU-H :
- Maîtriser la consommation foncière après le boom de la ZAC du Centre et du renouvellement Joliot-Curie
- Renforcer les deux centralités : bourg historique (place République, rue 23 août 1944) et secteur République (gisement foncier mentionné dans le PADD)
- Préserver la ceinture agricole sud/est : zonage A2 + PENAP (Périmètre de Protection des Espaces Naturels et Agricoles Périurbains) au sud depuis rue Farge et rue Salvador Allende
- Qualifier les entrées de ville et zones d’activités (UEi nord A46) pour améliorer l’image du territoire
- Protéger le patrimoine bâti et végétal : Éléments Bâtis Patrimoniaux (EBP), Périmètres d’Intérêt Patrimonial (PIP), Espaces Boisés Classés (EBC), Espaces Végétalisés à Valoriser (EVV)
Le PLU-H vise également à améliorer la desserte modes doux avec des emplacements réservés pour cheminements piétons et cyclables entre le centre-bourg et les équipements.
Zonage synthétique et capacités d’urbanisation
Zones urbaines constructibles (U) :
- UCe4a / UCe4b (centre-bourg ancien) : morphologie de bourg historique, fort rapport à la voie, hauteurs graphiques différenciées R+2 à R+3, protection coeurs d’îlots. Axes concernés : rue 23 août 1944, allée du Château.
- URm2a / URm2b (tissus résidentiels mixtes) : transition centre/périphérie, densification mesurée autorisée. Localisations : sud du centre (secteur château), nord-ouest (Jules Ferry, Jean Jaurès, de Gaulle), nord-est (19 mars 1962, route Saint-Priest avec OAP n°4).
- URi1a / URi2b / URi2c (tissus pavillonnaires) : extensions pavillonnaires récentes, densité et rapport voie variables, préservation dimension végétale (EVV obligatoires), principalement R+1.
- UL (équipements loisirs/sports) : parc Théodore Monod, stade des Tilleuls.
- UEi1 / UEi2 / UEc (zones économiques) : nord commune (A46) pour activités, centre commercial route d’Heyrieux (UEc).
Zones agricoles et naturelles (A/N) :
- A2 (agricole) : ceinture sud/est préservation activité, périmètre richesses sous-sol ouest (carrières Berlet), PENAP au sud.
- N2 (naturelle) : parc du château (valeur patrimoniale), secteur Mangetemps (loisirs nature).
- N2S1 : château avec polygone d’implantation pour rénovation.
Contraintes majeures : PPRNi vallée Ozon, ruissellement pluvial, périmètres protection captages eau, PPRT In Terra Log, nuisances infrastructures (A46, voie ferrée, aérodrome Corbas), patrimoine protégé (EBP/PIP/EBC/EVV).
👥 Profil démographique et dynamique du parc de logements
Une population jeune en croissance modérée
Avec 13 716 habitants en 2022, Mions affiche une croissance de +3,6% entre 2016 et 2022, soit un rythme annuel de +0,6%. Cette évolution mesurée contraste avec les décennies précédentes : +8,7% annuel entre 1968 et 1975, +5,3% entre 1982 et 1990. La volonté municipale de stabiliser le développement après la ZAC du Centre se confirme dans les chiffres démographiques récents.
La structure par âge révèle une population dynamique : 20,3% de moins de 15 ans, 18,7% de 30-44 ans, seulement 8,7% de plus de 75 ans. Le taux d’activité des 15-64 ans s’établit à 76,5%, avec un taux de chômage de 9,8% en 2022 (en baisse vs 12,2% en 2016). La taille moyenne des ménages reste stable à 2,54 personnes.
Le profil socioprofessionnel témoigne d’un équilibre : 10,1% de cadres, 18,5% de professions intermédiaires, 17% d’employés, 10% d’ouvriers, 26,4% de retraités. Le revenu médian de 26 070 €/UC positionne Mions légèrement au-dessus de la moyenne métropolitaine, avec 64% de ménages imposés.
Un parc de logements en mutation progressive
Le parc compte 5 390 résidences principales en 2022 (96,3% du total), avec un taux de vacance maîtrisé à 3,3% (183 logements). La typologie évolue : 70,8% de maisons (3 960 unités) contre 28% d’appartements (1 568 unités). Entre 2011 et 2022, la part de maisons a reculé de 10 points (81,5% en 2011), témoignant d’une densification mesurée du centre-bourg.
