Corbas : une commune périurbaine dynamique au sud de la métropole
Corbas est une commune de la première couronne lyonnaise, située à une dizaine de kilomètres au sud-est de Lyon.
Elle appartient à la Métropole de Lyon et bénéficie d’une bonne accessibilité grâce à sa proximité avec le boulevard urbain sud et l’A46.
La commune présente une typologie urbaine mixte, composée de quartiers pavillonnaires, de petits collectifs, d’équipements et de zones d’activité.
Avec près de 11 000 habitants pour une superficie de 11,9 km², Corbas affiche une densité de population de 920 habitants par km², nettement supérieure à la moyenne nationale. La commune compte un peu plus de 4 100 ménages, ce qui reflète un tissu résidentiel assez homogène, dominé par les familles et les accédants à la propriété.
Sa population est en légère croissance, portée par l’attractivité du sud-est lyonnais et par une offre résidentielle variée.
Quel potentiel pour un terrain à Corbas ?
Un tissu urbain majoritairement résidentiel
Corbas est structurée autour d’un centre-bourg relativement dense, complété par des zones pavillonnaires (notamment dans les secteurs de la ZAC des Taillis et des Balmes) et plusieurs quartiers d’habitat collectif des années 1970. Les parcelles de grande taille y sont relativement rares, mais les opportunités foncières peuvent exister dans les secteurs en mutation ou sur des îles de chaleur urbaine ciblés par la stratégie d’urbanisme.
Un secteur à fort enjeu métropolitain : l’aérodrome de Corbas
Le SCOT identifie l’aérodrome de Corbas (environ 120 hectares) comme une réserve foncière à très fort potentiel. Même si l’activité aéronautique y est maintenue à court terme, une évolution à moyen/long terme est envisageable, conditionnée à :
- une meilleure desserte en transports en commun,
- le maintien d’une fonction « loisirs » sur une partie du site,
- la préservation des coupures vertes et des ZNIEFF présentes,
- une approche d’urbanisme écologique et exemplaire.
Toute cession foncière dans ce périmètre devra donc s’inscrire dans un projet d’ensemble cohérent et validé par les acteurs publics.
Une vigilance sur les coupures vertes
Le territoire de Corbas est concerné par la coupure verte « Corbas-Val d’Ozon », un espace non urbanisé protégé pour garantir la biodiversité et limiter l’étalement urbain. Cela peut limiter les projets immobiliers sur certains terrains, même en frange d’urbanisation. Sur le point environnemental la commune reste plus attractive que la commune voisine de Feyzin, marquée par l’industrie pétro-chimique.
Combien vaut un terrain à Corbas ?
Aperçu des ventes récentes (source DVF 2024)
Le marché immobilier à Corbas témoigne d’une activité soutenue, en particulier sur les maisons individuelles :
- Maisons : 43 ventes, pour un prix moyen de 344 500 € et une surface moyenne de 95 m² ;
- Appartements : 33 ventes, à un prix moyen de 220 000 € pour 61 m² ;
- Locaux industriels ou commerciaux : 24 ventes, avec des valeurs atypiques (plus de 6 M€ en moyenne) liées à des actifs professionnels de grande taille ;
- Dépendances : 61 ventes, souvent liées à des annexes ou divisions de parcelles.
Les prix des maisons récentes bien situées dépassent fréquemment les 350 000 €, tandis que des biens anciens ou à rénover peuvent se négocier sous les 300 000 €.
👉 Ces valeurs traduisent une tension réelle sur les biens offrant un potentiel de division ou de requalification. Si l’on rapporte ces prix aux surfaces des terrains, on observe que les maisons anciennes sur grandes parcelles peuvent facilement dépasser les 700 à 900 €/m² de terrain, voire davantage dans les secteurs les plus proches du centre ou des axes structurants. Cela constitue un signal fort : dès lors qu’un terrain est divisible ou réutilisable pour du petit collectif ou de la maison groupée, sa valeur dépasse largement celle d’un simple bien d’habitation.
