Préfecture des Alpes entre Chartreuse et Bauges : vendre un terrain à Chambéry

Préfecture savoyarde au carrefour du sillon alpin

Chambéry compte 60 251 habitants et enregistre une croissance démographique de +0,30% par an portée par un solde naturel très positif. Préfecture de la Savoie au cœur d’une aire d’attraction de 115 communes, la ville bénéficie d’une position stratégique entre Annecy, Grenoble et la vallée de la Maurienne. L’Université Savoie Mont-Blanc (14 000 étudiants) et la proximité des stations alpines alimentent une demande résidentielle structurelle. Le profil démographique présente toutefois un enjeu : l’indice de vieillissement atteint 77 personnes de 65 ans et plus pour 100 personnes de moins de 20 ans, supérieur à la moyenne nationale.

Le marché foncier chambérien se caractérise par une reconversion ambitieuse de friches industrielles plutôt qu’un étalement urbain. Les ZAC Vetrotex et La Cassine programment 1 600 logements d’ici 2033, avec 500 logements autorisés sur 2024-2025 exclusivement en collectif. Les données SITADEL confirment une présence promotionnelle soutenue avec 9 permis récents déposés par des opérateurs comme EDELIS, ADOMA et S’PRIM. Cette dynamique transforme les valorisations fonciè res, particulièrement sur les secteurs en mutation où les projets structurants livrés entre 2026 et 2027 créeront un effet levier territorial : place Pierre de Coubertin, parc de Blainville, pôle multimodal La Cassine.

Cet article détaille les prix au m² de Surface De Plancher que les promoteurs acceptent de payer, analyse les spécificités territoriales de Chambéry issues du PLUi-H de Grand Chambéry, et identifie les secteurs les plus valorisants pour optimiser votre vente d’ici 2027.

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Quel est le prix d’un terrain constructible à Chambéry ?

Le prix du foncier à Chambéry varie entre 510 et 1 180 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLUi et les spécificités territoriales. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

Ces fourchettes s’appuient sur un prix moyen du neuf TTC observé de 4 200 à 5 000 €/m² sur les programmes récents, soit un prix moyen de 4 600 €/m² qui correspond dans la grille de référence à un prix SDP de base de 850 €/m². L’hétérogénéité territoriale de Chambéry justifie une répartition équilibrée des tranches (20% / 30% / 30% / 20%) reflétant la diversité des secteurs entre centre dense, écoquartiers en mutation, secteurs résidentiels établis et zones périphériques contraintes.

🔵 20% des terrains se situent entre 510 et 640 €/m² de SDP

Zones concernées : Cœur des Bauges, Piémont de Chartreuse, secteurs périphériques au-delà de Chambéry-le-Haut

Justification : Ces secteurs cumulent éloignement des centralités (>10 km), desserte en transports collectifs limitée et zonage PLUi restrictif privilégiant l’habitat diffus. La production reste ultra-majoritairement individuelle (67% entre 2004-2014), traduisant un marché de particuliers constructeurs. Ces contraintes expliquent l’application d’un coefficient de 0,60 à 0,75 sur le prix SDP de base. Perspective 2026-2027 : maintien de cette dynamique résidentielle diffuse.

🟡 30% des terrains se situent entre 680 et 810 €/m² de SDP

Zones concernées : Bissy, Plateau de la Leysse, secteurs résidentiels établis hors centralités

Justification : Ces secteurs bénéficient d’une accessibilité correcte (réseau bus, axes structurants) sans être en première ligne des projets de renouvellement urbain. Bissy accueille des zones d’activité économique (ZI de l’Érier) et des opérations de rénovation du parc social (Fruitière, immeubles en cours de réhabilitation) mais sans programmation neuve massive. Le zonage UR permet une constructibilité modérée (R+2 généralement, emprise 40-50%) adaptée aux programmes de taille intermédiaire. Le Plateau de la Leysse présente un profil familial avec des revenus légèrement supérieurs à la moyenne chambérienne. Ces caractéristiques justifient un coefficient de 0,85 à 0,95 sur le prix SDP de base. Perspective 2026-2027 : consolidation du tissu existant sans bouleversement majeur programmé.

