Analyse exclusive des opérations +10 logements : quand les promoteurs renoncent à développer
Entre 2020 et 2024, l’Auvergne-Rhône-Alpes connaît un effondrement spectaculaire des dépôts de permis de construire pour les opérations de promotion immobilière. Cette analyse inédite, basée sur l’exploitation des données SITADEL pour les opérations de plus de 10 logements, révèle l’ampleur de la crise qui frappe les acteurs du développement foncier dans la région.
Méthodologie de l’analyse
Cette analyse se concentre exclusivement sur les dépôts d’opérations de plus de 10 logements, révélant ainsi la dynamique de la promotion immobilière professionnelle. Sur la période 2020-2024, 4 032 dépôts de ce type ont été recensés en Auvergne-Rhône-Alpes, représentant 148 523 logements en intention de développement.
L’effondrement des intentions de développement
Une chute brutale de l’activité promotionnelle
L’évolution exclusive des dépôts +10 logements révèle une réalité alarmante :
| Année | Dépôts +10 logements | Logements déposés | Taille moyenne |
|---|---|---|---|
| 2020 | 769 | 27 342 | 36 log./projet |
| 2021 | 1 210 | 44 436 | 37 log./projet |
| 2022 | 815 | 31 331 | 38 log./projet |
| 2023 | 645 | 24 556 | 38 log./projet |
| 2024 | 593 | 20 858 | 35 log./projet |
Cette analyse révèle que l’intention de développer des promoteurs professionnels s’effondre. 2021 apparaît comme un « pic » exceptionnel avec 1 210 dépôts, avant un décrochage continu traduisant une perte de confiance des développeurs.
Hiérarchie territoriale : le Rhône domine, tous déclinent
Les départements moteurs de la promotion
Classement par volume de logements déposés (2020-2024) :
| Rang | Département | Projets | Logements | Part régionale | Taille moyenne |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Rhône | 961 | 40 072 | 27% | 42 log./projet |
| 2 | Haute-Savoie | 832 | 31 805 | 21% | 38 log./projet |
| 3 | Isère | 705 | 26 977 | 18% | 38 log./projet |
| 4 | Savoie | 443 | 15 591 | 10% | 35 log./projet |
| 5 | Ain | 405 | 14 841 | 10% | 37 log./projet |
| 6 | Loire | 343 | 11 020 | 7% | 32 log./projet |
| 7 | Drôme | 231 | 5 578 | 4% | 24 log./projet |
| 8 | Ardèche | 112 | 2 639 | 2% | 24 log./projet |
Concentration géographique
Les trois premiers départements (Rhône, Haute-Savoie, Isère) concentrent 66% de la production régionale de la promotion immobilière. Le Rhône seul représente 27% des logements déposés par des promoteurs en région.
Fait notable : Les départements alpins (Savoie/Haute-Savoie) affichent des tailles d’opérations élevées, révélant une activité promotionnelle orientée vers de gros programmes, probablement liés au tourisme et à la résidence secondaire.
Focus 2024 : l’année des promoteurs identifiés
Panorama 2024 : qui dépose quoi ?
Répartition logement social vs libre en 2024 :
- Total : 22 376 logements dans les opérations +10 logements
- Logement social : 4 574 logements (20,4%)
- Logement libre : 17 802 logements (79,6%)
Hiérarchie départementale 2024
Performance par département en 2024 :
| Rang | Département | Projets | Logements | Performance |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Rhône (69) | 137 | 5 583 | Maintient sa domination |
| 2 | Haute-Savoie (74) | 127 | 4 822 | Résiste mieux |
| 3 | Isère (38) | 93 | 3 325 | Recul confirmé |
| 4 | Savoie (73) | 81 | 2 444 | Stable |
| 5 | Loire (42) | 77 | 2 272 | Maintien |
| 6 | Ain (01) | 63 | 2 270 | Récupération ? |
Palmarès 2024 : les promoteurs qui déposent encore
Méthodologie : identification des promoteurs professionnels
Grâce au retraitement des données SITADEL 2024, cette analyse révèle les identités réelles des promoteurs ayant déposé des permis en Auvergne-Rhône-Alpes, au-delà des SCCV et autres structures de portage.
649 dépôts d’opérations +10 logements recensés en 2024, représentant 22 376 logements déposés.
325 promoteurs identifiés après exclusion des particuliers et retraitement des identités.
TOP 15 DES PROMOTEURS 2024
| Rang | Promoteur | Logements | Dépôts | Taille moy. | Départements | Part sociale |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | COGEDIM | 612 | 8 | 77 | Isère, Rhône, Savoie, Haute-Savoie | 18% |
| 2 | GILLES TRIGNAT RÉSIDENCES | 373 | 5 | 75 | Isère, Rhône, Savoie | 19% |
| 3 | FONDATION ARALIS | 358 | 2 | 179 | Rhône | 92% |
| 4 | SLC PITANCE | 355 | 5 | 71 | Rhône, Haute-Savoie | 0% |
| 5 | LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS | 351 | 7 | 50 | Loire, Rhône, Savoie, Haute-Savoie | 12% |
| 6 | NEXITY | 334 | 7 | 48 | Ain, Isère, Rhône, Haute-Savoie | 21% |
| 7 | L’IMMOBILIÈRE VALRIM | 301 | 12 | 25 | Drôme, Isère, Ardèche | 0% |
| 8 | CDC HABITAT | 299 | 1 | 299 | Haute-Savoie | 100% |
| 9 | BOUYGUES IMMOBILIER | 292 | 5 | 58 | Isère, Rhône, Savoie, Haute-Savoie | 37% |
| 10 | SOGIMM-MAURICE MONOD | 281 | 6 | 47 | Isère, Savoie, Haute-Savoie | 17% |
| 11 | EDELIS | 263 | 2 | 132 | Rhône, Savoie | 5% |
| 12 | ALTMANN | 240 | 1 | 240 | Ain | 0% |
| 13 | BC PROMOTION | 239 | 1 | 239 | Loire | 0% |
| 14 | ICADE PROMOTION | 230 | 4 | 58 | Isère, Rhône | 15% |
| 15 | VINCI IMMOBILIER | 224 | 3 | 75 | Rhône, Haute-Savoie | 25% |
Les typologies qui résistent : analyse fine du marché
Répartition des tailles d’opérations (2020-2024)
| Taille | Nombre de projets | Pourcentage | Stratégie |
|---|---|---|---|
| 10-19 logements | 1 415 | 35,1% | Opérations de proximité |
| 20-49 logements | 1 799 | 44,6% | Cœur de marché |
| 50-99 logements | 619 | 15,4% | Grandes opérations |
| 100+ logements | 199 | 4,9% | Méga-projets |
Spécificités régionales : contraintes géographiques et démographiques
Pourquoi cette région connaît-elle un recul particulièrement marqué ?
