📌 L’essentiel
L’analyse croisée des données foncières à Ambilly (74100) révèle un marché sous très haute tension :
– 15 gisements fonciers identifiés pour un potentiel de 36 573 à 54 859 m² de SDP.
– 11 permis promoteurs majeurs (790 logements) déposés récemment, avec une production moyenne de 263 log/an.
– Prix du neuf T2/T3 (borderline Genève) : ~6 000 €/m² (moyenne relevée).
– 💶 Valorisation foncière estimée : 1 250 – 1 950 €/m² SDP.
– Attractivité promoteurs : 8/10 | Cohérence territoriale : 6/10.
– 🔴 Risque opérationnel (IRO) : 7/10 (Élevé), avec un délai moyen de 19 mois pour acter.
– Perspectives 2027-2028 : La livraison progressive de la ZAC Étoile dicte le rythme, mais le diffus reste actif sur les dents creuses.
Située en première couronne genevoise et directement connectée par le tramway et le CEVA, Ambilly vit une mutation urbaine sans précédent sous le mandat du maire Guillaume Mathelier. L’actualité urbanistique est brûlante : la Modification n°5 du PLU a été approuvée très récemment, le 13 mars 2025, ajustant les règles de constructibilité pour accompagner la densification intense du secteur. Le projet phare reste l’immense ZAC Étoile (Annemasse-Genève), dont le « Campus de l’Étoile » et le tiers-lieu « QG de l’Étoile » (prévu pour l’automne 2025) redessinent totalement le quartier de la gare. Cette hyper-centralité attire massivement les opérateurs, mais la complexité technique des dossiers en zone dense crée des frictions : 64% des permis autorisés étudiés n’ont pas encore démarré leurs travaux.
🗺️ Inventaire des potentiels constructibles identifiés
📊 Potentiel constructible à Ambilly
🏗️ Opérations identifiées : 15 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 36 573 – 54 859 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 438 – 3 657 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~522 – 784 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Rue Branly : 4 726 – 7 090 m² (~68 – 101 logements)
- Rue Aristide Briand : 4 417 – 6 625 m² (~63 – 95 logements)
- Rue des Maraîchers : 2 904 – 4 356 m² (~41 – 62 logements)
- Rue des Écoles : 2 869 – 4 303 m² (~41 – 61 logements)
- Rue Pierre Curie : 2 842 – 4 262 m² (~41 – 61 logements)
💡 Le secteur de la Rue Pierre Curie montre une concentration de petites parcelles regroupables (remembrement).
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 36 573 – 54 859 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Ambilly,
où 11 permis de construire ont été validés ces dernières années (SITADEL)
totalisant 790 logements. La Rue des Maraîchers apparaît à la fois dans nos détections et dans les permis autorisés récents.
Il est fondamental de comprendre que la valeur financière d’un terrain à Ambilly n’est pas dictée par sa surface au sol (les mètres carrés de jardin), mais par sa Surface de Plancher (SDP) constructible. C’est ce volume, défini par le PLU révisé en mars 2025, qui détermine combien d’appartements un promoteur pourra vendre, et donc combien il pourra vous payer.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour Ambilly. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
8/10
L’intérêt des opérateurs immobiliers pour Ambilly est structurellement très fort, flirtant avec la note maximale. La proximité immédiate de Genève et les prix de sortie du neuf (autour de 6 000 €/m²) garantissent une solvabilité élevée pour les bilans d’opération. Avec 11 permis d’envergure totalisant 790 logements sur la période récente, la commune est un terrain de chasse prioritaire pour les acteurs nationaux et régionaux. Le volume de production annuel moyen (plus de 260 logements) témoigne d’un marché profond. Cependant, nous plafonnons la note à 8/10 en raison de la difficulté opérationnelle : le taux de permis autorisés qui ne démarrent pas reste élevé, signe que si l’appétit est là, la concrétisation est ardue.
