📌 L’essentiel
L’analyse du foncier à Douvaine révèle une dynamique contrastée pour 2026 :
– 8 permis promoteurs (416 logements) | Production : 208 log/an
– Prix neuf moyen T2/T3 : 4 500 €/m² (recherche web)
– 💶 Prix foncier estimé : 700 – 1 200 €/m² SDP (grille Landup)
– Attractivité promoteurs : 9/10 | Cohérence territoriale : 5/10
– 🟡 Risque opérationnel : 6/10 (Modéré) — ~11 mois de la promesse à l’acte
– Perspectives 2027-2028 : Déblocage attendu suite à l’approbation du PLUi-HM en décembre 2025.
Située à l’interface stratégique entre le Grand Genève et le Chablais, la commune de Douvaine (74140) traverse une période charnière de son développement urbanistique. Sous le mandat de Claire Chuinard, la municipalité compose avec une pression foncière intense, encadrée désormais par le nouveau PLUi-HM de Thonon Agglomération, approuvé le 16 décembre 2025 et exécutoire depuis février 2026. Ce nouveau document de planification redéfinit les règles de constructibilité pour les années à venir, remplaçant le PLU communal historique. L’actualité locale est également marquée par le lancement des travaux du nouveau lycée (secteur du Maisse) et de sa gare routière, dont les dévoiements de réseaux ont débuté fin 2025, renforçant considérablement l’attractivité du secteur pour les opérateurs immobiliers.
🏡 Dynamique du marché immobilier local
Le marché du neuf à Douvaine affiche une valeur moyenne autour de 4 500 €/m² pour les typologies T2/T3, avec des pointes au-delà de 5 500 €/m² pour des programmes premium proches du centre. Cette valorisation reflète la position de la commune comme zone de report privilégiée pour les frontaliers, offrant des prix plus accessibles qu’à Chens-sur-Léman ou Veigy-Foncenex tout en garantissant une connexion rapide à Genève. Cependant, l’analyse des permis récents montre un volume important d’autorisations (416 logements) qui peinent encore à se concrétiser en chantiers, signalant une phase d’attentisme liée probablement à la finalisation du PLUi-HM et au contexte de financement des promoteurs.
Les secteurs les plus convoités par la promotion immobilière se concentrent notamment autour de l’Avenue des Acacias, où plusieurs permis d’envergure ont été déposés. L’arrivée prochaine du lycée transforme également la donne foncière sur les secteurs limitrophes, anticipant une demande locative accrue. Pour les propriétaires fonciers, la valeur d’un terrain est désormais strictement corrélée à sa capacité constructive définie par le nouveau règlement intercommunal (hauteur, emprise au sol, coefficients de biotope), déconnectant le prix de vente de la simple surface cadastrale.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour Douvaine. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
9/10
L’attractivité de Douvaine pour les opérateurs immobiliers est exceptionnelle, comme en témoigne le dépôt de 8 permis majeurs totalisant 416 logements sur la période récente. Ce volume d’activité place la commune parmi les plus dynamiques du Bas-Chablais, portée par une demande structurelle forte liée à la proximité de Genève. Les acteurs du marché, qu’ils soient nationaux ou régionaux, se positionnent massivement sur des opérations de taille significative (moyenne de 52 logements par opération), anticipant les besoins futurs générés par le nouveau lycée.
La solvabilité de la demande finale, avec des prix de sortie maîtrisés autour de 4 500 €/m², garantit théoriquement un bon écoulement des stocks. Cependant, le risque opérationnel (IRO 6/10) reste un point de vigilance : bien que l’appétit foncier soit indéniable, la transformation des droits à construire en chantiers réels subit des délais, probablement accentués par la période transitoire du PLUi-HM et les recours usuels sur les projets d’envergure.
Cohérence Territoriale
5/10
L’indice de cohérence territoriale apparaît mitigé à 5/10, reflétant une tension entre la planification ambitieuse et la réalité opérationnelle immédiate. Le fait marquant est le taux de non-démarrage de 100% sur les permis étudiés, une anomalie statistique qui suggère un « bouchon » temporaire. Cette situation peut s’expliquer par l’attente de la validation définitive du PLUi-HM de Thonon Agglomération (décembre 2025) pour sécuriser juridiquement les projets, ou par des ajustements techniques liés aux infrastructures (réseaux, voirie) en cours de modernisation.
