Rhône (69) : Où les promoteurs immobiliers déposent-ils leurs permis en 2024 ?
(2024-2025)
Le Rhône, locomotive de la promotion immobilière régionale
Le département du Rhône occupe une position dominante dans le paysage promotionnel d’Auvergne-Rhône-Alpes. Avec 7 636 logements déposés sur la période 2024-2025 pour les opérations de plus de 10 logements, il représente à lui seul plus d’un quart de la production régionale.
Un poids régional écrasant
Sur la période 2020-2024, le Rhône a enregistré 961 projets promotionnels représentant 40 072 logements, soit 27% de la production régionale. Cette domination s’explique par la concentration de la métropole lyonnaise, deuxième aire urbaine française, et par un tissu économique dynamique.
1. Rhône : 27% de la production régionale (40 072 logements)
2. Haute-Savoie : 21% (31 805 logements)
3. Isère : 18% (26 977 logements)
La taille moyenne des opérations dans le Rhône s’établit à 41 logements par projet, significativement supérieure à la moyenne régionale de 37 logements. Cette donnée témoigne d’une activité promotionnelle orientée vers de grands ensembles, caractéristiques des zones urbaines denses.
Géographie de l’activité promotionnelle : la domination lyonnaise
Les arrondissements de Lyon en tête
L’analyse fine de la répartition communale révèle une concentration massive sur Lyon et sa première couronne. Les arrondissements lyonnais du 7e, 8e et 9e arrivent en tête du classement, suivis par les communes de Villeurbanne, Bron et Tassin-la-Demi-Lune.
Top 10 des communes du Rhône par volume de logements déposés (2024-2025)
465 logements
409 logements
388 logements
371 logements
366 logements
361 logements
283 logements
278 logements
274 logements
273 logements
| Rang | Commune | Logements | Opérations | Taille moy. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Lyon 9e | 465 | 4 | 116 log./op. |
| 2 | Tassin-la-Demi-Lune | 409 | 9 | 45 log./op. |
| 3 | Villeurbanne | 388 | 6 | 65 log./op. |
| 4 | Bron | 371 | 8 | 46 log./op. |
| 5 | Lyon 7e | 366 | 10 | 37 log./op. |
| 6 | Rillieux-la-Pape | 361 | 7 | 52 log./op. |
| 7 | Vaulx-en-Velin | 283 | 5 | 57 log./op. |
| 8 | Saint-Fons | 278 | 1 | 278 log./op. |
| 9 | Vénissieux | 274 | 4 | 69 log./op. |
| 10 | Caluire-et-Cuire | 273 | 9 | 30 log./op. |
| 11 | Lyon 8e | 226 | 6 | 38 log./op. |
| 12 | Villefranche-sur-Saône | 203 | 4 | 51 log./op. |
| 13 | Mions | 191 | 3 | 64 log./op. |
| 14 | Tarare | 159 | 5 | 32 log./op. |
| 15 | Sainte-Foy-lès-Lyon | 140 | 2 | 70 log./op. |
Trois typologies territoriales se dessinent
Le cœur métropolitain (Lyon intra-muros) représente 1 057 logements répartis sur 20 opérations. Les arrondissements périphériques (7e, 8e, 9e) captent l’essentiel de l’activité, avec des opérations de grande taille (37 à 116 logements par projet).
La première couronne (Villeurbanne, Bron, Vaulx-en-Velin, Vénissieux, Caluire) totalise 1 589 logements. Ces communes bénéficient d’une bonne desserte en transports en commun et d’un foncier plus accessible que Lyon centre.
La périphérie attractive (Tassin, Sainte-Foy, ouest lyonnais) attire les promoteurs avec 549 logements déposés. Ces communes résidentielles prisées des classes moyennes supérieures voient se développer des programmes de taille intermédiaire (30-70 logements).
Palmarès des promoteurs : qui dépose dans le Rhône ?
Cogedim et la Fondation Aralis en tête
L’analyse des 187 opérations recensées révèle 104 promoteurs distincts actifs dans le Rhône sur la période 2024-2025. Cette atomisation relative témoigne d’un marché ouvert, où coexistent grands groupes nationaux, acteurs régionaux et opérateurs locaux.
Top 10 des promoteurs dans le Rhône (par nombre de logements)
402 logements
358 logements
231 logements
216 logements
206 logements
206 logements
200 logements
196 logements
193 logements
177 logements
| Rang | Promoteur | Logements | Opérations | % Social |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Cogedim | 402 | 3 | 78% |
| 2 | Fondation Aralis | 358 | 2 | 92% |
| 3 | Spirit Immobilier | 231 | 3 | 8% |
| 4 | Ogic | 216 | 4 | 10% |
| 5 | Nexity | 206 | 3 | 2% |
| 6 | SAS Pérou Villeurbanne | 206 | 1 | 0% |
| 7 | Marignan | 200 | 5 | 19% |
| 8 | Alta Promotion | 196 | 5 | 12% |
| 9 | Les Nouveaux Constructeurs | 193 | 3 | 7% |
| 10 | SA Construction Ville de Lyon | 177 | 4 | 35% |
| 11 | Est Métropole Habitat | 155 | 3 | 100% |
| 12 | Icade | 153 | 2 | 15% |
| 13 | Grand Lyon Habitat | 146 | 4 | 69% |
| 14 | Carré d’Or | 137 | 3 | 58% |
| 15 | BNP Paribas Immobilier | 126 | 4 | 0% |
Trois catégories d’acteurs se distinguent
Les majors nationales (Cogedim, Nexity, Icade, Marignan) maintiennent une présence significative avec des stratégies multi-sites. Cogedim domine avec 402 logements répartis sur 3 opérations de grande envergure (134 logements en moyenne), dont une part importante de logement social (78%).
