🧱 Peu de réserves foncières à Albigny-sur-Saône, mais un tissu encore fragmenté

À Albigny-sur-Saône, le paysage urbain est marqué par une dominante pavillonnaire peu dense (comme sur la commune de Curis au Mont d’Or), ponctuée de quelques ensembles collectifs discrets datant des années 80. La structure bâtie épouse la topographie accidentée du coteau, générant un morcellement important des parcelles et une organisation en restanques ou en fonds de parcelle. Cette configuration limite fortement les opérations d’envergure mais conserve, localement, des marges de densification ciblée.

Avec près de 91 % de résidences principales individuelles et une moyenne de 5,2 pièces par logement, la commune présente un tissu particulièrement étalé, peu propice à l’émergence naturelle de programmes collectifs. À cela s’ajoute une forte présence de propriétaires occupants (près de 73 %), généralement peu enclins à vendre, ce qui verrouille davantage le marché foncier.

Les règles d’urbanisme traduisent cette volonté de préservation : hauteurs limitées, retrait vis-à-vis des limites séparatives, forte exigence en matière de stationnement, et emprises restreintes pour éviter les effets de masse. La majorité des zones ouvertes à la construction imposent également un traitement paysager soigné (👉 Voir les précautions à prendre si une partie du terrain est couvert par des espaces verts incoicntructibles), en cohérence avec le caractère résidentiel de la commune. Le zonage distingue les secteurs selon leur pente, leur exposition ou leur accessibilité, traduisant une vigilance particulière sur l’impact visuel et environnemental des projets.

L’absence de zones à vocation économique ou de réserve foncière importante renforce la rareté des fonciers mobilisables. Pour autant, la cartographie des divisions parcellaires, conjuguée à une part significative de maisons construites avant 1975, laisse entrevoir quelques failles dans le tissu. Là où les règles le permettent, ces interstices peuvent encore accueillir des projets mesurés.

💰 Des maisons bien valorisées sur grandes parcelles à Albigny-sur-Saône

Le marché foncier à Albigny-sur-Saône reste actif malgré un nombre de ventes limité. La rareté des terrains disponibles, combinée à la forte attractivité du secteur, tire les prix vers le haut dès qu’un bien dispose d’une surface significative. Les grandes parcelles changent de mains rapidement, avec des niveaux de prix élevés pour la première couronne lyonnaise.

Voici quelques exemples récents de ventes observées :

  • Maison de 184 m² sur 2 101 m², vendue 925 000 € en mai 2024
  • Maison de 135 m² sur 1 485 m², vendue 550 000 € en juin 2024
  • Maison de 90 m² sur 1 181 m², vendue 386 000 € en décembre 2024
  • Local de 400 m² sur 1 120 m², vendu 580 000 € en septembre 2024
  • Maison de 105 m² sur 1 061 m², vendue 499 570 € en septembre 2024
  • Maison de 101 m² sur 974 m², vendue 500 000 € en septembre 2024

Sur les 12 derniers mois, les ventes de maisons à Albigny-sur-Saône affichent un prix moyen d’environ 528 000 €, contre 244 000 € pour les appartements. Aucun terrain nu constructible n’a été vendu récemment, ce qui souligne la rareté extrême de cette typologie dans la commune. Les données confirment un marché dominé par les mutations de maisons individuelles sur grandes parcelles, dans un contexte où les divisions restent exceptionnelles.

🧠 À Albigny-sur-Saône, les maisons anciennes situées sur des parcelles supérieures à 1 000 m² dépassent fréquemment les 500 000 €, avec des prix unitaires de plus en plus corrélés à la surface foncière.

🏗️ Aucune opération en cours : un territoire verrouillé à Albigny-sur-Saône

À ce jour, aucun programme immobilier neuf n’est référencé à Albigny-sur-Saône sur les principaux portails spécialisés. Cette absence d’offre illustre à la fois la rareté foncière locale, les contraintes réglementaires fortes et la faible rotation des biens. Le tissu pavillonnaire ancien, combiné à une vigilance marquée sur l’intégration paysagère, limite les opportunités de renouvellement urbain.

Les dernières opérations connues — comme le programme “LàÔ” livré en 2022 ou “Esprit Saône” en 2019 — avaient déjà mobilisé des fonciers rares en cœur de bourg ou en belvédère sur la Saône. Depuis, plus aucune commercialisation neuve n’a été lancée sur la commune.

Ce contexte renforce la valeur des fonciers bien situés, notamment ceux permettant des regroupements ou divisions à proximité immédiate du centre-ville. Les promoteurs restent attentifs à toute opportunité ciblée pouvant contourner les verrous morphologiques.

