🏘️ Une commune au tissu pavillonnaire stable, sous forte contrainte agricole

Avec près de 3 000 habitants en 2022, Cailloux-sur-Fontaines reste une commune peu dense, structurée autour de petits hameaux et de zones pavillonnaires peu renouvelées. Le tissu est marqué par une prépondérance des maisons individuelles : plus de 90 % des résidences principales en sont, selon les données INSEE. Cette homogénéité résidentielle limite mécaniquement la rotation foncière.

Le zonage confirme cette orientation : les surfaces véritablement urbanisables sont peu nombreuses, et la pression de la zone agricole est omniprésente. Les rares secteurs à potentiel – souvent en dents creuses – se trouvent en limite d’urbanisation, au sein des zones UC. Même là, les règles restent strictes : hauteurs limitées à R+1, coefficients d’emprise modérés, stationnements imposés. Aucune densification n’est envisageable sans division parcellaire maîtrisée ou regroupement de fonciers.

📊 Côté profil des ménages, la commune attire une population active, stable, et plutôt familiale. En 2022 :

  • Près de 45 % des habitants ont entre 30 et 59 ans.
  • Les cadres et professions intellectuelles supérieures représentent plus de 21 % des actifs.
  • Les logements sont majoritairement occupés par leurs propriétaires (près de 80 %), ce qui renforce la rareté des biens mis en vente.

Tout cela façonne un marché discret, mais tendu. Peu de fonciers, des règles du jeu claires, et une attente forte sur la qualité des projets.

📉 Ventes récentes : peu de transactions, mais des signaux clairs sur le foncier mobilisable

Sur les 24 derniers mois, les mutations immobilières à Cailloux-sur-Fontaines confirment un marché particulièrement discret. Les ventes de terrains ou maisons sur grandes parcelles sont rares, mais quelques cas isolés permettent de dégager des repères utiles pour les propriétaires.

Voici quelques exemples significatifs issus des données DVF :

  • 🏡 Route du Trêve Oray : une maison des années 60 avec un grand terrain en retrait a été vendue pour environ 620 000 €, sur une parcelle dépassant les 1 000 m². Le bâti existant semble peu valorisé dans le prix total.
  • 🏘️ Secteur du Petit Guillermet : plusieurs biens anciens ont changé de mains dans un périmètre en cours de mutation. Les prix restent élevés, autour de 550 000 à 700 000 €, mais les surfaces de terrain laissent entrevoir un potentiel de division ou de requalification.
  • 🌲 Franges agricoles ou naturelles : aucune mutation significative n’y a été enregistrée, preuve d’un marché verrouillé dès lors que la constructibilité est absente.

Ces ventes montrent un décalage structurel entre la valeur du bâti et celle du foncier. Le foncier mobilisable reste sous pression, mais les rares opérations se font souvent dans une logique de repositionnement complet (division ou démolition-reconstruction).

🔎 À noter : un article publié récemment sur les types de biens qui peuvent intéresser un promoteur immobilier permet de situer le profil de ces ventes rares mais stratégiques.

🏗️ Toujours aucun programme neuf actif à Cailloux-sur-Fontaines en 2025

À la mi-2025, aucun programme immobilier n’est en commercialisation sur la commune de Cailloux-sur-Fontaines. Ce calme apparent reflète une réalité structurelle : le manque de fonciers disponibles à l’échelle d’une opération, les règles restrictives du PLU, et une absence de renouvellement urbain significatif depuis plusieurs années.

Les derniers projets recensés — quelques lotissements diffus — remontent à plus de trois ans. Depuis, aucun permis déposé n’a donné lieu à une mise en vente visible, ni sur les portails nationaux, ni en diffusion locale.

En comparaison, certaines communes proches comme Fleurieu sur Saone ou Sathonay-Camp montrent des signes d’activité plus soutenue. Cette absence de dynamisme à Cailloux n’exclut pas l’intérêt des promoteurs, mais impose des conditions de faisabilité très sélectives : divisions maîtrisées, fonciers plats et accessibles, et un bâti à requalifier.

