Couzon-au-Mont-d’Or : un village résidentiel prisé entre Saône et Monts d’Or
Située à une dizaine de kilomètres au nord de Lyon, Couzon-au-Mont-d’Or est une commune paisible en bord de Saône, très appréciée pour son cadre de vie et la qualité de son environnement comme les communes de Fontaines Saint Martin et Fontaines sur Saone. Elle fait partie de la Métropole de Lyon et s’étend sur 3,1 km², avec une population d’environ 2 500 habitants.
La commune est enclavée entre les coteaux boisés du Mont Cindre et la rive droite de la Saône. Son accessibilité repose sur la proximité de la RD51, du tunnel de Caluire et de la gare TER qui la relie à Lyon Part-Dieu en moins de 20 minutes.
L’urbanisation y est historiquement contenue et qualitative, avec un habitat diffus, essentiellement pavillonnaire, et très peu d’opérations récentes. Ce cadre en fait un secteur recherché mais difficile d’accès pour les projets neufs.
Quel potentiel pour un terrain à Couzon-au-Mont-d’Or ?
Un tissu urbain résidentiel contraint par la topographie et les règlements
Le territoire de Couzon est quasi exclusivement composé de maisons individuelles, souvent anciennes ou sur de grandes parcelles. Le centre-bourg constitue la principale polarité urbaine, mais les extensions y sont limitées.
Le zonage du PLU-H (zones URi, UCe4) impose des règles strictes : hauteur limitée, emprise réduite, forte exigence de pleine terre, etc. De plus, une grande partie du territoire est inconstructible car classée en zone naturelle (N), agricole (A), ou identifiée comme coupure verte dans le SCOT.
Les divisions sont donc possibles uniquement dans certains secteurs bien définis, avec un travail d’optimisation rigoureux.
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Combien vaut un terrain à Couzon-au-Mont-d’Or ?
Aperçu des ventes récentes (source DVF)
- Terrain nu de 810 m² : vendu 330 000 € (≈ 407 €/m²)
- Maison ancienne sur 1 000 m² : 715 000 €
- Lots de 400 à 600 m² dans le centre : entre 250 000 € et 400 000 €
👉 Ces valeurs traduisent un marché très tendu : les terrains bien placés et constructibles sont extrêmement rares. Pour comprendre comment les valoriser efficacement, voici ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans une vente à un promoteur.
📊 Potentiel constructible à Couzon-au-Mont-d’Or
🗂️ Opérations identifiées : 2 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 4 175 – 6 262 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 087 – 3 131 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~59 – 89 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 2 des opérations :
- Chemin de Saint Léonard : 2 549 – 3 824 m² (~36 – 54 logements)
- Rue Paupière : 1 625 – 2 438 m² (~23 – 34 logements)
💡 Le Chemin de Saint Léonard concentre 60% du potentiel identifié et correspond au secteur du permis SITADEL 2022 (10 logements en résidence)
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 4 175 – 6 262 m² de SDP s’inscrit dans un contexte de production modérée à Couzon-au-Mont-d’Or, où 1 permis de construire a été validé depuis 2022 (SITADEL) totalisant 10 logements en résidence. Le Chemin de Saint Léonard, qui concentre 60% du potentiel identifié par notre observatoire, correspond précisément au secteur de ce permis autorisé (Oeuvre Saint Léonard, 2022). Cette corrélation démontre que les opportunités foncières détectées correspondent aux secteurs effectivement ciblés par les opérateurs, bien que le rythme de production reste limité sur la commune.
🏗️ Ce qui sort (ou pas) du sol
📊 Permis de construire déposés depuis 2023 (source Sitadel, code commune 69068) :
🟦 3 permis pour 1 logement individuel chacun
🟥 0 permis pour des projets de 2 logements ou plus
🟥 0 opération groupée ou collective
👉 L’activité est donc strictement limitée au diffus individuel. Aucun projet de densification, aucun programme de promoteur.
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 1 permis | 10 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 10 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 1 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 1 permis | 10 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 0 permis récents | 0 logements autorisés → L’unique permis date de 2022 (Oeuvre Saint Léonard), pipeline de livraisons 2027-2028 incertain
📍 Secteurs prisés : Chemin Saint Léonard (1 permis de 10 logements en résidence)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
💡 Pour aller plus loin :
Avec seulement 2 opportunités identifiées totalisant 4 175-6 262 m² SDP, Couzon illustre une problématique cruciale : à partir de quelle surface un terrain intéresse-t-il réellement un promoteur ? Le Chemin de Saint Léonard (2 549-3 824 m² SDP) a bien généré 1 permis de 10 logements en 2022, validant le seuil minimal. Mais en-dessous ? La viabilité économique s’effondre rapidement.
→ En savoir plus
➡️ Pression foncière et absence de production collective
Cette absence totale de projets collectifs confirme un fait : il est extrêmement difficile de trouver un terrain permettant une opération immobilière de plus de deux logements à Couzon-au-Mont-d’Or. Les raisons sont multiples :
- très peu de foncier en zone U ;
- contraintes réglementaires fortes
- topographie limitante (pente, accès) ;
- et pression locale en faveur de la préservation du cadre de vie.
Résultat : la production de logements neufs est quasi inexistante, ce qui accentue la tension sur le marché et renforce la valeur de chaque terrain potentiellement mobilisable.
Quels programmes immobiliers en cours à Couzon-au-Mont-d’Or et alentour ?
Couzon ne compte actuellement aucun programme neuf en cours de commercialisation.
Mais les communes voisines accueillent quelques projets, notamment :
- Caluire-et-Cuire : plusieurs opérations du studio au T4, avec des prix allant de 198 000 € à plus de 560 000 €
- Fontaines-sur-Saône : offres du T2 au T5, à partir de 254 000 €.
⚠️ Les surfaces des logements n’étant pas systématiquement précisées, il n’est pas possible de calculer un prix moyen au m². Toutefois, certaines typologies haut de gamme laissent présumer des niveaux dépassant ponctuellement les 5 000 €/m². Toute analyse plus précise nécessiterait des données de surface claires.
📊 Indice de pression foncière
★★★★★★★☆☆☆ (7/10)
🔒 Foncier mobilisable très rare
📈 Demande élevée pour des maisons de qualité
🏗️ Aucun programme collectif
📉 Production annuelle de logements quasi nulle
👉 Tout terrain constructible situé en zone U, correctement dimensionné, devient une cible stratégique pour un projet de division ou de maison groupée, sous réserve d’un cadrage juridique et technique très précis.
Comment valoriser intelligemment un terrain à Couzon-au-Mont-d’Or ?
Dans un tel contexte, un terrain constructible bien placé peut être valorisé de différentes manières :
✅ Par une division parcellaire, si les accès et les surfaces le permettent
✅ Par un projet sur mesure (maison en bande, petit immeuble R+1) dans les zones UCe ou URi
✅ Par une requalification du bâti existant, lorsque la parcelle est déjà occupée par une construction ancienne
Mais chaque cas nécessite une étude précise : zonage, pente, recul, accès, pleine terre, emprise. Une préparation rigoureusedu dossier est indispensable pour capter l’intérêt des bons acteurs.
Cela commence par une évaluation sérieuse de la valeur vénale de votre bien immobilier, adaptée au contexte local.
