Rhône · CC de la Vallée du Garon
Vendre son terrain à Brignais : prix, PLU et tout ce qu’il faut savoir
Les terrains qui intéressent les promoteurs à Brignais font le plus souvent entre 2 910 m² et 7 800 m², avec une maison dessus. Un promoteur peut y payer autour de 700 €/m² de surface de plancher (SDP), soit environ 450 €/m² de terrain et, en médiane, 1,5 fois la valeur du bien en l’état.
Par Stéphane LacosteÉdition du 12 novembre 2026 · d’après le PLU approuvé le 17 juin 2026
- Surface des terrains recherchés
- 3 880 m²
- en médiane, de 2 910 m² à 7 800 m²
- Prix possible, au m² de surface de plancher
- 700 €/m² SDP
- en médiane, soit environ 450 €/m² de terrain
- Par rapport à la valeur du bien
- × 1,5
- en médiane, de 1,4 à 1,8 fois
- Diviser son terrain
- 346 000 €
- ce que rapportent les lots détachés, en médiane
Ce qu’un promoteur peut payer, comparé à la valeur de la maison
Les promoteurs parlent en euros par m² de surface de plancher (SDP) : la surface de logements qu’ils pourront construire sur le terrain. C’est ce qu’on appelle la charge foncière. À Brignais, elle tourne autour de 700 €/m² SDP (de 690 €/m² à 710 €/m² pour la moitié centrale des terrains), soit environ 450 €/m² de terrain.
Pour la moitié des terrains retenus à Brignais, le prix possible dépasse 1,5 fois la valeur du bien en l’état. Pour la moitié centrale, il va de 1,4 à 1,8 fois.
Ces prix valent pour les 6 terrains retenus par l’analyse, pas pour tous les terrains de la commune.
- Valeur du bien en l’étatbase 1
- Prix possible pour un promoteur× 1,5 en médiane
moitié centrale : de 1,4 à 1,8 fois
Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Le test en cinq questions
Votre terrain a-t-il le profil ?
Sur 4 378 parcelles examinées à Brignais, une sur 730 intéresse un promoteur. Les raisons qui écartent le plus de parcelles sont autant de questions à vous poser.
Il touche une rue
27 % des parcelles n’ont pas d’accès direct à une rue. Un terrain enclavé peut redevenir intéressant avec son voisin.
Sa forme permet de construire
19 % sont des lanières ou des parcelles trop étroites pour accueillir un bâtiment.
Sa façade sur rue est assez large
7 % sont écartées pour une façade trop courte, même quand la surface suffit.
Il est assez grand
2 % des parcelles sont écartées parce qu’elles sont trop petites. Les terrains retenus font 3 880 m² en médiane.
Le PLU y permet le logement
Seules les zones où le PLU permet le logement sont examinées : U. Le tableau zone par zone, plus bas, dit ce que recouvre chacune.
Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Densification douce
Garder sa maison et vendre une partie du terrain
À Brignais, 70 terrains permettent de détacher un lot sans toucher à la maison. Le projet le plus fréquent : une maison (48 terrains).
Les lots détachés rapportent 346 000 € en médiane par terrain, une fois payée la division (environ 14 000 €). La maison garde autour d’elle un terrain d’environ 690 m².
- Plusieurs maisons jumelées1
- Deux maisons jumelées21
- Une maison48
- Sur la rue66
- Par un passage5
- surface d’un lot détaché, en médiane
- 1 290 m²
- de 1 050 m² à 1 770 m²
- ce que rapportent les lots d’un terrain, pour la moitié centrale
- 304 000 € à 426 000 €
Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Une autre piste
Garder un bâtiment et vendre seulement les droits à bâtir qui restent : deux cas à Brignais, trop peu pour en tirer une tendance.
Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Les biens concernés
Les maisons que les promoteurs rachètent
4 des 6 projets démolissent le bâti existant pour reconstruire un petit immeuble ; les autres se font sur un terrain nu.
Aucune maison construite après 2000 ne figure parmi les terrains retenus.
2 des 6 terrains appartiennent à des particuliers.
- moins de 19481
- 1948 à 19751
- 1975 à 20000
- 2000 et plus0
époque connue pour 2 des 6 terrains
- moins de 1 000 m²0
- 1 000 à 2 000 m²1
- 2 000 à 5 000 m²3
- 5 000 m² et plus2
- projets qui démolissent la maison pour reconstruire
- 4 sur 6
- terrains appartenant à des particuliers
- 2 sur 6
Source : Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Zone par zone
Où se trouvent les terrains recherchés
Les promoteurs cherchent surtout en zone U (6 terrains). Les terrains à diviser sont surtout en zone U (70 terrains).