Périodes de construction : 41,4% du parc a été construit entre 1971 et 1990 (boom pavillonnaire), 24,7% entre 2006 et 2019 (ZAC du Centre et renouvellement Joliot-Curie), seulement 11,7% avant 1970.
Statut d’occupation : 69,8% de propriétaires (en baisse vs 76,8% en 2011), 28,3% de locataires dont 15,8% en HLM (853 logements). Le parc social répond ainsi aux objectifs SRU.
Dynamique construction 2024 (SITADEL) : 12 permis déposés pour 19 logements autorisés, dont une opération collective VIVIALYS (8 logements route de Corbas) et 11 maisons individuelles diffuses. Concentration sur la rue du 23 août 1944 (axe structurant centre-bourg) avec 5 permis. Ce rythme modéré de 19 logements/an confirme la stratégie de stabilisation du PLU-H.
🚀 Projets structurants et dynamique de développement
Projet « Aux Pierres » : 132 logements neufs au sud-ouest
La Métropole de Lyon a approuvé en juin 2025 un Projet Urbain Partenarial (PUP) sur le secteur « Aux Pierres », situé au sud-ouest de la commune. Porté en partenariat avec les sociétés Promoval et Edelis, ce projet prévoit la construction de 132 logements neufs (collectifs, intermédiaires et individuels) sur plus de 13 000 m² de surface de plancher.
Le projet intègre également des commerces, des services, et près d’un hectare d’espaces publics végétalisés et perméables. Un dossier d’examen au cas par cas environnemental a été déposé auprès de la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes en février 2025 (dossier n°2025-ARA-KKP-05570), avec une décision rendue en mars 2025.
Impact foncier : Ce projet majeur sur le secteur sud-ouest valorise les parcelles périphériques du centre-bourg et confirme l’attractivité de Mions pour les opérations de taille intermédiaire.
ZAC du Centre : opération récente structurante
Bien que réalisée antérieurement (années 2010-2020), la ZAC du Centre est explicitement mentionnée dans le PLU-H comme ayant « fortement contribué au dynamisme démographique de la Porte des Alpes » dans une période récente. Cette opération a permis l’aménagement de logements autour de la place République et du secteur nord-est, participant à la densification du centre-bourg.
Accessibilité et desserte transport
Réseau TCL : Mions est desservie par les lignes de bus T36, 62, 87 (arrêts à 3 minutes à pied du centre). Depuis le 1er septembre 2025, le réseau TCL unifié (fusion TCL + Cars du Rhône + Libellule) offre une tarification simplifiée sur 262 communes du département.
Connexions rapides : Le tramway T2 est accessible en 8 minutes en voiture, le métro D en 30 minutes en transport. La gare TER/TGV de Saint-Priest permet de rejoindre Lyon-Part-Dieu en 15 minutes.
Infrastructures routières : A46 (accès direct), proximité A43 et A7, future liaison Boulevard Urbain Sud (BUS) / A432 et barreau sud CFAL (Contournement Ferroviaire Agglomération Lyonnaise) mentionnés dans le PLU-H.
Aéroport : Aérodrome Lyon-Corbas en limite de commune (loisirs), aéroport Lyon-Saint-Exupéry accessible en 25-30 minutes.
🏗️ Programmes neufs et marché immobilier actuel
Quatre programmes en commercialisation (2025)
1. Coeur de Ville (IMMALLIANCE RHONE ALPES)
- Localisation : 12 Rue de l’Égalité – centre-bourg
- Typologie : 3P – 4P
- Prix départ : 320 500 €
- Caractéristiques : 40 logements, R+2, livraison septembre 2025, proximité immédiate commerces/écoles/transports
- Offre spéciale : Dernières opportunités avec remise -5 000 € par pièce + garage inclus
2. HALLEGRIA (BNP PARIBAS IMMOBILIER PROMOTION)
- Localisation : Proche centre-bourg
- Typologie : 2P – 4P
- Prix départ : 215 000 €
- Caractéristiques : 23 logements intimistes, jardin paysager, balcons/loggias/jardins privatifs, DPE A, RE2020
- Situation : 2 pas coeur de bourg, à proximité A46 et gare TER Saint-Priest
3. Le Vincenz
- Localisation : Plein centre Mions
- Typologie : Studio – 4P
- Prix départ : 195 000 €
- Caractéristiques : R+2 + attique, résidence à taille humaine, lignes épurées, prestations de qualité
4. Les Carrés d’à Côté (CARRÉ DE L’HABITAT)
- Localisation : 8 min à pied du centre-ville
- Typologie : 4P uniquement
- Prix départ : 357 900 €
- Caractéristiques : 8 duplex-jardin T4, copropriété intimiste, jardins privatifs jusqu’à 110 m² clôturés, garage + place parking, RE2020, PTZ éligible
Analyse du marché neuf
Ces quatre programmes représentent environ 80 logements neufs en commercialisation simultanée, un volume significatif pour une commune de 13 700 habitants. La diversité de l’offre (du studio au T4, du collectif standard au duplex-jardin) témoigne d’une demande soutenue et variée.
