La Savoie, 4ᵉ département promotionnel d’Auvergne-Rhône-Alpes

La Savoie occupe une position significative dans le paysage promotionnel régional. Avec 3 005 logements déposés sur la période 2024-2025 pour les opérations de plus de 10 logements, elle représente 11,3% de la production régionale, se positionnant comme le 4ᵉ département derrière le Rhône (37%), l’Isère (19%) et la Haute-Savoie (15%).

Une taille moyenne d’opération supérieure à la moyenne régionale

Le département se distingue par une taille moyenne d’opération de 32 logements, supérieure de 28% à la moyenne régionale (25 logements). Cette singularité reflète deux facteurs structurels : d’une part, la concentration des projets urbains de moyenne envergure dans le bassin chambérien (promoteurs nationaux comme COGEDIM, CIS Promotion) ; d’autre part, les programmes touristiques de grande ampleur en station (SAEM Val-d’Isère avec 59 logements).

Profil socio-démographique et parc de logements

La Savoie compte 445 288 habitants en 2022 (INSEE) avec une croissance démographique de +0,7% par an depuis 2016, portée par l’attractivité du bassin chambérien et des stations de montagne. Le département présente une structure démographique équilibrée avec 16,7% de 0-14 ans et 27,8% de 60 ans et plus.

Le parc de logements savoyards totalise 362 857 unités en 2022, avec une spécificité montagnarde marquée : 37,1% de résidences secondaires (contre 9,5% en moyenne nationale), reflétant le poids du tourisme hivernal. Les résidences principales représentent 57,4% du parc (208 114 logements).

Géographie de l’activité promotionnelle : domination du bassin Chambéry-Aix

Top 10 des communes par volume de logements autorisés

L’analyse SITADEL révèle une concentration extrême de l’activité promotionnelle : les 10 premières communes captent 57% des autorisations départementales. Chambéry domine avec 350 logements (12% du total), confirmant son statut de préfecture et cœur de la métropole Savoie.

Trois typologies territoriales se dessinent

Le bassin Chambéry-Aix (47% des autorisations)
Le bassin urbain Chambéry-Aix-les-Bains (Chambéry, Cognin, Aix-les-Bains, Le Bourget-du-Lac, Montmélian) concentre 1 413 logements. Ces territoires bénéficient d’une accessibilité ferroviaire (TGV direct Paris-Chambéry en 3h), d’une offre d’emploi diversifiée et de services métropolitains. Les promoteurs y déposent des programmes de 30-60 logements avec mixité typologique (T2-T4).

Les stations de montagne (20% des autorisations)
Les stations de Tignes (233 logements), Val-d’Isère (131 logements) et Les Belleville (92 logements) totalisent 596 logements exclusivement dédiés à la résidence de tourisme ou à la défiscalisation (loi Montagne, Censi-Bouvard). Ces programmes haut de gamme ciblent une clientèle d’investisseurs institutionnels ou de particuliers à fort patrimoine.

La périphérie délaissée (33% restants)
Les vallées de Maurienne, l’avant-pays savoyard et les communes-dortoirs captent le tiers résiduel des autorisations, avec des opérations de petite envergure (10-25 logements) souvent portées par des promoteurs locaux ou des bailleurs sociaux en obligation de péréquation territoriale.

Palmarès des promoteurs : qui achète du foncier en Savoie ?

COGEDIM et CIS Promotion en tête

Le marché savoyard présente une fragmentation marquée : le leader COGEDIM ne capte que 12% des autorisations, contre 20-25% dans les départements urbains. Cette atomisation reflète la dualité du territoire (métropole + stations) et la persistance d’opérateurs locaux.

Trois catégories d’acteurs se distinguent

Les majors nationales (15% du marché)
COGEDIM (369 logements) domine avec une stratégie bi-sites : programmes urbains de 40-80 logements à Chambéry et Aix-les-Bains d’une part, opérations touristiques en Tarentaise d’autre part. Le groupe Altarea sécurise systématiquement ses fonciers en VEFA promoteur sur des terrains > 3 000 m² avec permis purgé.

Les régionaux et locaux (60% du marché)
Les promoteurs alpins (CIS Promotion, SAS Développement, Alpina, Edelis, S’Prim) captent la majorité du marché avec des stratégies différenciées : CIS (197 logements) se positionne sur les primo-accédants en première couronne, tandis qu’Alpina et Edelis ciblent l’immobilier de montagne haut de gamme (Tignes, Les Belleville).

Les bailleurs sociaux (25% du marché)
L’OPAC Savoie (170 logements), Savoisienne Habitat (165 logements) et Cristal Habitat (134 logements) assurent la production de logement social (LLS, PLUS, PLS), principalement dans le bassin chambérien et les bourgs-centres en application des objectifs SRU.

Typologie des programmes : quelle offre pour quelle clientèle ?

Répartition par nombre de pièces

L’analyse typologique des 2 658 logements renseignés révèle une dominance des T2-T3 (66% de l’offre), cohérente avec les cibles investisseurs locatifs et primo-accédants des programmes urbains chambériens. Les petites typologies (T1-T2) représentent 43% de l’offre.

95% de programmes collectifs : l’urbain dense s’impose

Les logements collectifs dominent avec 2 852 unités (94,9%), reflétant la contrainte foncière du bassin chambérien et la nature touristique des stations. Les 153 logements individuels (5,1%) correspondent à des opérations de lotissement en périphérie.

Recommandations pour les propriétaires fonciers savoyards

1. Secteurs prioritaires : où les promoteurs achètent-ils ?

L’analyse SITADEL identifie trois zones à forte appétence promoteur en Savoie :

• Bassin Chambéry-Aix : 47% des autorisations. Secteurs prioritaires : abords gare TGV, première couronne ouest (Cognin), rives du Lac du Bourget. Critères : desserte TC, services de proximité, foncier > 2 000 m².
• Stations Tarentaise : 20% des autorisations. Programmes touristiques exclusivement. Critères : accès domaine skiable, foncier > 5 000 m².
• Bourgs-centres intermédiaires : 13% des autorisations. Opérations 10-25 logements, foncier 1 000-2 000 m².

2. Taille optimale : quel gabarit de terrain intéresse les promoteurs ?

• Bassin Chambéry-Aix : Opérations 35-50 logements → terrain 2 500-4 000 m²
• Stations Tarentaise : Programmes 50-100 logements → terrain > 5 000 m²
• Bourgs intermédiaires : Opérations 10-25 logements → terrain 1 000-2 000 m²

Méthodologie de l’analyse

Source des données : Cette analyse s’appuie exclusivement sur les données SITADEL (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les Locaux) pour la période 2024-2025, complétées par les données INSEE 2022 pour les aspects démographiques.

Périmètre : Seules les opérations de 10 logements et plus sont comptabilisées, excluant ainsi les particuliers et petits opérateurs. Cette méthodologie permet d’isoler l’activité de la promotion immobilière professionnelle.

Nature des données : Les chiffres présentés concernent les dépôts de permis de construire, c’est-à-dire les intentions de développement des promoteurs. Ils ne correspondent pas aux réalisations effectives, qui interviennent avec un décalage de 18 à 36 mois.

Limites : Les données de logement social sont systématiquement sous-estimées dans SITADEL, les promoteurs ne déclarant pas toujours la destination sociale au moment du dépôt du permis. Les bailleurs sociaux produisent 100% de logement social même si SITADEL affiche parfois des taux inférieurs.