📌 L’essentiel
Le marché foncier du Grand-Bornand se distingue par une valorisation exceptionnelle portée par l’attrait de la station des Aravis.
– 2 permis promoteurs (161 logements) | Production : 81 log/an
– Prix neuf moyen T2/T3 : ~7 000 €/m² (Marché station premium)
– 💶 Prix foncier estimé : 1 550 – 2 550 €/m² SDP (grille Landup)
– Attractivité promoteurs : 8/10 | Cohérence territoriale : 6/10
– 🟡 Risque opérationnel : 6/10 (Modéré) — Projets d’envergure au Chinaillon
– Perspectives 2027-2028 : Sécurisation juridique du PLU prioritaire pour débloquer les lits touristiques.
Le Grand-Bornand, sous la mandature d’André Perrillat-Amédé, navigue dans un contexte urbanistique complexe typique des stations de haute montagne. L’actualité récente est marquée par la modification n°2 du PLU, dont l’enquête publique s’est tenue à l’automne 2025, visant à ajuster le règlement pour permettre des évolutions ponctuelles tout en sécurisant juridiquement le document après les turbulences contentieuses de 2024 (suspension partielle par le Tribunal Administratif). La commune doit jongler entre le maintien de sa capacité d’accueil touristique (les fameux « lits chauds ») et les contraintes environnementales croissantes, notamment la préservation de la ressource en eau et les objectifs ZAN (Zéro Artificialisation Nette). Ce climat de vigilance réglementaire explique en partie pourquoi de gros porteurs, comme le projet de 138 logements au Chinaillon, sont scrutés à la loupe avant tout démarrage de chantier.
🏡 Dynamique du marché immobilier local
Le marché bornandin est bipolaire, partagé entre le village historique et le secteur du Chinaillon, véritable moteur de la promotion immobilière de loisir. Avec des prix du neuf qui flirtent souvent avec les sommets (dépassant fréquemment les 7 000 €/m² pour les emplacements skis aux pieds), la demande pour les résidences de tourisme haut de gamme ne faiblit pas. Les acquéreurs, majoritairement en quête de résidences secondaires rentables ou de patrimoine, soutiennent des prix de sortie élevés qui permettent aux opérateurs d’absorber des coûts de construction en montagne particulièrement lourds. Toutefois, la rareté du foncier constructible, accentuée par la topographie et les zones rouges du PPRN, concentre l’activité sur quelques opportunités de renouvellement urbain ou de dents creuses stratégiques.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour La Grand Bornand. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
8/10
L’intérêt des opérateurs immobiliers pour Le Grand-Bornand est extrêmement fort, soutenu par des valeurs de vente au m² parmi les plus élevées du département. La présence d’un permis majeur de 138 logements (résidence de tourisme) témoigne de la capacité du marché à absorber de gros volumes, une caractéristique rare en zone de montagne où les projets sont souvent plus fragmentés. Les promoteurs spécialisés en immobilier de loisir et montagne sont très actifs et prêts à se positionner rapidement sur des tènements permettant de la surface de plancher significative. Cependant, la note est plafonnée à 8/10 car si l’appétit est vorace, la concrétisation est freinée par une complexité technique et administrative élevée (Loi Montagne, risques naturels, recours fréquents), rendant chaque opération longue et coûteuse à monter.
Cohérence Territoriale
6/10
La cohérence territoriale est mise à l’épreuve par les tensions entre développement touristique et préservation. Si le PLU affiche une volonté de structurer l’urbanisation autour des pôles existants (Village et Chinaillon), la réalité opérationnelle est plus heurtée. Le taux de non-démarrage de 50% observé dans notre échantillon SITADEL (correspondant au gros porteur de 138 logements toujours en attente de chantier) illustre les difficultés juridiques qui peuvent geler les projets, souvent liés à des recours ou des régularisations de documents d’urbanisme. Cette incertitude temporelle pèse sur la fluidité du marché foncier : les terrains sont très chers, mais les délais de paiement pour les propriétaires vendeurs peuvent s’allonger considérablement le temps de purger les autorisations.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 2 permis | 161 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 81 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 2 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 1 permis | 138 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 1 permis | 23 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 1 permis récents | 23 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : Chinaillon, Route du Nant Robert
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Le délai moyen observé entre l’obtention du permis et le démarrage réel des travaux est un indicateur clé pour les propriétaires vendeurs, car il conditionne souvent le déblocage des fonds. Au Grand-Bornand, ce délai théorique apparaît très court (0 mois) en raison du démarrage immédiat d’un permis récent, mais ce chiffre cache la réalité du gros projet de 138 logements qui est, lui, en attente. Le bilan financier d’une opération de promotion immobilière en montagne dépend crucialement de cette capacité à lancer les travaux rapidement avant la saison d’hiver.
