📌 L’essentiel
Porte d’entrée du Genevois français, Saint-Julien-en-Genevois affiche une dynamique foncière intense mais contrainte.
– 76 opportunités foncières identifiées (163 050 – 244 574 m² SDP)
– 6 permis promoteurs suivis (470 logements) | Production : ~157 log/an
– Prix neuf moyen T2/T3 : ~5 477 €/m² (marché soutenu)
– 💶 Prix foncier estimé : 1 100 – 1 650 €/m² SDP
– Attractivité promoteurs : 8/10 | Cohérence territoriale : 6/10
– 🔴 Risque opérationnel : 9/10 (Élevé) — 50% des permis autorisés en attente
– Perspectives 2027-2028 : Déblocage attendu du quartier Gare et arrivée du Tram.
Sous la mandature de Véronique Lecauchois, Saint-Julien-en-Genevois (74160) redéfinit son urbanisme pour concilier densification et cadre de vie, s’éloignant du « tout-béton ». L’actualité récente est marquée par l’approbation de la Modification n°3 du PLU en décembre 2025, qui renforce les exigences environnementales (coefficient de biotope) et la mixité sociale (Bail Réel Solidaire). Si la commune respecte sa trajectoire ZAN (9,6 ha consommés en 2021-2023), le marché reste suspendu aux grands projets d’infrastructure. Le retard du Tramway Genève-Saint-Julien (bloqué par des recours côté suisse) et la complexité opérationnelle du vaste projet de renouvellement urbain du Quartier Gare (piloté notamment par UrbanEra) créent un décalage entre les autorisations d’urbanisme délivrées et les mises en chantier effectives.
🗺️ Inventaire des potentiels constructibles identifiés
📊 Potentiel constructible à Saint Julien en Genevois
🏗️ Opérations identifiées : 76 opérations (référencées manuellement)
📐 Potentiel constructible total : 163 050 – 244 574 m² SDP
📏 Taille moyenne opération : 2 145 – 3 218 m² SDP
🏘️ Logements constructibles : ~2 329 – 3 494 logements (base 70 m²/logement)
📍 Top 5 des opérations :
- Rue de l’Industrie : 9 530 – 14 294 m² (~136 – 204 logements)
- Avenue Louis Armand : 6 304 – 9 456 m² (~90 – 135 logements)
- Avenue du Docteur Palluel : 6 139 – 9 209 m² (~88 – 132 logements)
- Avenue de Geneve : 4 964 – 7 446 m² (~71 – 106 logements)
- Rue du Jura : 3 883 – 5 825 m² (~55 – 83 logements)
💡 L’axe Avenue de Genève / Avenue Louis Armand concentre les plus forts potentiels de mutation, en lien avec le projet Gare.
📊 Méthodologie : Cette prospection repose sur une méthode manuelle consistant à référencer toutes les opérations possibles sur la commune (≥ 1 500 m² SDP). Les potentiels SDP présentés correspondent à des capacités réalistes mais peuvent présenter des erreurs. Venez tester votre terrain s’il n’apparaît pas dans cette cartographie. Des terrains présentant des possibilités de valorisation (petites opérations ou opérations non résidentielles) existent.
🔗 Corrélation avec le marché :
Ce potentiel de 163 050 – 244 574 m² de SDP s’inscrit dans la dynamique actuelle de Saint Julien en Genevois,
où 6 permis de construire majeurs ont été validés sur la période récente (SITADEL)
totalisant 470 logements. La corrélation est forte sur les axes structurants comme l’Avenue de Genève, ciblée à la fois par notre prospection et par les grands promoteurs nationaux.
Il est crucial de comprendre que la valeur financière d’un terrain pour un promoteur ne dépend pas de sa surface au sol, mais de sa « Surface de Plancher » (SDP) réalisable. C’est ce volume constructible, dicté par le PLU (hauteur, emprise, biotope), qui définit le chiffre d’affaires potentiel de l’opération.
⚠️ Estimations indicatives basées sur la grille Landup pour Saint Julien en Genevois. Votre terrain peut générer une SDP inférieure à 1 000 m² ou supérieure à 4 000 m² selon les règles du PLU.
Utilisez notre outil pour une estimation personnalisée.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
8/10
L’attractivité de Saint-Julien-en-Genevois reste extrêmement forte, portée par sa position frontalière stratégique et des prix de sortie du neuf avoisinant les 5 500 €/m², assurant une excellente solvabilité aux opérations. Avec 6 permis d’envergure (totalisant 470 logements) suivis dans nos bases, les grands acteurs nationaux et régionaux sont présents et positionnés sur des volumes conséquents (taille moyenne des opérations supérieure à 70 logements). Cependant, la note est plafonnée à 8/10 en raison d’un risque opérationnel non négligeable : 50% des permis autorisés n’ont pas encore démarré, témoignant de délais de concrétisation longs, souvent liés à des recours ou des complexités techniques sur les grands projets comme celui de la Gare.