Fourchette de prix observée : 3 767 à 6 964 €/m² selon typologie et localisation, avec une moyenne pondérée de 4 700 €/m² TTC pour le collectif standard. Cette fourchette valide les estimations de prix foncier SDP présentées précédemment.
Promoteurs actifs : Présence de promoteurs nationaux (BNP Paribas Immobilier) et régionaux (Immalliance, Carré de l’Habitat), signe d’un marché jugé porteur et stable.
📈 Indices Landup : attractivité territoriale
Indice Promoteurs : ⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆ (7/10)
Mions bénéficie d’une activité promotionnelle soutenue avec 4 programmes neufs simultanés en commercialisation (Coeur de Ville, HALLEGRIA, Le Vincenz, Les Carrés d’à Côté), représentant environ 80 logements. La présence de promoteurs nationaux reconnus (BNP Paribas Immobilier) aux côtés d’acteurs régionaux (Immalliance, Carré de l’Habitat) témoigne d’un territoire jugé attractif et sûr par les professionnels.
La diversité typologique proposée (du studio au duplex-jardin T4) révèle une demande variée et confirmée. Les livraisons concentrées sur 2025 avec une visibilité limitée à moyen terme (2026-2027) expliquent un score de 7/10, traduisant un marché actif mais dont le pipeline reste à consolider sur le plus long terme.
Indice de Cohérence Territoriale : 🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆ (8/10)
Mions affiche une cohérence territoriale solide portée par plusieurs atouts structurels. La commune dispose d’équipements complets (écoles maternelle à collège, commerces de proximité, infrastructures sportives et culturelles) assurant une autonomie fonctionnelle au quotidien. La desserte transport s’appuie sur un réseau de bus TCL régulier (lignes T36, 62, 87) avec accès au tramway T2 en 8 minutes et à la gare TER de Saint-Priest, garantissant une connexion efficace à Lyon et aux pôles d’emploi métropolitains.
Le PLU-H, dont la modification n°4 a été approuvée en 2024, structure un développement urbain équilibré avec un zonage favorable à une densification maîtrisée (UCe, URm avec OAP). Le projet structurant « Aux Pierres » (132 logements neufs confirmés en 2025) et les infrastructures programmées (BUS/A432, CFAL) confortent le positionnement de Mions dans la dynamique métropolitaine.
Le score de 8/10 traduit un territoire mature et cohérent. L’absence de projet de transport lourd structurant direct (métro, tramway sur le territoire communal) constitue le principal point de progression pour atteindre une note maximale.
🔮 Perspectives et recommandations pour propriétaires fonciers
Évolution prévisible du marché foncier
Le marché foncier mionsois devrait connaître une stabilité relative à court terme (2025-2027), porté par trois facteurs :
- Activité promotionnelle soutenue : 4 programmes neufs en commercialisation + projet « Aux Pierres » (132 logements) démontrent l’appétit des promoteurs pour le territoire.
- Tension foncière mesurée : Le PLU-H vise à stabiliser le développement, limitant mécaniquement les opportunités foncières disponibles. Cette rareté relative devrait soutenir les valorisations, particulièrement en centre-bourg (zones UCe et URm).
- Prix de sortie programmes neufs cohérents : La fourchette 4 500-4 930 €/m² TTC observée en 2025 permet aux promoteurs d’absorber des charges foncières entre 1 000 et 1 500 €/m² SDP selon localisation et typologie.
Secteurs à valoriser en priorité
Centre-bourg et axes structurants : Les parcelles situées dans le périmètre UCe (rue 23 août 1944, allée du Château, secteur République) offrent le meilleur potentiel de valorisation. L’intérêt récurrent des promoteurs pour ce secteur (programmes Coeur de Ville, HALLEGRIA, Le Vincenz) confirme son attractivité.
Zone URm avec OAP n°4 : Le secteur rue du 19 mars 1962, encadré par une Orientation d’Aménagement et de Programmation spécifique, présente des opportunités de densification maîtrisée avec sécurisation réglementaire.