💡 Synthèse & Perspectives 2027-2028
L’avenir foncier du Grand-Bornand pour 2027-2028 restera intimement lié à la capacité de la commune à finaliser la sécurisation de son PLU. Les opportunités se concentreront sur le renouvellement urbain au Chinaillon et la densification mesurée des dents creuses proches des navettes. Les promoteurs chercheront à sécuriser des emplacements « premium » pour justifier les prix de sortie élevés nécessaires à l’équilibre des bilans. Pour les propriétaires, la clé sera de présenter des dossiers techniquement irréprochables pour éviter les recours qui bloquent aujourd’hui près de 85% du volume de logements autorisés (le projet de 138 unités). Pour découvrir d’autres opportunités à proximité, consultez notre analyse du marché à Douvaine ou explorez l’ensemble des données de l’observatoire départemental Haute-Savoie.
Questions Fréquentes sur le Foncier au Grand-Bornand
1. Avec un prix du neuf à 7 000 €/m², combien vaut mon terrain au Chinaillon ?
Bien que le prix de vente final soit élevé, la valeur de votre terrain dépend strictement de la Surface de Plancher (SDP) constructible autorisée par le PLU, et non de la surface au sol. Dans un marché complexe comme celui du Grand-Bornand (coûts de construction montagne, neige, accès), la charge foncière admissible se situe généralement entre 1 550 et 2 550 €/m² SDP. Ce montant peut varier selon les contraintes techniques spécifiques (pente, roche).
2. Pourquoi le projet de 138 logements autorisé en 2024 n’a-t-il pas démarré ?
Ce type de décalage est fréquent pour les opérations d’envergure en station. Le statut « Autorisé » (État 2) sans démarrage immédiat peut s’expliquer par des recours des tiers (voisinage ou associations environnementales), l’attente de la commercialisation (pré-commercialisation requise par les banques), ou la nécessité de purger les incertitudes liées à la modification récente du PLU.
3. Quel impact la modification n°2 du PLU (2025) a-t-elle sur la constructibilité ?
La modification n°2 vise principalement à sécuriser juridiquement le document d’urbanisme et à apporter des ajustements réglementaires ponctuels. Pour un propriétaire foncier, cela peut signifier des changements à la marge sur les règles d’implantation ou de hauteur, mais surtout une meilleure garantie que les permis délivrés seront moins fragiles face aux recours contentieux à l’avenir.
4. La Loi ZAN menace-t-elle la vente de terrains au Grand-Bornand ?
Oui, la trajectoire Zéro Artificialisation Nette impose une réduction drastique de la consommation d’espaces naturels. Au Grand-Bornand, cela signifie que l’extension de l’urbanisation en périphérie deviendra quasi impossible. La valeur se concentre désormais sur les terrains déjà urbanisés (dents creuses) ou les biens existants pouvant être densifiés ou réhabilités, augmentant la pression sur le foncier « déjà artificialisé ».
5. Quelles typologies de logements sont recherchées par les promoteurs ici ?
Contrairement aux villes de plaine où le T2/T3 domine, Le Grand-Bornand recherche des surfaces adaptées au tourisme familial (« lits chauds »). Les promoteurs privilégient les configurations modulables et les résidences avec services (piscine, casiers à skis) qui répondent aux attentes d’une clientèle haut de gamme et permettent de bénéficier du régime fiscal de la parahôtellerie.