Cohérence Territoriale
6/10
La cohérence territoriale d’Ambilly présente deux visages. D’un côté, la planification urbaine est claire, portée par la ZAC Étoile et la modification n°5 du PLU de 2025, visant une densification intelligente autour des axes de transport (Tram/CEVA). De l’autre, la réalité de terrain montre des frictions importantes. Le taux de non-démarrage des chantiers (64% des permis étudiés) indique un grippage entre la volonté politique et la faisabilité technique ou financière. De plus, la coexistence de chantiers massifs avec le tissu pavillonnaire existant génère des recours et des délais (15 mois en moyenne avant démarrage). Cette note de 6/10 reflète un territoire en pleine mutation où la prévisibilité pour un vendeur reste sujette aux aléas des recours.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 11 permis | 790 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 263 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 11 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 7 permis | 490 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 4 permis | 300 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 6 permis récents | 463 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : RUE DE LA FRATERNITE (2 permis)
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Le délai entre l’obtention du permis et le démarrage effectif des travaux est un indicateur crucial pour les propriétaires vendeurs, car il conditionne le versement du solde du prix de vente. À Ambilly, ce délai moyen s’établit à 15 mois, mais il cache des disparités : certains projets démarrent vite, tandis que d’autres restent bloqués par des recours ou des pré-commercialisations lentes. C’est un point de vigilance majeur à avoir lors de la négociation de la promesse de vente.
💡 Synthèse & Perspectives 2027-2028
Ambilly confirme son statut de commune « premium » du Grand Genève. Avec la livraison attendue des équipements publics de la ZAC Étoile (QG, Campus) fin 2025 et en 2026, l’attractivité du secteur ne faiblit pas. Cependant, le marché se scinde en deux : les opérations d’aménagement concertées (ZAC) qui avancent, et le diffus (rues Branly, Aristide Briand) où le remembrement parcellaire est plus complexe. Pour 2027-2028, les promoteurs chercheront à sécuriser des fonciers « sans risques » juridiques pour éviter les blocages actuels (64% de non-démarrage). Pour découvrir d’autres opportunités à proximité, consultez notre analyse du marché à Vetraz-Monthoux. Pour une vision plus large, n’hésitez pas à explorer l’observatoire départemental Haute-Savoie. Enfin, si vous envisagez de céder votre bien, sachez que la méthode de vente est déterminante ; à ce titre, Vendre sa maison à promoteur sans agence : guide complet vous donnera les clés pour maximiser votre net vendeur.
Questions Fréquentes sur le Foncier à Ambilly
1. Avec un prix du neuf à 6 000 €/m², combien vaut mon terrain à Ambilly ?
La corrélation est directe : avec des appartements neufs se vendant autour de 6 000 €/m² (T2/T3), les promoteurs peuvent offrir une charge foncière comprise entre 1 250 et 1 950 € par m² de surface de plancher (SDP) constructible. Attention, ce prix s’applique aux droits à construire définis par le PLU, et non à la surface de votre jardin actuel.
2. Pourquoi 64% des permis autorisés à Ambilly n’ont-ils pas démarré ?
Ce taux élevé (7 permis sur 11 étudiés) s’explique par la densité urbaine d’Ambilly qui favorise les recours des riverains, mais aussi par le contexte économique récent (coûts de construction). Les promoteurs attendent souvent d’atteindre 50% de pré-commercialisation avant d’ouvrir le chantier, ce qui allonge les délais (15 mois en moyenne post-autorisation).
3. Quel impact la modification n°5 du PLU (mars 2025) a-t-elle sur mon terrain ?
Approuvée le 13 mars 2025, cette modification vise à ajuster les règles de densité pour accompagner la ZAC Étoile et la loi ZAN. Elle peut avoir modifié le zonage de votre parcelle ou les règles de hauteur et d’emprise au sol. Une nouvelle étude de faisabilité est recommandée pour vérifier si votre potentiel constructible a évolué à la hausse ou à la baisse.
4. La ZAC Étoile menace-t-elle la vente de terrains dans le diffus ?
Au contraire. Si la ZAC concentre les gros volumes (comme rue de la Fraternité), elle tire les prix vers le haut et amène des équipements (tram, passerelle) qui valorisent l’ensemble de la commune. Les promoteurs qui ne peuvent pas entrer dans la ZAC cherchent activement des opportunités dans les rues adjacentes (ex: Rue Branly, Rue Aristide Briand) pour profiter de cette dynamique.
5. Quels secteurs d’Ambilly concentrent les opportunités foncières détectées ?
Notre observatoire a identifié 15 opérations potentielles, avec une concentration notable sur la Rue Branly et la Rue Aristide Briand. Ces axes présentent des parcelles suffisamment grandes (ou regroupables) pour accueillir des collectifs, tout en restant proches des nouvelles infrastructures de transport.
