Commune urbaine aux portes de la Chartreuse : vendre un terrain à Cognin

Positionnement stratégique entre Chambéry et les massifs alpins

Cognin rassemble 6 633 habitants (INSEE 2022) et constitue la quatrième commune de Grand Chambéry en termes de population. Située à l’ouest immédiat de Chambéry, entre le massif de la Chartreuse et la chaîne de l’Épine, la commune bénéficie d’une position géographique singulière au carrefour des espaces alpins et jurassiens. Cette proximité avec la préfecture savoyarde, accessible en moins de 10 minutes, combinée à un cadre périurbain préservé, attire des ménages cherchant l’équilibre entre accessibilité urbaine et qualité de vie.

Le marché foncier cogneraud s’inscrit dans une dynamique de mutation portée par le renouvellement urbain. En 2024, le fichier DVF enregistre 372 transactions immobilières, dont 8 cessions de terrains à bâtir valorisées entre 70 000 et 298 834 euros selon leur localisation et leur configuration. Le prix médian des appartements s’établit à 192 500 euros, tandis que les maisons atteignent 369 000 euros. Cette tension du marché résidentiel se répercute sur les valorisations foncières, où les promoteurs recherchent activement des opportunités de densification dans un tissu urbain contraint par la topographie.

Cet article analyse les spécificités du marché foncier cogneraud à destination des propriétaires envisageant une cession à promoteur, en détaillant les valorisations SDP par secteur, les indices d’attractivité, et les perspectives 2026-2027 qui structureront l’offre immobilière communale.

 

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Quel est le prix d’un terrain constructible à Cognin ?

Le prix du foncier à Cognin varie entre 560 et 850 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU-H et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier. Cette fourchette s’appuie sur un prix de sortie neuf observé entre 3 500 et 4 200 € TTC/m², reflétant le positionnement de Cognin en commune urbaine de première couronne chambérienne.

 

Zones concernées : Secteurs périphériques ouest et hauteurs (vers Vimines et Saint-Sulpice), franges en contact avec les espaces naturels

Justification : Ces secteurs présentent des contraintes topographiques marquées avec des dénivelés significatifs, une desserte en transports collectifs limitée (au-delà de 1 km du centre), et un zonage PLU-H privilégiant l’habitat individuel peu dense (R+1 majoritaire). L’éloignement des commerces et services du centre traditionnel, combiné à des coûts de viabilisation parfois élevés, explique cette valorisation inférieure. L’absence de projets structurants d’ici 2027 sur ces franges maintient une attractivité promotionnelle modérée.

 

Zones concernées : Tissu pavillonnaire établi sur l’axe nord-sud, secteurs résidentiels intermédiaires entre centre et périphérie

Justification : Ces secteurs constituent le cœur du tissu urbain cogneraud, avec une desserte correcte par les lignes de bus régulières (Chronobus ligne 3), un zonage permettant l’habitat intermédiaire (R+2 autorisé), et une accessibilité satisfaisante aux équipements de proximité. La configuration parcellaire, issue des opérations de lotissement des décennies 1980-2000, offre des opportunités de densification par division parcellaire. Le marché résidentiel local, avec un prix médian des appartements à 192 500 €, soutient cette valorisation sans atteindre les niveaux des secteurs les plus recherchés.

 

Zones concernées : Proximité du centre traditionnel, secteurs bien desservis par les transports, abords du parc du Forézan

Justification : Ces secteurs bénéficient d’une accessibilité optimale aux commerces traditionnels, banques et services du centre-bourg, situés à moins de 500 mètres. Le zonage PLU-H y autorise des formes urbaines plus denses (R+2/R+3), favorisant les opérations de renouvellement urbain. La proximité du parc du Forézan, espace vert structurant de 140 hectares, constitue un atout paysager valorisant. Les programmes neufs en cours, comme Le Mont Charvet (livraison T2 2026, prix à partir de 195 000 €), démontrent l’appétence promotionnelle pour ces secteurs bien situés.

 

Zones concernées : Cœur de la centralité communale, rares opportunités à proximité immédiate du centre traditionnel

Justification : Ces rares opportunités foncières concentrent tous les atouts : absence de contraintes majeures, accessibilité maximale aux équipements et services, zonage autorisant les formes urbaines les plus denses, et raréfaction extrême du foncier disponible. La pression résidentielle exercée par la proximité de Chambéry (3 km) et la qualité du cadre de vie génèrent une demande soutenue. Ces secteurs privilégiés, situés entre 500 et 800 mètres de la place centrale, captent les opérations de standing où les promoteurs peuvent valoriser la localisation auprès d’une clientèle recherchant le compromis entre centralité et environnement périurbain préservé.

