Avec une population recensée à plus de 38 314 habitants en 2024, la ville d’Annemasse s’impose comme le poumon économique et démographique du Genevois haut-savoyard. Positionnée stratégiquement à la frontière suisse, elle constitue le second pôle urbain majeur de la métropole franco-valdo-genevoise après Genève. Pour un propriétaire foncier, cette centralité se traduit par une pression constructive exceptionnelle, renforcée par une croissance annuelle soutenue qui a vu l’agglomération passer de 65 000 à 90 000 habitants en deux décennies.
Le marché foncier annemassien est entré dans une phase de mutation profonde, portée par la perspective 2026-2027 qui verra la concrétisation de projets d’infrastructure historiques. L’extension du tramway et la montée en puissance de l’écoquartier de l’Étoile modifient radicalement la perception des quartiers résidentiels, transformant des zones autrefois calmes en secteurs à haut potentiel de densification. Pour le vendeur, l’enjeu immédiat est de capter cette valorisation en comprenant comment la Surface De Plancher (SDP) constructible sur son terrain sera évaluée par les promoteurs dans ce contexte de rareté absolue du foncier.
Cet article propose une analyse rigoureuse des niveaux de prix observés, des indices de tension promotionnelle et des leviers d’optimisation pour votre vente. De l’analyse des tranches de prix par secteur à l’examen des projets structurants qui soutiendront les valorisations jusqu’en 2027, vous disposez ici d’une vision experte pour négocier avec les acteurs du marché immobilier.
Quel est le prix d’un terrain constructible à Annemasse ?
Méthodologie : Les prix SDP sont calculés à partir des programmes neufs actifs du marché (6 400 – 7 600 €/m² TTC) selon la grille de référence Landup. L’analyse s’appuie sur les données officielles DVF (1 809 transactions récentes) et SITADEL (fort volume de permis collectifs validés) pour qualifier la tension foncière sur la période 2026-2027.
Le prix du foncier à Annemasse varie entre 1 050 et 2 550 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier réel de votre bien.
🔵 15% des terrains : 1 050 à 1 300 €/m² SDP
Zones concernées : Secteurs limitrophes de la Menoge et vallon du Foron.
Justification : Ces secteurs sont marqués par des contraintes environnementales fortes (zones humides, risques inondation) et une protection patrimoniale ABF stricte. L’accessibilité aux transports structurants y est plus limitée, ce qui minore le potentiel de densification immédiate à l’horizon 2027.
🟡 35% des terrains : 1 450 à 1 700 €/m² SDP
Zones concernées : Quartier résidentiel du Livron et secteur Vernand.
Justification : Secteurs résidentiels établis avec un zonage standard permettant du petit collectif ou de l’individuel dense. La demande y est régulière mais sans l’effet spéculatif des zones de transport, assurant une valorisation stable pour les propriétaires vendeurs.
🟠 35% des terrains : 1 850 à 2 150 €/m² SDP
Zones concernées : Secteur Brouaz et axes du prolongement du Tramway 17.
Justification : Ces quartiers bénéficient directement du projet de tramway (mise en service 2026). La mutation urbaine y est intense, avec un zonage PLU favorable à la densification (R+3/R+4). L’effet de levier sur le prix foncier est maximal avec l’arrivée imminente des nouvelles stations Deffaugt et Barbusse.
🔴 15% des terrains : 2 250 à 2 550 €/m² SDP
Zones concernées : Écoquartier de l’Étoile et hyper-centre gare.
Justification : Centralité absolue et rareté foncière totale. La proximité immédiate du Léman Express et des connexions vers Genève-Eaux-Vives permet des valorisations records. Ce secteur « premium » est réservé aux opérations d’envergure (R+5+) avec une demande promotionnelle insaturable jusqu’en 2027.
⚠️ Avertissement : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local. Le prix réel dépend du zonage PLU précis, de la configuration parcellaire, de la viabilisation et des contraintes géotechniques. Une étude personnalisée est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
9.2/10
L’attractivité d’Annemasse pour les opérateurs immobiliers est exceptionnelle, portée par une Présence promotionnelle constante. Avec un Volume autorisations dépassant les 300 logements collectifs par an (données SITADEL), la commune absorbe une demande résidentielle insaturable. La Solvabilité locale, dopée par le revenu médian élevé des frontaliers, garantit des prix de sortie dans le neuf supportables entre 6 500 et 7 500 €/m². Les Volumes marché et la densité urbaine offrent une liquidité rare, tandis que les Contraintes foncières renforcent la valeur de chaque parcelle disponible. En Perspective 2026-2027, l’achèvement de l’écoquartier de l’Étoile consolidera ce statut de pôle d’équilibre transfrontalier majeur, assurant aux vendeurs des délais de vente extrêmement courts et des valorisations maximales.
Cohérence Territoriale
8.7/10
La stratégie urbaine d’Annemasse affiche une rigueur notable dans le respect des Objectifs PLU-H du SCOT, visant à répondre à la crise du logement par une densification maîtrisée. La Production réelle s’ajuste parfaitement aux besoins avec une Cohérence typologie axée sur le petit collectif (T2/T3) très prisé des actifs frontaliers. Le Taux de réalisation des zones à urbaniser (AU) est élevé, témoignant d’une efficacité opérationnelle. La Cohérence temporelle est garantie par le calendrier des infrastructures de transport (Tram 17 en 2026), offrant une visibilité sécurisante pour les projets 2026-2027. Pour le propriétaire vendeur, cela se traduit par une prévisibilité forte des valorisations et une fiabilité totale des perspectives de constructibilité.
📊 En synthèse : le marché foncier à Annemasse
💰 Profil de marché : Commune de 38 314 habitants avec une croissance de 40% sur l’agglomération en 20 ans. Revenu médian élevé grâce aux frontaliers, permettant d’absorber des prix de sortie entre 6 400 et 7 600 €/m² TTC, ce qui soutient une valorisation foncière dynamique.
⚠️ Contraintes impactant le prix : Zonage ABF restrictif sur certains secteurs, exigences de mixité sociale (logements aidés) atteignant un tiers de la production, et pollution des sols sur d’anciens sites industriels nécessitant des budgets de dépollution impactant le bilan promoteur.
🎯 Atouts valorisants : Proximité immédiate de Genève, pôle d’échange multimodal (Léman Express), et cadre de vie en cours de végétalisation. La centralité commerciale et administrative renforce l’attractivité résidentielle pour les familles et jeunes actifs.
🚀 Projets 2026-2027 : Prolongement du Tramway 17 (3 stations d’ici fin 2026), finalisation des résidences majeures de l’Écoquartier de l’Étoile et ouverture du Jardin Ferroviaire. Ces projets créent un effet levier immédiat sur les fonciers situés dans les quartiers Barbusse et Perrier-Aubrac.
⚡ Timing et recommandations : Le marché est à son apogée avant la saturation du centre. Perspective 2026-2027 : privilégier une mise en concurrence immédiate pour capter la demande des opérateurs avant les évolutions réglementaires du prochain cycle municipal.
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