Toutefois, la typologie des logements autorisés semble en phase avec les objectifs de densification autour des axes structurants comme l’Avenue des Acacias. La livraison des infrastructures publiques (lycée, gare routière) à l’horizon 2027-2028 devrait permettre de résorber ce décalage et de fluidifier la mise en chantier des opérations autorisées, alignant enfin la production réelle sur les objectifs du SCOT du Chablais.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 8 permis | 416 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 208 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 8 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 8 permis | 416 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 3 permis récents | 168 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : AVENUE DES ACACIAS (2 permis)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
💡 Synthèse & Perspectives 2027-2028
L’année 2026 s’annonce décisive pour le foncier à Douvaine. L’entrée en vigueur du PLUi-HM et le démarrage des travaux du lycée vont agir comme des catalyseurs pour débloquer les nombreux permis en attente. Les propriétaires de terrains situés dans les zones de densification (Avenue des Acacias, secteur Maisse) disposent d’un levier de négociation fort, à condition de maîtriser les nouvelles contraintes techniques imposées par l’intercommunalité. Le bornage est-il obligatoire pour vendre un terrain ? Cette question devient centrale pour sécuriser les limites séparatives dans un tissu urbain qui se densifie rapidement.
Pour découvrir d’autres opportunités à proximité, consultez notre analyse du marché à Thonon Les Bains ou explorez les statistiques complètes via l’observatoire départemental Haute-Savoie. La compréhension fine des mécanismes du PLUi-HM sera la clé pour transformer le potentiel théorique des parcelles en valorisation financière concrète.
Questions Fréquentes sur le Foncier à Douvaine
1. Avec un prix du neuf à 4 500 €/m², combien vaut mon terrain Avenue des Acacias ?
Sur la base d’un prix de sortie moyen de 4 500 €/m² observé à Douvaine, la charge foncière admissible pour un promoteur se situe théoriquement entre 700 et 1 200 € par m² de Surface de Plancher (SDP). Attention, ce montant s’applique aux droits à construire réels définis par le nouveau PLUi-HM, et non à la surface cadastrale du terrain. L’Avenue des Acacias étant un secteur prisé (2 permis récents), la fourchette haute peut être visée si le terrain permet une densification optimisée.
2. Pourquoi 100% des permis récents n’ont-ils pas encore démarré ?
Le taux de non-démarrage de 100% sur les 8 permis étudiés est atypique mais explicable. Il résulte probablement de la conjonction de deux facteurs : l’attente de l’opposabilité du PLUi-HM (février 2026) pour purger définitivement les recours potentiels, et le contexte bancaire qui a ralenti le pré-financement des opérations en 2024-2025. Avec 416 logements autorisés, le pipeline est prêt à s’ouvrir dès que ces verrous sauteront.
3. Quel impact l’approbation du PLUi-HM en décembre 2025 a-t-elle sur mon terrain ?
Le PLUi-HM de Thonon Agglomération, approuvé fin 2025, remplace le PLU communal. Il uniformise les règles (hauteurs, reculs, mixité sociale) à l’échelle de l’agglomération. Pour un propriétaire, cela peut signifier une modification des droits à construire (à la hausse ou à la baisse selon le zonage) et l’application de nouvelles contraintes environnementales (coefficient de biotope). Une réévaluation de la constructibilité de votre parcelle est indispensable en 2026.
4. Le projet de Lycée et de gare routière va-t-il augmenter les prix ?
Oui, le projet de lycée dans le secteur du Maisse, dont les travaux de réseaux ont débuté fin 2025, est un accélérateur de valorisation. Il crée une centralité nouvelle, attire des familles et justifie le développement d’infrastructures de transport (gare routière). Les terrains situés à proximité immédiate ou le long des axes desservant cet équipement bénéficient d’un regain d’intérêt majeur de la part des promoteurs.
5. Quelles sont les zones les plus actives pour la promotion en 2026 ?
Au-delà de l’Avenue des Acacias qui concentre déjà 2 opérations majeures, les secteurs en mutation proche du centre-ville et des axes menant vers la frontière suisse restent prioritaires. L’analyse SITADEL montre une concentration des projets là où la dent creuse permet de réaliser des ensembles de 40 à 60 logements, optimisant ainsi les coûts de construction dans un marché où le foncier est rare.