 

 

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⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

 

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 6/10

⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆☆☆ (6/10)

Cognin présente une attractivité modérée pour les opérateurs immobiliers, positionnée en commune urbaine de première couronne sans disposer de la densité ni de la liquidité du marché chambérien. La présence promotionnelle reste limitée avec 1 à 2 opérateurs actifs identifiés (Cogedim Access, opérateurs locaux), concentrés sur des programmes de taille modeste (Le Mont Charvet : environ 30 logements). Le volume d’autorisations demeure faible avec seulement 3 permis enregistrés dans la base SITADEL récente, traduisant un rythme de production ralenti par la raréfaction du foncier disponible et les contraintes du PLU-H.

La solvabilité locale s’avère correcte avec un revenu médian de 21 348 € par unité de consommation (INSEE 2021), légèrement sous la moyenne de Grand Chambéry mais permettant des prix de sortie entre 3 500 et 4 200 €/m². Ce pouvoir d’achat supporte les programmes neufs actuels ciblant les primo-accédants et petits investisseurs. Le volume de marché, avec 6 633 habitants et une croissance démographique de +440 habitants entre 2014 et 2020 (+7,3%), offre un bassin acquéreurs suffisant mais non exceptionnel.

Le foncier disponible s’est considérablement contracté, le tissu pavillonnaire établi limitant les opportunités de divisions parcellaires massives. Les contraintes territoriales incluent la topographie marquée sur les franges et l’inscription dans un PLU-H qui privilégie la densification maîtrisée plutôt que l’étalement. Les perspectives 2026-2027 s’appuient sur la livraison du programme Le Mont Charvet et la poursuite de la politique de renouvellement urbain portée par le maire Franck Morat, vice-président de Grand Chambéry chargé de cette compétence, sans projet structurant majeur identifié.

Pour les propriétaires, cette attractivité modérée implique des délais de commercialisation potentiellement plus longs qu’à Chambéry, une concurrence entre promoteurs limitée, mais des acquéreurs recherchant précisément le compromis entre cadre périurbain et accessibilité métropolitaine. Les valorisations attendues resteront cohérentes avec le marché de l’agglomération, sans les effets de rareté observés dans les centralités chambériennes.

 

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 5/10

🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆☆☆ (5/10)

La cohérence territoriale de Cognin révèle un décalage significatif entre objectifs affichés et production effective. Le PLU-H de Grand Chambéry, approuvé en décembre 2019, fixe des objectifs ambitieux de production de logements pour les communes urbaines, dont Cognin. Toutefois, la production réelle demeure très faible avec seulement 3 autorisations de construire recensées récemment et un rythme de construction n’excédant pas 10-15 logements par an, très en deçà des objectifs intercommunaux.

Le taux de réalisation atteint à peine 30-40% des ambitions du document d’urbanisme, traduisant les difficultés à mobiliser le foncier dans un tissu déjà constitué. Les freins identifiés combinent la raréfaction des opportunités foncières en zones UC (centre-bourg) et UR (habitat groupé), les réticences des propriétaires fonciers face aux opérations de densification, et l’absence de ZAC ou d’OAP structurantes générant des volumes significatifs. La commune concentre un parc social sous tension avec un Quartier en Veille Active (QVA) identifié dans le diagnostic PLU-H, symptôme de fragilités urbaines nécessitant des interventions spécifiques de renouvellement.

La stratégie communale privilégie la mutation qualitative du tissu existant plutôt que l’expansion, cohérente avec les contraintes topographiques et paysagères mais générant une production insuffisante pour répondre aux besoins intercommunaux. Les perspectives 2026-2027 s’orientent vers un maintien de ce rythme modéré, sans inflexion majeure identifiable, la commune assumant son rôle de territoire résidentiel périurbain plutôt que de pôle de production de logements de masse.

Ce décalage entre ambitions et réalisations signale aux propriétaires fonciers une demande promoteur existante mais bridée par les opportunités disponibles, créant potentiellement un effet de rareté valorisant sur les rares terrains mobilisables.

 

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📊 En synthèse : le marché foncier à Cognin

 

💰 Profil de marché et solvabilité

• Revenu médian de 21 348 € par UC (INSEE 2021), positionnant Cognin légèrement sous la moyenne de Grand Chambéry mais dans une fourchette permettant l’accession au neuf à prix intermédiaire
• Prix de sortie neuf entre 3 500 et 4 200 €/m² TTC, ciblant primo-accédants, petits investisseurs et ménages recherchant le périurbain accessible
• Marché résidentiel avec appartements médians à 192 500 € et maisons à 369 000 € (DVF 2024), reflétant la composition du parc et la pression exercée par la proximité chambérienne
• Bassin acquéreurs alimenté par 6 633 habitants et un solde migratoire positif attirant des ménages depuis Chambéry, structure 40% de ménages d’une personne et 58% de couples ou familles
• Catégories socioprofessionnelles avec 16,5% de professions intermédiaires et 14,2% d’employés (RP 2022), profil cohérent avec la demande de logements intermédiaires entre T2 et T4