🏛️ Permis de construire : une dynamique quasi exclusivement pavillonnaire

Depuis début 2023, seuls 4 permis de construire ont été déposés à Cailloux-sur-Fontaines, tous pour la réalisation d’un seul logement. Ces projets sont dispersés dans des secteurs déjà urbanisés comme le chemin du Petit Guillermet, la rue du Petit Guillermet ou encore le chemin des Fours.

Il s’agit typiquement de constructions individuelles, soit en remplacement d’un bâti vétuste, soit sur des divisions parcellaires discrètes. Aucun dossier ne dépasse un logement, aucun permis groupé, aucune opération collective. Cela confirme deux choses :

  • la rareté des fonciers mobilisables à l’échelle d’un programme,
  • l’absence d’intervention de promoteurs, même locaux.

📌 En l’état actuel, l’évolution du tissu urbain se fait uniquement par microcoupures : un terrain ici, une maison là, sans effet d’entraînement.

🧱 Quels projets immobiliers restent envisageables à Cailloux-sur-Fontaines ?

À première vue, la commune semble verrouillée. Peu de terrains libres, pas de grandes emprises, un tissu urbain figé. Pourtant, certains secteurs urbanisés ou en frange directe de village laissent entrevoir des marges de manœuvre concrètes pour des projets résidentiels bien calibrés.

📍 Dans le cadre d’une veille foncière ciblée, trois secteurs à potentiel ont été identifiés, tous situés en zone constructible et compatibles avec des opérations de logement. Chacun d’eux offrirait une surface mobilisable comprise entre 1 300 et 1 800 m² de SDP, ce qui permettrait d’envisager des programmes de 10 à 20 logements, selon la configuration et les contraintes locales.

⚠️ Ce potentiel correspond uniquement aux terrains repérés dans le cadre d’une prospection volontairement centrée sur les opérations d’envergure intermédiaire (≥ 1 200 m² de SDP). Cela n’exclut pas, bien au contraire, l’existence d’autres divisions ou projets ponctuels de plus petite échelle, non inventoriés ici.

Dans un contexte aussi figé, ce sont souvent ces poches invisibles au premier regard qui déclenchent l’intérêt des promoteurs. Encore faut-il en maîtriser le foncier, composer avec le PLU, et anticiper les attentes en matière d’intégration paysagère.

🧭 Indices fonciers (intérêt promoteur / cohérence territoriale)

🪧 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Cailloux-sur-Fontaines

📈 Indice d’intérêt pour les promoteurs

⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆☆ (4/10)

  • Peu de fonciers disponibles en secteur mobilisable, mais des parcelles encore activables via division.
  • Prix élevés sur les grandes maisons et rares terrains diffus.
  • Absence de programmes neufs en cours, mais présence d’opérations ponctuelles de 1 à 2 logements.
  • Aucune dynamique portée par un acteur structurant depuis 2023.

➡️ Le potentiel existe, mais reste conditionné à une maîtrise foncière fine et à un calibrage prudent.

🧩 Indice de cohérence territoriale

🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆ (5/10)

  • Besoins réels en logement familial (structure active des ménages, faible vacance).
  • Capacité réglementaire limitée : UC à emprise maîtrisée, peu de hauteur, peu de polarité.
  • Production récente très faible (seulement 4 permis, tous < 2 logements).
  • Aucune ambition explicite de densification portée par la commune.

➡️ L’écart reste important entre les besoins locaux et les leviers effectivement mobilisables.