🏗️ Ce qui sort (ou pas) du sol
📍 Deux permis récents dépassent les 20 logements :
- 71 logements chemin de Grange Blanche (2023),
- 29 logements chemin de Grange Blanche (2023).
📊 Répartition des autres permis déposés depuis 2023 :
🟦 13 permis pour un seul logement (individuel ou redivision),
🟨 3 permis entre 2 et 4 logements (souvent sur dents creuses),
🟥 1 permis entre 5 et 10 logements,
🟥 1 permis entre 11 et 20 logements.
📉 Corbas présente donc une activité mesurée mais bien réelle, concentrée sur le tissu diffus ou sur des opportunités de densification ponctuelle. La production neuve reste localisée, avec peu de renouvellement massif.
👉 Les grandes opérations sont rares, ce qui renforce la valeur stratégique des terrains encore mobilisables.
📊 Dynamique de Production 2022-2025
📦 Permis étudiés : 0 permis | 0 logement (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 0 logement/an (marché promoteur)
🏢 Opérations promoteurs : Aucune opération de 10+ logements autorisée sur la période
💡 Interprétation pour Corbas :
L’absence de permis collectifs (10+ logements) sur 2022-2025 témoigne d’une pause dans la production promoteur,
contrastant avec l’activité historique de cette commune de première couronne. Le marché foncier existe mais s’oriente actuellement vers
des opérations de taille modeste (petits collectifs <10 logements, divisions parcellaires, reconversions) qui ne figurent
pas dans ce périmètre d’analyse. Cette configuration est temporaire et ne reflète pas l’absence de demande fonciére, mais plutôt une
phase de transition ou d’attente de projets structurants.
🎯 Perspective 2026-2027 : Marché potentiellement en réactivation, avec un foncier constructible important identifié
🔍 Note : Les petites opérations (<10 logements) et les programmes non résidentiels ne sont pas comptabilisés dans cette analyse
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement • L’absence de permis sur ce segment ne signifie pas l’absence de demande foncière, mais peut indiquer une phase de transition avant reprise d’activité.
Quels programmes immobiliers en cours à Corbas et alentour ?
Corbas accueille actuellement quatre programmes neufs en cours de commercialisation, confirmant son attractivité croissante pour les acquéreurs et les investisseurs :
- Sweet Home : du 2 au 5 pièces, à partir de 235 000 € – avec balcon ;
- Le Matisse : du 2 au 4 pièces, à partir de 198 000 € – avec jardin, balcon et parking ;
- Résidence Terre d’Or : du 2 au 5 pièces, à partir de 215 000 € – avec balcon ;
- Les Pavillons de Flore : du 3 au 4 pièces, à partir de 303 000 € – avec jardin, terrasse et stationnement.
Dans les communes voisines, plusieurs programmes complètent l’offre :
- Le Jean Bouin (Saint-Priest) : du studio au T4, à partir de 174 500 € ;
- VENIZI (Vénissieux) : T2 à T4 à partir de 199 000 € ;
- So Bron : appartements T2 et T3 à partir de 211 000 €.
Ces projets affichent des prix entre 3 500 et 4 200 €/m², cohérents avec un marché en tension modérée mais offrant encore un bon rapport qualité/localisation/prix.
📊 Indice de pression foncière
★★★★★★★☆☆☆ (7/10)
🔒 Foncier disponible en diminution, notamment pour les projets d’ampleur,
📈 Marché secondaire actif et demande soutenue en accession,
🏗️ Présence de 4 programmes neufs en cours de commercialisation,
📉 Production de logements collectifs faible au regard du potentiel foncier et des objectifs métropolitains.
👉 Un terrain bien placé, bien monté, reste une cible de choix pour les promoteurs.