📝 Peu d’opérations collectives déposées à Albigny-sur-Saône depuis 2023

Depuis 2023, seuls deux permis de construire ont été déposés à Albigny-sur-Saône selon les données de la base SITADEL. Tous deux concernent des projets modestes, bien en deçà d’une opération collective d’envergure.

  • Un permis déposé en 2024 place de la Gare, déclarant 2 logements
  • Un second permis déposé la même année avenue Henri Barbusse, pour 3 logements

👉 Aucun projet de plus de 10 logements n’a été enregistré à ce jour.

Ce niveau d’activité très faible traduit un territoire verrouillé, où même les divisions de parcelle ou les petits immeubles restent rares. Cela contraste fortement avec la dynamique attendue dans les documents d’urbanisme : le SCOT évoque une densification mesurée des secteurs bien desservis, et le PADD identifie Albigny comme commune relais à potentiel. Mais dans les faits, le nombre très réduit de permis confirme une inertie foncière importante, probablement accentuée par la forte proportion de propriétaires occupants et le manque d’incitation au renouvellement du bâti.

🧭 Des opportunités très ciblées à Albigny-sur-Saône, sous conditions de montage

À Albigny-sur-Saône, le tissu bâti est largement figé, mais quelques situations foncières restent encore activables pour des projets mesurés. La rareté des permis récents et l’absence totale d’offre neuve laissent entrevoir un marché tendu, mais pas complètement saturé. Plusieurs secteurs en retrait des axes principaux présentent des configurations favorables à une densification douce.

Certaines grandes parcelles pavillonnaires, souvent issues de constructions des années 50 ou 60, conservent un potentiel de division, notamment par détachement latéral ou arrière. Des cas repérés au nord du centre-bourg ou en rebord du plateau montrent des configurations typiques : parcelles de 1 600 à 2 100 m² avec un bâti ancien positionné en fond de terrain. Ce type de foncier pourrait permettre, sous réserve d’un accès conforme et du respect des règles de stationnement, la création d’un logement supplémentaire ou d’un petit projet intermédiaire.

D’autres terrains nécessitent un regroupement : c’est le cas de plusieurs parcelles en lanière identifiées dans le secteur du Bouchet ou en périphérie de La Montagne, dont le potentiel constructible ne s’exprimerait qu’à travers une opération coordonnée. Enfin, quelques divisions sont déjà amorcées sur les hauteurs, dans un tissu diffus où le relief et les servitudes complexifient le montage (👉 Voir l’analyse complète de Couzon-au-Mont-d’Or, commune voisine confrontée à des contraintes similaires)

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🧠 À Albigny-sur-Saône, malgré les verrous réglementaires, des poches résiduelles de constructibilité subsistent, principalement sur des fonciers anciens et peu exploités. Mais ces opportunités exigent une lecture circonstanciée du règlement et une stratégie d’optimisation très ciblée.

📊 Deux indices pour comprendre la réalité foncière à Albigny-sur-Saône

⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆☆ (5/10) – Intérêt pour les acteurs du logement neuf

  • Des ventes de maisons anciennes à des niveaux élevés, souvent au-delà de 500 000 €, sur des parcelles supérieures à 1 000 m²
  • Une absence totale de programmes neufs en cours, malgré une localisation stratégique en première couronne lyonnaise
  • Deux permis déposés depuis 2023 seulement, et pour des opérations très modestes (2 et 3 logements)
  • Des parcelles repérables sur le terrain, mais mobilisables uniquement sous réserve d’un accès, d’un stationnement conforme, et parfois d’un regroupement

👉 Le contexte reste contraint, mais un foncier bien placé, bien monté et bien cadré suscitera encore de l’intérêt.

🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆ (6/10) – Indice de cohérence territoriale

  • Une part élevée de ménages vieillissants et de logements peu occupés (73 % de propriétaires occupants, 5,2 pièces en moyenne)
  • Un cadre réglementaire protecteur, avec de fortes contraintes de gabarit, d’emprise et de traitement paysager
  • Une production de logements quasi nulle depuis deux ans, malgré les intentions de densification affichées dans le SCOT et le PADD
  • Des marges de manœuvre qui existent mais restent ponctuelles et peu alignées avec les besoins structurels du territoire

👉 L’écart est manifeste entre les besoins identifiés et la capacité effective du territoire à produire du logement.

