Un village résidentiel prisé, à l’équilibre fragile
Perchée sur la rive droite de la Saône, à quelques minutes de Lyon 4e, Fontaines-Saint-Martin est une commune pavillonnaire hautement résidentielle (comme sa voisine de Fontaines-sur-Saône), appréciée pour sa tranquillité, son cadre naturel et sa proximité avec les Monts d’Or. Avec plus de 3 200 habitants en 2021 (contre 2 900 en 2010), la commune connaît une croissance démographique discrète mais constante… alors même que son foncier est quasi saturé.
La commune se distingue par :
- Une forte proportion de propriétaires (80,4 %)
- Un revenu médian élevé (34 572 € par UC)
- Une structure bâtie largement pavillonnaire, avec peu de renouvellement urbain
- Une absence totale de programmes immobiliers neufs en cours
👉 Fontaines-Saint-Martin incarne parfaitement la tension actuelle entre préservation du cadre de vie et besoin de renouvellement.
Une urbanisation maîtrisée sous contrainte paysagère
Le SCOT de l’agglomération lyonnaise classe Fontaines-Saint-Martin dans les communes de la « couronne verte », à très faible ouverture à l’urbanisation. L’objectif est clair :
- Maintenir l’enveloppe urbaine existante
- Préserver les lisières, les continuités écologiques, les vallons
- Refuser toute artificialisation nouvelle hors tissu bâti existant
Le PADD renforce cette orientation en précisant que tout développement doit s’inscrire dans une logique de sobriété foncière, en lien avec l’existant et dans le respect du paysage.
👉 En clair : pas de grands projets, pas d’extensions urbaines, pas de zones à urbaniser.
📌 Une commune à l’équilibre fragile :
- 80 % de propriétaires occupants : un parc résidentiel stable, avec peu de turnover
- Une population vieillissante, dans des maisons souvent surdimensionnées
- Peu de logements mis en vente chaque année : très faible rotation du foncier
- Une pression immobilière bien réelle, mais rendue invisible par des règles d’urbanisme très restrictives
📊 Dynamique de Production 2022-2025
📦 Permis étudiés : 0 permis (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 0 logements/an (segment 10+)
🏢 Opérations promoteurs : 0 permis (marché 10+ uniquement)
ℹ️ Profil de marché : Fontaines-Saint-Martin présente un marché foncier caractérisé par l’absence de grandes opérations promoteurs (10+ logements) sur la période 2022-2025. Cette situation crée un contraste saisissant avec le potentiel identifié par notre Observatoire : 12 opportunités stratégiques totalisant 25 141 – 37 712 m² de SDP, soit un potentiel théorique de ~359 – 538 logements. Ce décalage révèle un marché en phase de « révélation », où le potentiel constructible existe mais n’a pas encore été exploité par des opérations d’envergure.
🎯 Focus 2024-2025 : Pas de permis 10+ enregistrés → Le pipeline de livraisons 2026-2027 reste à construire, avec les 12 secteurs identifiés (notamment « sous le Cantin », Chemin de l’Epine, Rue du Prado) comme opportunités prioritaires pour des opérations futures. L’absence de précédent récent nécessitera une phase de maturation du marché.
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement • L’absence de données sur ce segment n’exclut pas une activité sur les petites opérations (<10 logements) ni un potentiel de développement futur majeur, comme le démontre notre Observatoire avec 25 141 – 37 712 m² de SDP identifiés.
À combien se négocient les terrains à Fontaines-Saint-Martin ?
Voici quelques références issues des dernières ventes (source DVF 2024) :
✅ Terrain de 500 m² chemin des Cèdres : 370 000 € (740 €/m²)
✅ Maison à rénover de 145 m² sur 850 m² : 760 000 €
✅ Maison de 120 m² sur 700 m² allée des Sources : 645 000 €
👉 Quelle est la chronologie d’une vente à un promoteur ?
Poser une question sur mon terrain
Aucun programme immobilier en cours de commercialisation
Contrairement à d’autres communes voisines, aucun projet immobilier neuf n’est aujourd’hui commercialisé à Fontaines-Saint-Martin.
