🧭 Un zonage majoritairement pavillonnaire et végétal

📑 Le plan de zonage montre une large prédominance de zones U à faible densité, avec des prescriptions paysagères fortes.

Les zones AU sont très rares et déjà largement urbanisées ou inactives. Plusieurs secteurs sont également en zone N (espaces naturels) ou boisée protégée.

🌐 Consultez le zonage de Charly sur le Géoportail de l’urbanisme pour connaître la classification exacte de votre terrain.

⚠️ Les contraintes imposées incluent souvent :

faible hauteur (R+1 max),
forts retraits aux limites séparatives,
intégration paysagère stricte (clôtures, arbres, haies),
limitation ou interdiction du stationnement en surface en façade.

🏗️ Permis récents : une dynamique ponctuelle mais bien réelle

📋 Très peu de permis sont déposés chaque année à Charly, mais certains projets récents confirment un tissu en mutation lente.

➡️ Depuis 2023, cinq permis de construire ont été autorisés, représentant au total 37 logements, exclusivement individuels (aucun collectif), souvent familiaux. La surface moyenne créée par logement avoisine 136 m² habitables.

🧱 Ces opérations concernent principalement des divisions de parcelles ou des remplacements de maisons anciennes. Aucun logement social n’a été déclaré sur ces projets.

📉 Cette activité mesurée traduit un cadre strict, mais où certaines opportunités restent mobilisables, notamment en tissu diffus.

📊 Dynamique de Production 2022-2025

Marché Promoteur (10+ logements)

📦 Permis étudiés : 2 permis | 36 logements (opérations 10+ logements uniquement)

📈 Production annuelle moyenne : 18 logements/an

🏢 Opérations promoteurs : 2 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)

⚠️ Autorisés non démarrés : 2 permis | 36 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)

✅ Chantiers en cours : 0 permis | 0 logements — Aucun chantier État 5 identifié

🎯 Focus 2024-2025 : 1 permis récent | 26 logements autorisés (décembre 2025) → Pipeline de livraisons probables 2026-2027

📍 Secteurs prisés : Chemin des Ferratières (1 permis), Route de l’Etra (1 permis)

📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2022-2025 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement

💶 Marché foncier : des ventes peu nombreuses mais bien valorisées

💡 Le marché DVF montre essentiellement des ventes de maisons individuelles, souvent anciennes ou à rénover, avec des parcelles de 600 à 1 200 m², à des prix allant de 520 000 € à 850 000 €.

Typologie et données observées :

🏡 Parcelles vendues : maisons anciennes avec jardin
🌱 Terrains nus : quasi inexistants
💰 Prix : entre 520 000 € et 850 000 € selon surface et localisation

🏘️ Programmes neufs : une seule opération en cours

Un seul programme neuf est actuellement recensé :

Le Domaine de Flore – T4/T5 – À partir de 535 000 € – maisons avec jardin

📍 Ce projet se situe à l’entrée nord de la commune, dans un tissu déjà urbanisé. Il confirme l’extrême rareté des programmes neufs sur la commune.

📈 Une commune stable, peu dense et très résidentielle

Avec environ 4 800 habitants, Charly reste une commune peu dense, à forte proportion de résidences principales (90 %), avec un taux de vacance très faible.

🏡 L’habitat y est largement individuel et occupé par des propriétaires, ce qui renforce la rareté du foncier mobilisable.

📊 Potentiel constructible à Charly

Opérations ≥ 1 500 m² SDP

🗃️ Opérations identifiées : 19 opérations (référencées manuellement)

📐 Potentiel constructible total : 34 085 – 51 128 m² SDP

📏 Taille moyenne opération : 1 793 – 2 690 m² SDP

🏘️ Logements constructibles : ~486 – 730 logements (base 70 m²/logement)

📍 Top 5 des opérations :

Chemin de la Rossignole : 3 359 – 5 038 m² (~47 – 71 logements)
Chemin des Ferratières : 2 995 – 4 492 m² (~42 – 64 logements)
Ruette Bazan : 2 464 – 3 697 m² (~35 – 52 logements)
Lieudit le Bourg : 2 298 – 3 447 m² (~32 – 49 logements)
Chemin des Flachères : 2 196 – 3 294 m² (~31 – 47 logements)

💡 Route des Condamines concentre 3 des 19 opérations identifiées (16% du total)

📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.

🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 34 085 – 51 128 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Charly,
où 2 permis de construire ont été validés entre 2022 et 2025 (SITADEL)
totalisant 36 logements. La corrélation est particulièrement frappante avec le
Chemin des Ferratières, qui figure dans notre TOP 2 des opportunités (2 995 – 4 492 m² SDP)
et correspond précisément à un permis validé de 10 logements. De même, la Route de l’Etra,
qui concentre 2 opérations dans notre observatoire, a récemment obtenu un permis de 26 logements (décembre 2025).
Cette double validation démontre que les zones identifiées par notre analyse correspondent aux secteurs
où l’intérêt promotionnel se matérialise concrètement.

💡 Pour aller plus loin :
À Charly, les 2 permis promoteurs validés depuis 2022 (36 logements) sont 100% en État 2 (autorisés non démarrés) avec aucun chantier actif identifié. Cette situation extrême, où les autorisations sont obtenues mais jamais lancées, impose pour tout propriétaire de sécuriser drastiquement les clauses suspensives de sa promesse pour éviter une immobilisation de 18-24 mois sans garantie d’aboutissement.

→ En savoir plus

🔥 Indice de pression foncière

Indice

★★★★★★★☆☆☆ (7/10)

La pression foncière est relativement forte à Charly :

✅ Très peu de foncier disponible réellement mobilisable (comme à Irigny),
✅ Zonage strict, peu de programmes neufs,
✅ Projets autorisés récents en nombre limité,
🔎 Mais des requalifications ciblées sont encore possibles pour les terrains bien situés.