1. Contraintes géographiques majeures
- Relief alpin : Limitation naturelle des terrains constructibles
- Vallées concentrées : Pression foncière accrue sur les espaces disponibles
- Zones protégées : Nombreux espaces naturels inconstructibles
2. Dynamique démographique soutenue
- Attractivité résidentielle : Forte demande de logements
- Pression touristique : Concurrence résidence principale/secondaire
- Métropoles attractives : Lyon (2e métropole française), Grenoble
3. Marché immobilier dual
- Résidence principale : Forte demande, difficultés de solvabilité
- Résidence secondaire : Volatilité selon les réglementations
- Logement social : Besoins importants, foncier rare
Enseignements du palmarès 2024
Domination confirmée des grands groupes
Analyse des leaders :
- COGEDIM : leader incontesté avec 612 logements (77 log./dépôt en moyenne)
- NEXITY, BOUYGUES, VINCI : maintien d’activité malgré la crise
- Stratégie multi-départementale pour diversifier les risques
Performance des acteurs régionaux
Spécialistes locaux :
- GILLES TRIGNAT RÉSIDENCES : 373 logements, spécialiste local performant
- L’IMMOBILIÈRE VALRIM : 301 logements via 12 dépôts (stratégie volume)
- Connaissance fine des marchés locaux comme avantage concurrentiel
Transformation par le logement social
Nouvelle donne sociale :
- FONDATION ARALIS et CDC HABITAT : logique 100% sociale
- BOUYGUES IMMOBILIER : 37% de social, nouvelle norme du secteur
- Même les promoteurs privés intègrent 15-25% de social par projet
Perspectives 2025-2030 : rebond ou effondrement définitif ?
Signaux observés dans les dépôts du 1er semestre 2025
Éléments encourageants :
- Stabilisation du nombre de dépôts depuis fin 2024
- Maintien de l’activité des grands groupes nationaux
- Innovation dans les programmes mixtes social/libre
- Adaptation progressive aux contraintes réglementaires
Signaux d’alarme persistants :
- Pipeline promotionnel historiquement bas
- Sélectivité territoriale accrue des développeurs
- Contraintes financières toujours prégnantes
- Incertitudes réglementaires sur le logement social
Trois scénarios pour l’avenir
| Scénario | 2025 | 2030 | Évolution vs 2024 | Facteurs clés |
|---|---|---|---|---|
| Optimiste | 620 | 900 | +52% | Assouplissement financement, stabilité réglementaire |
| Central | 600 | 680 | +15% | Adaptation progressive, concentration géographique |
| Pessimiste | 550 | 300 | -49% | Durcissement contraintes, sortie acteurs fragiles |
Recommandations stratégiques
Pour les collectivités locales
Actions prioritaires :
- Faciliter l’accès au foncier : Constitution de réserves foncières
- Accélérer les procédures : Délais d’instruction optimisés
- Encourager la mixité : Cahiers des charges équilibrés
- Soutenir l’innovation : Programmes pilotes durables
Pour les promoteurs
Stratégies d’adaptation :
- Diversification géographique : Ne pas se concentrer sur un seul département
- Adaptation des produits : Programmes de 20-40 logements privilégiés
- Intégration du social : 20-30% comme nouvelle norme
- Partenariats : Collaboration avec les bailleurs sociaux
Pour les investisseurs
Opportunités identifiées :
- Rhône et Haute-Savoie : Marchés les plus résilients
- Programmes mixtes : Équilibre risque/rentabilité
- Rénovation urbaine : Alternative au développement pur
- Acteurs régionaux : Connaissance fine des marchés locaux
Conclusion : un secteur en mutation profonde
L’analyse des dépôts de permis de construire en Auvergne-Rhône-Alpes révèle un secteur de la promotion immobilière en mutation structurelle profonde. Au-delà de la conjoncture défavorable, c’est un nouveau modèle économique qui émerge, caractérisé par :
- Une sélectivité territoriale accrue : concentration sur les départements les plus dynamiques
- Une adaptation des formats : privilégier les opérations de taille intermédiaire
- Une intégration systématique du social : nouveau standard de 20-30%
- Une professionnalisation renforcée : sortie des acteurs les plus fragiles
Les promoteurs qui traverseront cette crise seront ceux qui auront su anticiper ces transformations et adapter leur modèle aux nouvelles contraintes du marché. La région Auvergne-Rhône-Alpes, par sa géographie contrainte et sa démographie dynamique, constitue un laboratoire de ces mutations à l’œuvre dans l’ensemble du secteur immobilier français.