👉 Cela reflète non pas une absence de demande, mais un blocage structurel du foncier mobilisable.
Peu de permis déposés, essentiellement pour des maisons
📊 Permis déposés depuis 2023 à Fontaines-Saint-Martin :
🟦 Quelques permis pour maisons individuelles
🟥 Aucun permis collectif recensé
🟨 Quelques divisions parcellaires, toutes très limitées
👉 Une commune totalement fermée à la promotion classique. Les seules possibilités concernent des micro-opérations (1 ou 2 maisons), en division d’un terrain existant.
Quels projets immobiliers pourraient encore avoir leur place à Fontaines-Saint-Martin ?
Dans une commune aussi contrainte, les projets immobiliers doivent être particulièrement mesurés et adaptés :
🎯 Inscription dans le tissu existant : pas de terrain vierge, uniquement des divisions parcellaires sur des parcelles anciennes déjà urbanisées.
🧱 Formes simples : maison jumelée ou petit collectif en R+1 max, parfaitement intégré au gabarit environnant.
🌿 Gestion paysagère soignée : pleine terre, conservation des arbres, infiltration douce des eaux pluviales.
🚶♀️ Proximité immédiate des services ou transports (Caluire, Montée des Soldats, etc.).
👪 Le profil démographique local (34 % de ménages d’une seule personne, 40 % de logements de 5 pièces ou plus) suggère un besoin de logements compacts mais qualitatifs : T2-T3 pour séniors autonomes, maisons mitoyennes de plain-pied ou petits immeubles avec ascenseur.
👉 Pour bien comprendre comment se déroule ce type d’opération, voici les étapes d’une vente réussie à un promoteur.
📊 Potentiel constructible à Fontaines-Saint-Martin
🗂️ Opérations identifiées : 12 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 25 141 – 37 712 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 095 – 3 142 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~359 – 538 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Lieudit sous le Cantin : 3 832 – 5 749 m² (~54 – 82 logements)
- Chemin de l’Epine : 2 764 – 4 146 m² (~39 – 59 logements)
- Rue du Prado : 2 643 – 3 964 m² (~37 – 56 logements)
- Rue du Buisson : 2 520 – 3 780 m² (~36 – 54 logements)
- Rue du Prado (autre secteur) : 2 488 – 3 732 m² (~35 – 53 logements)
💡 Le secteur « sous le Cantin » concentre la plus grosse opportunité identifiée, avec un potentiel SDP représentant 15% du total détecté. La Rue du Prado compte 3 opérations distinctes dans le Top 5, confirmant son attractivité stratégique.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
💡 Pour aller plus loin :
Avec 0 permis promoteur récent (SITADEL 2022-2025) mais 12 opportunités totalisant 25 141 – 37 712 m² de SDP (~359 – 538 logements théoriques), Fontaines-Saint-Martin révèle un potentiel constructible majeur inexploité. Face à l’absence de marché établi, comprendre les stratégies alternatives (division foncière, vente partielle, regroupement) devient déterminant pour maximiser la valorisation de votre terrain.
→ En savoir plus
Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Fontaines-Saint-Martin
📈 Indice de pression foncière :
⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆ (8/10)
✔️ Valeurs foncières élevées
✔️ Demande constante, notamment familiale
✖️ Offre neuve inexistante
✖️ Tissu bâti très figé
👉 Une opportunité bien placée est immédiatement étudiée par les promoteurs… mais les cas sont rares.
🧩 Indice de cohérence territoriale :
🧩🧩🧩☆☆☆☆☆☆☆ (3/10)
✔️ Des ménages stables, des logements sous-occupés
✖️ Un cadre réglementaire peu favorable au renouvellement
✖️ Aucune impulsion politique vers la densification
✖️ Le SCOT ne prévoit aucune ouverture
👉 Un terrain valorisable doit réunir un alignement très précis de critères fonciers, réglementaires et politiques.