📊 Estimation du foncier par m² de SDP (répartition probable)

Sur la base des typologies encore envisageables à Albigny-sur-Saône, et d’une comparaison avec les programmes neufs commercialisés récemment à Neuville-sur-Saône, Couzon-au-Mont-d’Or et Caluire, on pourrait estimer que le prix du foncier pour un projet de 8 millions d’euros TTC intégrant 30 % de logements sociaux se répartirait de la manière suivante :

  • 20 % des cas entre 580 et 680 €/m² de SDP
     (ex. : maisons ou habitat individuel groupé sur terrains diffus, stationnement aérien)
  • 40 % des situations entre 700 et 800 €/m² de SDP
     (projets intermédiaires R+1 à R+2 sur fonciers isolés ou requalifiés)
  • 30 % des opérations entre 820 et 900 €/m² de SDP
     (petit collectif en zone UCe4a, bonne accessibilité, peu de contraintes)
  • 10 % des cas les plus valorisés pourraient dépasser 950 €/m² de SDP
     (terrain très bien placé, opération compacte en R+2/R+3, avec stationnement en sous-sol simple)

Ces estimations seraient fondées sur un niveau de prix TTC de sortie cohérent avec les marchés neufs observés en première couronne lyonnaise, intégrant une part de logements sociaux valorisée à un niveau réaliste pour la zone B1.

⚠️ Les prix indiqués seraient issus d’un raisonnement basé sur une opération-type de 8 M€ TTC intégrant 30 % de logements sociaux. Ces estimations ne s’appliqueraient qu’à des terrains constructibles à cette échelle. Chaque situation réelle devrait faire l’objet d’une analyse spécifique.

👉 La SDP (surface de plancher) correspond à la surface constructible achetée par le promoteur. C’est le critère central pour estimer le prix d’un terrain en contexte de promotion immobilière.

🧠 Résumé de l’analyse foncière à Albigny-sur-Saône

Ce résumé propose une lecture synthétique des principaux éléments développés dans cet article.
 Voici les grandes lignes à retenir sur le potentiel foncier d’Albigny-sur-Saône :

🏘️ Un tissu résidentiel peu renouvelé

  • Forte présence de maisons anciennes sur grandes parcelles
  • 73 % de propriétaires occupants, population vieillissante
  • Faible rotation et très peu de divisions amorcées

📉 Un marché discret mais valorisé

  • Peu de ventes récentes, mais des prix élevés sur les grandes surfaces
  • Aucun terrain nu observé à la vente ces deux dernières années
  • Tension latente liée à la rareté de l’offre neuve

📝 Des permis très limités depuis 2023

  • Seulement 2 permis déposés, pour 2 et 3 logements
  • Aucun projet collectif ou opération d’ensemble
  • Activité réglementaire presque à l’arrêt

📐 Un PLU contraignant

  • Fortes exigences en matière d’emprise, hauteur, stationnement
  • Nombreux secteurs soumis à des prescriptions paysagères
  • Capacité réelle à produire du logement très encadrée

🔍 Un potentiel foncier ciblé mais existant

  • Parcelles identifiées à fort gabarit ou en situation favorable
  • Possibilités de divisions ou regroupements sous conditions strictes
  • Opportunités réservées à des montages bien calibrés

💶 Des estimations prudentes en €/m² de SDP

  • Répartition variable selon le type de projet et la zone concernée
  • Niveau de valorisation cohérent avec les marchés neufs alentours
  • Estimations fondées sur un projet-type de 8 M€ TTC avec 30 % de logements sociaux

❓ Questions fréquentes sur la vente à un promoteur à Albigny-sur-Saône

Q : Est-ce qu’un terrain en pente peut être divisé à Albigny-sur-Saône ?
 R : La division d’un terrain en pente est parfois possible, mais elle dépend de plusieurs facteurs : la faisabilité d’un accès véhicule conforme, le respect des pentes d’assainissement, et les contraintes d’implantation fixées par le PLU. Sur certains secteurs d’Albigny, la topographie limite fortement les projets en seconde ligne.

Q : Mon terrain est situé en zone URc2c, cela signifie quoi pour un projet immobilier ?
 R : Cette zone autorise théoriquement des constructions collectives de faible hauteur, mais impose des contraintes fortes en matière de gabarit, de stationnement, d’emprise et d’intégration paysagère. Un projet peut y être envisageable, mais il doit être très précisément calibré au regard du règlement local.

Q : Peut-on encore construire un petit immeuble dans le centre d’Albigny-sur-Saône ?
 R : Les possibilités existent mais restent rares. Le centre est en grande partie bâti, et les opérations nouvelles dépendent d’opportunités foncières très ciblées. Un projet en R+2 peut être envisageable dans certaines zones constructibles, à condition de respecter les règles strictes du PLU et les exigences d’insertion.

Q : Que valent les grands terrains avec une vieille maison des années 50 ?
 R : Ce type de bien peut intéresser un promoteur s’il est bien situé, avec un accès direct à la voirie et une surface mobilisable suffisante. La maison existante peut être démolie si le règlement l’autorise, à condition que le projet respecte les gabarits fixés localement. Chaque cas doit être analysé au cas par cas.