➡️ Pression foncière très forte
Corbas se distingue ainsi par une activité foncière soutenue, un appétit manifeste des promoteurs, et une offre foncière de plus en plus convoitée, notamment pour des opérations de renouvellement urbain ou de densification maîtrisée.
La conjonction de plusieurs facteurs (attractivité résidentielle, disponibilité foncière limitée, projets de renouvellement urbain) engendre une pression foncière réelle à Corbas. Sans être encore dans une situation de tension forte comme dans l’ouest lyonnais, la commune voit les opportunités foncières se raréfier, notamment pour des opérations supérieures à 10 logements.
📊 Potentiel constructible à Corbas
🗃️ Opérations identifiées : 26 opérations (référencées manuellement)
📏 Potentiel constructible total : 51 551 – 77 326 m² SDP
📐 Taille moyenne opération : 1 982 – 2 974 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~736 – 1 104 logements (base 70 m²/logement)
🏆 Top 5 des opérations :
- Rue Mirabeau : 4 143 – 6 214 m² (~59 – 88 logements)
- Rue du Champ Blanc : 3 746 – 5 619 m² (~53 – 80 logements)
- Chemin de Grange Blanche : 2 900 – 4 350 m² (~41 – 62 logements)
- Avenue du 8 Mai 1945 : 2 476 – 3 714 m² (~35 – 53 logements)
- Rue Centrale : 2 463 – 3 694 m² (~35 – 52 logements)
💡 La Rue Mirabeau concentre la plus importante opportunité identifiée, avec un potentiel représentant 8,0% du volume total référencé
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 51 551 – 77 326 m² de SDP contraste fortement avec l’absence de permis de construire de 10+ logements
sur 2022-2025 (SITADEL). Cette situation révèle un marché dormant significatif : Corbas dispose d’un foncier constructible
important mais non activé par les promoteurs sur la période récente. Pour un propriétaire foncier, ce décalage peut représenter une
opportunité de timing : votre terrain fait partie d’un potentiel identifié qui précède souvent la reprise d’activité
promoteur. Les 26 opérations référencées totalisent une capacité équivalente à 3-4 ans de production si le marché se
réactive aux standards d’une commune de première couronne. La question n’est donc pas « y a-t-il de la demande ? » mais
« quand le marché va-t-il se réactiver ? » — notre expertise permet d’anticiper ces cycles et d’optimiser votre calendrier de vente.
💡 Pour aller plus loin :
Corbas illustre un cas d’école : 51 551-77 326 m² SDP identifiés (capacité de 736-1 104 logements) mais zéro permis promoteur depuis 2022. Sans comparables récents de ventes à promoteurs, l’estimation devient un exercice délicat. Une sous-évaluation de 20-30% est fréquente quand on se fie uniquement aux estimations immobilières classiques qui ignorent le potentiel SDP réel.
→ En savoir plus
Comment valoriser intelligemment un terrain à Corbas ?
La pression foncière observée à Corbas, couplée à une production neuve relativement limitée, crée des opportunités ciblées pour les propriétaires de biens bien situés.
Dans les secteurs constructibles (zones U et AU du PLU-H), un terrain peut être valorisé de plusieurs façons :
- par une division parcellaire (notamment en frange de quartier pavillonnaire),
- par un projet de maisons en bande ou de petit collectif (jusqu’à 10-15 logements),
- ou encore par une requalification d’un bâti existant, à condition que l’emprise et le gabarit le permettent.
Les terrains situés en coupure verte ou en zone agricole restent exclus de la logique classique de promotion, mais peuvent présenter un intérêt stratégique à plus long terme, notamment s’ils jouxtent des secteurs en mutation ou une polarité d’équipements.
👉 Un terrain bien placé, correctement dimensionné et maîtrisé sur le plan réglementaire peut encore faire l’objet d’une valorisation optimale, à condition d’être bien préparé en amont (zonage, accès, gabarit, division) et présenté avec clarté aux bons interlocuteurs.
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