| Zone | Ce qu’elle recouvre (règlement du PLU) | Hauteur permise | Terrains pour un promoteur | Terrains à diviser |
|---|---|---|---|---|
| U | « Accompagner, favoriser, organiser la mixité fonctionnelle et sociale, en lien avec les objectifs de développement tels que les a spatialisé le PADD, qui vise notamment à assumer le rôle central de Brignais à l’échelle de l’Ouest lyonnais et à conforter le centre-ville. » (page 29) | 2 niveaux (R+1) | 6 | 70 |
- Logement possible (U)
- Autres zones urbaines
- À urbaniser
- Agricoles
- Naturelles
- Secteurs d’OAP
Zones des plans de préventionZone bleueZone rougeZone verte
Plan simplifié de Brignais : zones du PLU, secteurs d’OAP, zones des plans de prévention. Document opposable : Géoportail de l’urbanisme.
Sources : PLU de Brignais, modification n°3, approuvé le 17 juin 2026 (Géoportail de l’urbanisme) ; Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
Le PLU
Ce que le PLU de Brignais permet de construire
PLU de Brignais : modification n°3, approuvé le 17 juin 2026. Les règles ci-dessous résument le règlement ; le règlement fait foi.
| Zone | Hauteur | Emprise au sol | Sur rue | Limites séparatives | Logement social | Stationnement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| U | 2 niveaux (R+1) | non réglementée | en recul de 2 m au moins | 4 m au moins | 25 % dès 4 logements | 2 places par logement |
La hauteur maximale des constructions est limitée à 8 mètres (équivalent R+1).
Zone U · U2.3, zone VIOLETTE · page 52
Source : PLU de Brignais, modification n°3, approuvé le 17 juin 2026 (Géoportail de l’urbanisme)
Le marché
Ce qui se construit à Brignais
12 ventes de terrains à bâtir enregistrées de 2021 à 2026. Prix médian : 275 000 €.
Côté promoteurs, 2020 a été l’année la plus forte, avec 252 logements autorisés dans des opérations de 5 logements et plus. Aucune opération de 5 logements et plus n’a été autorisée depuis le 24 février 2025.
Sept secteurs d’OAP encadrent les projets à venir, dont trois avec un programme de logements : Le Garel - Route de Soucieu (70 à 90 logements), Brisport - Bovier-Lapierre (18 à 20 logements) et Pérouses - Schweighouse (environ 270 logements).
- 1302019
- 2522020
- 802021
- 1612022
- 352023
- 72024
- 352025
- aucun2026 (jusqu’au 2 octobre 2026)
Sources : Ventes immobilières (DVF), juillet 2021 - juin 2026 ; Permis de construire de 5 logements et plus (Sitadel), du 1er janvier 2019 au 2 octobre 2026 ; PLU de Brignais, modification n°3, approuvé le 17 juin 2026 (Géoportail de l’urbanisme)
Avant toute démarche
Les risques à vérifier
Un plan de prévention couvre la commune : PPRNi du Garon. 5,8 % du territoire est en zone rouge, en principe inconstructible. Vérifiez où se trouve votre terrain avant de recevoir un promoteur.
| Zone | Surface | Part du territoire |
|---|---|---|
| Zone rouge | 60,0 ha | 5,8 % |
| Zone bleue | 62,4 ha | 6,1 % |
| Zone verte | 0,7 ha | 0,1 % |
Autour de Brignais
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Communes voisines
- Chaponost
- Orliénas
- Soucieu-en-Jarrest
- Saint-Genis-Laval
- Vourles
Votre terrain fait-il partie des terrains recherchés ?
Une analyse de votre terrain : ce que le PLU permet, ce qu’un promoteur peut payer, et s’il vaut mieux vendre ou diviser.
Sources
- Calcul des terrains par le moteur Landya, 12 novembre 2026
- PLU de Brignais, modification n°3, approuvé le 17 juin 2026 (Géoportail de l’urbanisme) · geoportail-urbanisme.gouv.fr
- Ventes immobilières (DVF), juillet 2021 - juin 2026
- Permis de construire de 5 logements et plus (Sitadel), du 1er janvier 2019 au 2 octobre 2026
- Prix du neuf estimé par R+4 (Stéphane Lacoste), en vigueur à l’édition du 12 novembre 2026
- PPRNi du Garon (approuvé en 2015) ; Zonages réglementaires des plans de prévention des risques (Direction Départementale des Territoires du Rhône), collectés le 1er octobre 2026 ; surfaces calculées par le moteur Landya
- BDNB (CSTB), d’après les fichiers fonciers de la DGFiP, millésime 2025-07.a (fichiers fonciers 2024)
- Registre national d’immatriculation des copropriétés (ANAH), à jour au 3 janvier 2026
- Fichier unifié des sites d’activité économique (Cerema), millésime 2025
Données réutilisables sous licence CC BY 4.0, en citant Landup.