Secteurs mixtes sud/nord-ouest : Les axes Jules Ferry, Jean Jaurès, de Gaulle (URm2a/URm2b) bénéficient d’une localisation intermédiaire attractive, entre centre-bourg et extensions récentes.
Recommandations stratégiques
Pour les propriétaires de terrains constructibles :
- Évaluer précisément le potentiel SDP : Consulter le PLU-H pour connaître les règles de constructibilité exactes (hauteur, emprise, reculs, stationnement, EVV obligatoires).
- Anticiper les contraintes techniques : Vérifier l’exposition au PPRNi, au ruissellement pluvial, aux périmètres de protection des captages, aux servitudes PPRT.
- Identifier les éléments de valorisation : Desserte réseaux, configuration parcellaire, proximité commerces/écoles/transports, absence de nuisances.
- Consulter un expert foncier : Landup vous accompagne gratuitement et sans engagement dans l’estimation de votre terrain, l’analyse de son potentiel réglementaire et la mise en relation avec des acquéreurs professionnels (promoteurs, aménageurs, investisseurs).
Mon terrain est-il constructible à Mions ?
La constructibilité dépend du zonage PLU-H. Les zones U (UC, UR, UE, UL) sont constructibles sous conditions réglementaires spécifiques. Les zones A (agricole) et N (naturelle) sont inconstructibles sauf exceptions (bâtiments agricoles, rénovation patrimoine pour N2S1 château). Consultez le plan de zonage PLU-H disponible en mairie ou sur geoportail-urbanisme.gouv.fr. Landup analyse gratuitement votre zonage et son potentiel de valorisation.
Quelles sont les hauteurs autorisées à Mions ?
Les hauteurs varient selon le zonage : R+2 à R+3 en centre-bourg (UCe4a/UCe4b avec hauteurs graphiques différenciées), R+1 à R+2 en zone mixte (URm2a/URm2b), principalement R+1 en zone pavillonnaire (URi). Des règles spécifiques s’appliquent pour les bandes de constructibilité principale et secondaire (exemple UCe4a : 7m en bande principale, 4m en bande secondaire). Le règlement du PLU-H détaille précisément chaque zone.
Mon terrain est-il concerné par des contraintes particulières ?
Plusieurs contraintes peuvent impacter votre terrain : PPRNi vallée de l’Ozon (risque inondation), ruissellement pluvial diffus (secteurs identifiés dans le PLU-H), périmètres de protection des captages d’eau potable, PPRT In Terra Log Chaponnay (risque industriel), protection patrimoine (EBP/PIP), Espaces Boisés Classés (EBC), Espaces Végétalisés à Valoriser (EVV), nuisances infrastructures (A46, voie ferrée). Consultez le PLU-H et sollicitez un Certificat d’Urbanisme pour connaître précisément les contraintes applicables.
Combien vaut mon terrain à Mions ?
La valeur dépend de multiples paramètres : localisation (centre-bourg vs périphérie), zonage PLU-H (UC/UR/UE), potentiel de constructibilité (SDP réalisable selon hauteur et emprise autorisées), desserte (réseaux, voiries), configuration (forme, topographie), contraintes (inondation, patrimoine, EVV), marché local (prix programmes neufs, appétit promoteurs). L’estimation en €/m² SDP (Surface De Plancher) permet une évaluation réaliste du potentiel. Contactez Landup pour une estimation personnalisée gratuite et sans engagement.
Conclusion : Mions, un territoire résidentiel équilibré en mutation maîtrisée
Mions conjugue les atouts d’une commune périurbaine à taille humaine avec une accessibilité métropolitaine préservée. Le marché foncier local témoigne d’une attractivité confirmée auprès des promoteurs (4 programmes neufs, projet « Aux Pierres »), tandis que le PLU-H structure une évolution urbaine mesurée, préservant les équilibres naturels et agricoles.
Pour les propriétaires fonciers, l’enjeu réside dans la compréhension fine du zonage réglementaire et des dynamiques de marché. La disparité des prix fonciers selon les secteurs (669 €/m² médian, amplitude 300-6 000 €/m²) impose une évaluation personnalisée, intégrant l’ensemble des paramètres techniques et commerciaux.
Landup vous accompagne dans la valorisation de votre terrain à Mions : estimation gratuite, analyse réglementaire, mise en relation avec des acquéreurs professionnels, suivi personnalisé de votre projet. Notre expertise territoriale locale garantit une évaluation juste et actualisée de votre bien.