Cohérence Territoriale
6/10
La cohérence territoriale est contrastée. D’un côté, la volonté politique est claire avec une Modification n°3 du PLU (2025) qui structure la densification et des objectifs ZAN respectés. De l’autre, la réalité opérationnelle peine à suivre cette planification. Le décalage important du projet de Tramway (recours en Suisse) fragilise la pertinence immédiate de certaines densifications prévues autour du pôle multimodal. De plus, le stock important de logements autorisés mais non mis en chantier (350 unités en attente, dont une opération majeure de plus de 200 logements) crée un « bouchon » qui brouille la lisibilité du marché à court terme pour les propriétaires fonciers.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 6 permis | 470 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 157 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 6 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 3 permis | 350 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 3 permis | 120 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 1 permis récents | 73 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : Dispersion géographique complète avec un fort focus Gare/Avenue de Genève
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
Pour un propriétaire vendeur, le délai entre l’obtention du permis et le démarrage effectif du chantier est un indicateur de risque financier. À Saint-Julien, ce délai moyen de 14 mois reflète les défis administratifs et techniques locaux.
💡 Synthèse & Perspectives 2027-2028
L’analyse croisée des données SITADEL et de notre prospection révèle un marché à deux vitesses pour 2027-2028. Les grands secteurs de mutation (Avenue Louis Armand, Avenue de Genève) portent l’essentiel du volume constructible (plus de 250 logements autorisés en attente) et dépendent de l’avancée des infrastructures publiques. Parallèlement, un gisement diffus important existe (76 opérations identifiées), offrant des opportunités pour des projets plus modestes et moins exposés aux aléas du grand projet urbain. Pour les propriétaires fonciers, l’enjeu est de sécuriser la vente face à des délais opérationnels longs, ce qui peut rendre pertinente la Dation en paiement en immobilier : comment ça marche ? pour optimiser la fiscalité tout en restant investi dans la dynamique locale. Pour comparer cette dynamique avec celle du chef-lieu, consultez notre analyse du marché à Annecy. Vous pouvez également retrouver une vision d’ensemble sur l’observatoire départemental Haute-Savoie.
Questions Fréquentes sur le Foncier à Saint Julien en Genevois
1. Combien vaut mon terrain constructible à Saint-Julien en 2026 ?
Avec un prix de sortie du neuf moyen observé autour de 5 477 €/m², la charge foncière admissible pour un promoteur se situe généralement entre 1 100 et 1 650 €/m² de Surface de Plancher (SDP). Attention, ce prix s’applique aux m² que vous avez le droit de construire selon le PLU, et non à la surface cadastrale de votre terrain.
2. Pourquoi 3 permis majeurs (350 logements) sont-ils en attente de démarrage ?
Ce stock important de permis autorisés mais non démarrés (État 2 SITADEL) s’explique en partie par la complexité du projet urbain du Quartier Gare et les délais liés au futur Tramway. Les promoteurs attendent parfois la sécurisation des accès ou la commercialisation suffisante avant d’ouvrir le chantier, ce qui explique le délai moyen de 14 mois observé.
3. La modification n°3 du PLU (décembre 2025) impacte-t-elle la valeur de mon bien ?
Oui, potentiellement. Cette modification a renforcé les exigences en matière de pleine terre et de « coefficient de biotope », ce qui peut réduire légèrement la constructibilité sur certaines parcelles pour favoriser la qualité environnementale. En contrepartie, elle clarifie les règles de hauteur, sécurisant ainsi les montages juridiques.
4. Quelles zones de Saint-Julien concentrent les opérations immobilières ?
Nos données de prospection montrent une concentration nette sur l’Avenue de Genève, l’Avenue Louis Armand et l’Avenue du Docteur Palluel. Ces axes, proches des futures infrastructures de transport et du centre, regroupent les plus grosses opérations (plus de 200 logements pour certaines).
5. Quelles communes voisines offrent un potentiel comparable ?
Si Saint-Julien reste une valeur sûre du fait de la frontière, le marché se reporte aussi vers l’intérieur. Dans le bassin genevois élargi, des communes comme Annecy présentent des dynamiques de prix et de demande très fortes, bien que les typologies de projets y soient différentes.