Les bailleurs sociaux (Fondation Aralis, Est Métropole Habitat, Grand Lyon Habitat) représentent 659 logements, soit 8,6% du total départemental. Leur activité se concentre sur les communes de première couronne et les quartiers politique de la ville.
Les promoteurs régionaux (Spirit Immobilier, Alta Promotion, Carré d’Or) développent 564 logements. Leur connaissance fine du marché local leur permet de cibler des secteurs spécifiques avec des programmes adaptés.
Les logiques territoriales des promoteurs
Typologie des programmes et cibles de clientèle
L’analyse de la répartition des logements par nombre de pièces révèle les stratégies de marché des promoteurs et les clientèles visées.
Répartition des logements par typologie (T1 à T6+)
Les T2 et T3 dominent largement avec respectivement 1 785 et 2 077 logements, représentant 50% de l’offre. Cette concentration sur les petites et moyennes typologies s’explique par plusieurs facteurs :
- Primo-accédants : cible privilégiée des promoteurs, à la recherche de surfaces accessibles
- Investisseurs locatifs : demande soutenue pour les T2-T3 dans la métropole lyonnaise
- Jeunes actifs : clientèle nombreuse dans le bassin d’emploi lyonnais
La part des T1 (1 559 logements, 20%) témoigne d’une production orientée vers le locatif étudiant et les jeunes actifs célibataires. Les communes universitaires (Villeurbanne, Lyon 7e) concentrent ce type de programmes.
Les grandes typologies (T4, T5, T6+) ne représentent que 19% de l’offre. Cette faiblesse s’explique par les prix au m² élevés dans le Rhône, rendant ces surfaces inaccessibles pour la majorité des ménages familiaux.
94% de logements collectifs : l’urbain dense s’impose
Les données SITADEL révèlent que 7 208 logements sur 7 636 (94,4%) sont des logements collectifs. Cette écrasante domination de l’habitat vertical s’explique par :
- La rareté foncière : le prix du terrain dans la métropole lyonnaise impose la densification
- Les contraintes d’urbanisme : les PLU favorisent le collectif dans les zones urbaines
- La logique économique : meilleure rentabilité du collectif pour les promoteurs
Corrélation avec les données démographiques INSEE
Le croisement avec les données INSEE du Rhône permet d’affiner l’analyse. Le département compte 1 907 982 habitants en 2022, soit une croissance de 9% depuis 2011. Cette dynamique démographique soutenue alimente la demande de logements.
• 16% de cadres (vs 13% en 2016) : forte augmentation des CSP+
• Revenu médian élevé : attractif pour les promoteurs privés
• 55% d’actifs occupés : solvabilité importante des ménages
• Population jeune : 21,5% de 15-29 ans (étudiants et jeunes actifs)
Perspectives et recommandations stratégiques
Un département résilient dans un contexte régional difficile
Contrairement à d’autres départements d’Auvergne-Rhône-Alpes qui connaissent un effondrement des dépôts (Ardèche -60%, Drôme -45%), le Rhône maintient une activité soutenue en 2024 avec 175 opérations déposées.
Recommandations pour les propriétaires fonciers
Si vous possédez un terrain dans le Rhône et envisagez une vente à un promoteur, l’analyse des dépôts de permis révèle plusieurs enseignements stratégiques :
Secteurs prioritaires : Lyon 7e, 8e, 9e, Villeurbanne, Bron et Tassin concentrent l’essentiel de l’activité. Un terrain dans ces communes bénéficie d’une forte concurrence entre promoteurs, facteur de valorisation.
Taille optimale : Les promoteurs privilégient les opérations de 30 à 70 logements (taille moyenne : 41 logements). Un terrain permettant ce gabarit maximise vos chances de trouver un acquéreur.
Méthodologie de l’analyse
Source des données : Cette analyse s’appuie exclusivement sur les données SITADEL (Système d’Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les Locaux) pour la période 2024-2025, complétées par les données INSEE 2022 pour les aspects démographiques.
Périmètre : Seules les opérations de 10 logements et plus sont comptabilisées, excluant ainsi les particuliers et petits opérateurs. Cette méthodologie permet d’isoler l’activité de la promotion immobilière professionnelle.
Nature des données : Les chiffres présentés concernent les dépôts de permis de construire, c’est-à-dire les intentions de développement des promoteurs. Ils ne correspondent pas aux réalisations effectives, qui interviennent avec un décalage de 18 à 36 mois.
Limites : Les données de logement social sont systématiquement sous-estimées dans SITADEL, les promoteurs ne déclarant pas toujours la destination sociale au moment du dépôt du permis.