 

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

En fonction des programmes neufs observés dans les communes voisines de Cailloux-sur-Fontaines et des règles de constructibilité locales, on pourrait estimer que :

Sur la base des typologies encore possibles à Cailloux-sur-Fontaines, et d’un projet-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux, on pourrait anticiper les fourchettes suivantes :

  • 30 % des cas se situeraient entre 720 et 790 €/m² de SDP
  • 40 % des situations observées pourraient se positionner entre 790 et 860 €/m² de SDP
  • 20 % des opérations, les plus tendues, atteindraient 860 à 930 €/m² de SDP
  • 10 % des cas pourraient dépasser 950 €/m² de SDP, dans les configurations les plus favorables (terrain plat, foncier maîtrisé, charges limitées)

Cette estimation reposerait sur un prix de vente pondéré compris entre 3 920 €/m² TTC et 4 270 €/m² TTC selon les cas, intégrant 70 % de logements libres autour de 4 700 à 5 100 €/m² TTC et 30 % de logements sociaux à 2 550 €/m² TTC.

Les prix indiqués seraient issus d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles à cette échelle. Chaque situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière. 

🧠 Résumé de l’analyse foncière à Cailloux-sur-Fontaines

Ce résumé propose une lecture synthétique des principaux éléments développés dans cet article.
 Voici les grandes lignes à retenir sur le potentiel foncier de Cailloux-sur-Fontaines.

📌 Contexte démographique et résidentiel

  • Commune attractive de la première couronne lyonnaise
  • Population en hausse, forte part de propriétaires occupants
  • Pression foncière diffuse, mais pas explosive

🏘️ Ventes récentes et tension immobilière

  • Peu de grandes parcelles mises en vente
  • Certaines transactions témoignent d’un intérêt toujours présent
  • Valeurs solides mais sans emballement

📉 Permis de construire déposés en 2024

  • 4 demandes recensées, toutes pour des maisons individuelles
  • Aucun projet collectif >10 logements déclaré
  • Production neuve très limitée

📐 Règlement d’urbanisme et constructibilité

  • Secteurs majoritairement constructibles en R+1
  • Fortes contraintes d’implantation, divisions foncières complexes
  • Pas de levier réglementaire évident pour des projets d’envergure

🧭 Foncier mobilisable identifié

  • 3 terrains recensés, entre 1 300 et 1 800 m² de SDP chacun
  • Prospection volontairement ciblée sur les opérations ≥ 1 200 m² de SDP
  • N’exclut pas des opportunités plus modestes en division ou recyclage 

💶 Estimation du prix au m² de SDP

  • Raisonnement fondé sur le niveau de tension local, le cadre réglementaire et les prix du neuf observés
  • Valorisation conditionnée à la qualité du foncier, au secteur et aux charges opérationnelles

 

❓ Questions fréquentes sur la vente à un promoteur à Cailloux-sur-Fontaines

Q : Mon terrain est situé dans une zone constructible en R+1 à Cailloux-sur-Fontaines, cela suffit-il pour intéresser un promoteur ?
 R : Pas nécessairement. À Cailloux-sur-Fontaines, même en zone autorisant le R+1, la constructibilité dépend aussi de la forme de la parcelle, des règles de recul, de stationnement et de hauteur. Un terrain peut être en zone U tout en étant peu valorisable s’il ne permet pas de regrouper plusieurs logements. Une étude précise est souvent nécessaire.

Q : Y a-t-il une taille minimale de terrain pour intéresser un promoteur dans la commune ?
 R : Les projets repérés récemment dépassaient 1 200 m² de SDP, ce qui suppose souvent une emprise au sol de plus de 1 000 m². Cela ne signifie pas que les petits terrains sont exclus, mais qu’ils correspondent plutôt à des opérations unitaires ou des divisions simples. Les promoteurs privilégient des configurations permettant plusieurs logements, idéalement sans obstacle juridique ou technique.

Q : Pourquoi y a-t-il si peu de permis de construire collectifs à Cailloux-sur-Fontaines ?
 R : La commune est historiquement composée d’un tissu pavillonnaire peu dense, avec une orientation politique en faveur d’une croissance maîtrisée. Le règlement d’urbanisme limite naturellement les formes plus denses. De plus, la rareté du foncier mobilisable rend difficile le montage de projets collectifs de taille suffisante.