 

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

• Position géographique singulière entre massif de Chartreuse et chaîne de l’Épine, à l’ouest immédiat de Chambéry (3 km), offrant cadre périurbain et accessibilité métropolitaine en moins de 10 minutes
• Tissu urbain majoritairement pavillonnaire établi sur les décennies 1980-2000, avec des opportunités de densification par division parcellaire dans les secteurs centraux et intermédiaires
• Zonage PLU-H privilégiant la densification maîtrisée en UC et UR (R+2/R+3), limitant l’étalement sur les franges naturelles et agricoles
• Contraintes topographiques sur les hauteurs ouest générant des coûts de viabilisation accrus et limitant l’attractivité promotionnelle des secteurs périphériques
• Parc du Forézan (140 ha) constituant un atout paysager majeur et un facteur de valorisation pour les secteurs résidentiels adjacents
• Desserte en transports correcte via Chronobus ligne 3 vers Chambéry, ancienne gare désaffectée, proximité gare de Chambéry-Challes-les-Eaux à 3 km offrant connexions TER et TGV

 

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

• Programme Le Mont Charvet (livraison T2 2026, 195 000 € à partir de) porté par un opérateur local, situé entre massifs à proximité du parc du Forézan et du centre traditionnel, démontrant l’appétence pour les secteurs bien positionnés
• Politique de renouvellement urbain pilotée par Franck Morat, maire et vice-président de Grand Chambéry chargé de cette compétence, visant la mutation qualitative du tissu existant plutôt que l’expansion
• Contrat de ville Engagements Quartiers 2030 (2024-2030) intégrant Cognin via son QVA, avec financements dédiés à la réduction des inégalités et l’amélioration du cadre de vie
• Absence de projet d’infrastructure majeur identifié à échéance 2026-2027 (pas de ZAC, ANRU, ou équipement structurant), la commune privilégiant la consolidation de l’existant
• Rythme de construction maintenu à 10-15 logements/an, cohérent avec la stratégie de densification progressive sans bouleversement du caractère périurbain
• Marché immobilier stabilisé autour des niveaux actuels (3 500-4 200 €/m²), sans effet de rareté exceptionnel mais sans risque de surproduction déstabilisant les valorisations

 

📊 Dynamique de construction (SITADEL)

• Production récente extrêmement faible avec seulement 3 autorisations de construire recensées dans la base SITADEL récente, traduisant la raréfaction des opportunités foncières mobilisables
• Absence de collectif significatif dans les autorisations récentes, le marché étant majoritairement orienté vers l’individuel et le petit collectif (opérations de moins de 50 logements)
• Taux de réalisation estimé à 30-40% des objectifs PLU-H, écart révélant les difficultés à concrétiser les ambitions intercommunales de production de logements
• Freins à la production combinant raréfaction foncière, réticences des propriétaires à la densification, absence de procédures d’aménagement d’ensemble (ZAC/OAP) structurantes
• Opérateurs actifs limités à 1-2 promoteurs (Cogedim Access, opérateurs locaux) concentrés sur des programmes de taille modeste ciblant l’accession intermédiaire

 

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

• Positionnement stratégique entre Chambéry et les massifs alpins, offrant le compromis entre accessibilité métropolitaine et cadre de vie périurbain, atout valorisable auprès des promoteurs recherchant cette clientèle
• Raréfaction du foncier disponible dans les secteurs bien situés (centre, proximité parc du Forézan), créant un effet de rareté potentiellement valorisant malgré une production globale modeste
• Valorisations SDP entre 560 et 850 €/m² selon localisation, zonage et contraintes, cohérentes avec le marché de l’agglomération chambérienne hors centralités urbaines
• Attractivité promoteur modérée (6/10) limitant la concurrence entre opérateurs mais assurant une demande existante pour les opportunités bien positionnées
• Décalage production/objectifs (cohérence 5/10) signalant des difficultés de mobilisation foncière mais aussi une demande non satisfaite potentiellement favorable aux propriétaires acceptant la densification
• Délais de commercialisation potentiellement plus longs qu’à Chambéry, nécessitant patience et accompagnement expert pour maximiser la valorisation
• Critères de valorisation privilégiant accessibilité au centre traditionnel, proximité parc du Forézan, zonage autorisant R+2/R+3, absence de contraintes topographiques majeures, desserte en transports
• Perspective 2026-2027 stable sans projet structurant majeur, maintien des fondamentaux de valorisation actuels, absence de risque de surproduction déstabilisant le marché

Voir notre article sur préfecture et la commune voisine de Chambéry ainsi que notre article de données promoteurs/permis sur le département de la Savoie.