📌 L’essentiel
La Roche-sur-Foron confirme son statut de marché sous tension en 2026. Avec 8 permis promoteurs suivis totalisant 466 logements, l’activité est soutenue mais freinée par un contexte réglementaire strict.
– Production réelle : 155 log/an (mais 65% des volumes sont autorisés non démarrés).
– Prix neuf T2/T3 : ~5 400 €/m² (porté par la proximité du CEVA).
– Attractivité promoteurs : 8/10 | Cohérence territoriale : 6/10.
– Perspectives 2027 : Un marché en attente de déblocage politique post-élections municipales.
Au cœur du Faucigny, La Roche-sur-Foron (74800) joue un rôle de pivot stratégique entre le bassin annécien et la frontière genevoise. Sous la mandature de Pierrick Ducimetière, la commune a opéré un virage marqué vers la « maîtrise de l’urbanisation », cherchant à freiner la densification rapide induite par l’arrivée du Léman Express. Cette politique de régulation se traduit aujourd’hui par un phénomène de goulot d’étranglement : si les promoteurs nationaux (comme Cogedim ou Marignan) continuent de déposer des permis, le rythme des mises en chantier est ralenti par des modifications du PLU visant à étaler la production de logements dans le temps. Dans ce contexte de transition politique et réglementaire, la rareté du foncier livrable maintient les prix à des niveaux élevés.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
Attractivité Promoteurs
8/10
L’attractivité de La Roche-sur-Foron ne se dément pas auprès des opérateurs immobiliers. Avec une production moyenne de 155 logements par an et des prix de sortie avoisinant les 5 400 €/m², la commune offre une solvabilité rassurante pour les bilans d’opération. La présence de grands acteurs nationaux aux côtés de promoteurs régionaux témoigne de la profondeur de la demande, structurellement soutenue par l’axe ferroviaire du CEVA. Le volume de permis autorisés (plus de 460 logements sur la période étudiée) montre que les opérateurs sont prêts à investir massivement pour capter cette clientèle de frontaliers et de locaux. C’est un marché « valeur sûre » où le risque commercial est faible.
Cohérence Territoriale
6/10
Si la demande est là, la mécanique opérationnelle est grippée. Notre analyse SITADEL révèle un déséquilibre flagrant : sur les 8 opérations majeures suivies, seules 2 sont réellement en chantier, tandis que 6 demeurent au stade d’autorisation sans démarrage effectif. Ce taux de blocage élevé illustre la volonté politique locale de « maîtriser l’échelonnement » des constructions pour éviter la saturation des infrastructures (écoles, voirie). Les délais s’allongent entre l’obtention du permis et le premier coup de pioche, souvent en raison de recours ou d’attentes de purge administrative. Pour les propriétaires fonciers, cela signifie que la valorisation est possible mais que l’encaissement du prix de vente peut être différé.
📊 Dynamique du marché promoteur
📊 Dynamique de Production 2023-2026
📦 Permis étudiés : 8 permis | 466 logements (opérations 10+ logements uniquement)
📈 Production annuelle moyenne : 155 logements/an
🏢 Opérations promoteurs : 8 permis (100% du marché étudié — 10+ logements)
⚠️ Autorisés non démarrés : 6 permis | 302 logements — Statut validé, chantier non ouvert (peuvent être abandonnés ou en attente financement)
✅ Chantiers en cours : 2 permis | 164 logements — Construction en cours (État 5 uniquement) (certitude d’exécution — États 6/terminés exclus)
🎯 Focus 2025-2026 : 4 permis récents | 269 logements autorisés → Pipeline de livraisons probables 2027-2028
📍 Secteurs prisés : Dispersion géographique complète
📊 Source : Données SITADEL (Ministère de la Transition Écologique) • Traitement régulier avec mises à jour fréquentes • Période d’analyse : 2023-2026 • Périmètre : Opérations de 10 logements et plus uniquement
💡 Synthèse & Perspectives 2026-2027
L’année 2026 s’annonce charnière pour La Roche-sur-Foron. D’un côté, la pression démographique et la demande pour des logements neufs performants (DPE A/B) restent très fortes, soutenant des prix de vente élevés qui permettent de belles valorisations foncières. De l’autre, la politique municipale de modération de la croissance urbaine crée un filtre sélectif à l’entrée. Les propriétaires de terrains constructibles doivent donc s’attendre à des négociations plus techniques, où la faisabilité administrative du projet (OAP, servitudes, intégration paysagère) pèsera autant que le prix au m². Plus-value immobilière : comment calculer la taxe sur la vente de votre terrain ? Cette question fiscale devient d’autant plus pertinente dans un marché où les délais de réalisation s’allongent.
Pour découvrir d’autres opportunités dans le Genevois, consultez également notre analyse du marché à Annemasse, ou visionnez les tendances globales sur l’observatoire départemental 74.
Questions Fréquentes sur le Foncier à La Roche-sur-Foron
1. Quel est le prix actuel d’un terrain pour promoteur à La Roche-sur-Foron ?
En 2026, la charge foncière admissible oscille généralement entre 1 050 € et 1 500 € par m² de Surface de Plancher (SDP) pour des projets collectifs bien situés. Cela dépend fortement de la constructibilité réelle du terrain et des contraintes du PLU révisé.
2. Pourquoi y a-t-il autant de permis autorisés mais non commencés ?
C’est une spécificité locale actuelle : environ 65% du stock de logements autorisés est en attente. Cela s’explique par la volonté de la mairie de lisser les livraisons pour ne pas saturer les services publics (écoles, voirie) et par des recours fréquents des riverains face à la densification.
3. La densification est-elle encouragée près de la gare CEVA ?
Théoriquement oui, le secteur gare est stratégique. Cependant, les projets y sont scrutés de très près pour leur qualité architecturale et leur impact. La densité y est possible, mais très encadrée.
4. Quelles communes voisines offrent un potentiel comparable ?
Dans le bassin du Faucigny et du Genevois, Annemasse reste le moteur principal, mais des communes comme Bonneville ou Reignier présentent aussi des dynamiques intéressantes avec parfois moins de blocages administratifs.
5. Comment savoir si mon terrain est en zone de projet ?
Il faut consulter le zonage du PLU (zones UA, UB ou AU) et vérifier les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). Une étude de faisabilité par un expert Landup permet de valider rapidement ce potentiel.