🟠 30% des terrains se situent entre 890 et 1 020 €/m² de SDP

Zones concernées : ZAC Vetrotex, Faubourg Montmélian, communes urbaines limitrophes (La Ravoire, Bassens)

Justification : Ces secteurs concentrent la dynamique de renouvellement urbain. Vetrotex programme 800 logements d’ici 2033 avec 300 logements déjà livrés en 2024 et 200+ attendus fin 2025. L’écoquartier bénéficie d’aménagements structurants : parc de Blainville (1,3 ha livré), place Pierre de Coubertin (livraison juillet 2025), allée du Verre Textile, passerelle Alfonsina Strada vers la gare, crèche de 35 berceaux opérationnelle et maison médicale. Le Faubourg Montmélian fait l’objet d’un réaménagement lancé fin 2024 (végétalisation × 12, désimperméabilisation 980 m²). Le zonage UC/AU permet des densités élevées (R+3, emprise >50%) et mixité programmatique (logements, commerces, services). Investissement global Vetrotex : 40 M€. Ces projets confirment l’application d’un coefficient de 1,05 à 1,20 sur le prix SDP de base. Perspective 2026-2027 : poursuite des livraisons (Les Sheds, tours Ernestine/Françoise/Gabrielle) et achèvement des aménagements publics créant un effet levier territorial.

🔴 20% des terrains se situent entre 1 060 et 1 180 €/m² de SDP

Zones concernées : Hypercentre, ZAC La Cassine, Chambéry-le-Vieux

Justification : L’hypercentre conjugue accessibilité maximale (gare SNCF TGV, réseau bus Synchro, centre tertiaire), zonage UC autorisant les plus fortes densités (R+3+, sous-sols) et raréfaction foncière absolue. La ZAC La Cassine (20-23 ha) programme 800 logements d’ici 2030 avec parking de 500 places livré en 2021 et connexion directe par passerelle à la gare multimodale inaugurée en 2019. Le positionnement stratégique à l’entrée Nord (VRU, voie ferrée) et la mixité fonctionnelle (logements, bureaux, commerces, résidence seniors) créent un nouveau pôle tertiaire. Chambéry-le-Vieux présente un profil huppé (prix ancien 3 250-3 970 €/m²) avec une atmosphère villageoise préservée, prisée des familles aisées et retraités. Ces secteurs rares justifient l’application d’un coefficient de 1,25 à 1,40 sur le prix SDP de base. Perspective 2026-2027 : achèvement de La Cassine (coulée verte, équipements) renforçant l’attractivité du triangle Nord (Vetrotex-Cassine-Grand Verger).

⚠️ Avertissement : Ces fourchettes constituent des ordres de grandeur moyens issus de l’analyse du marché local et de la grille de référence. Le prix réel de votre terrain dépend de nombreux critères spécifiques : zonage PLUi précis, configuration parcellaire, accès, viabilisation, contraintes géotechniques, patrimoniales ou environnementales, et contexte du marché au moment de la vente. Une étude personnalisée gratuite est nécessaire pour obtenir une estimation précise tenant compte de toutes les spécificités de votre bien.

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⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 7,5/10

⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆ (7,5/10)

Chambéry affiche une présence promotionnelle confirmée avec 9 permis déposés en 2024-2025 totalisant 500 logements 100% collectifs. Les opérateurs actifs incluent EDELIS (131 logements), ADOMA (150), S’PRIM (83), OPAC Savoie (47), IMMODEC (29) et Cristal Habitat (14). Cette activité révèle un volume d’autorisations collectif significatif (250 logements/an) cohérent avec les objectifs PLU-H. La solvabilité locale reste modérée avec un revenu médian de 25 384 €/an permettant des prix de sortie entre 4 200-5 000 €/m². Les volumes de marché sont substantiels : 60 251 habitants, 67 500 logements à l’échelle Grand Chambéry. Les contraintes résident dans le vieillissement démographique (indice 77), un taux de chômage de 9,4% et des obligations de logements sociaux élevées (24-34%). L’attractivité bénéficie toutefois de projets structurants 2026-2027 (Vetrotex, La Cassine) créant des bassins d’acquéreurs qualifiés.

Pour les propriétaires fonciers : ce profil assure une liquidité correcte avec des délais de commercialisation de 6-12 mois sur secteurs favorables. Les acquéreurs prioritaires sont des promoteurs moyens-grands comptes pour opérations collectives de 30-150 logements. Les valorisations 2026-2027 connaîtront un effet levier sur les écoquartiers achevant leurs aménagements publics.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 8/10

🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆ (8/10)

Le PLUi-H de Grand Chambéry approuvé en décembre 2019 vise une production de 870 logements/an à l’échelle intercommunale, dont environ 298 logements/an pour Chambéry ville selon l’historique 2004-2014. La production réelle observée sur 2024-2025 (500 logements autorisés sur 2 ans soit 250/an) atteint 84% de l’objectif communal, traduisant un taux de réalisation satisfaisant. La cohérence typologie est excellente : le PLU-H préconise un rééquilibrage vers le logement collectif pour limiter l’étalement urbain, stratégie parfaitement respectée avec 100% des autorisations récentes en collectif. La répartition spatiale concentre la production sur les ZAC Vetrotex et La Cassine (reconversion de friches) plutôt que sur extension périphérique, conformément aux orientations ZAN. La cohérence temporelle est bonne avec des calendriers respectés : Vetrotex a livré 300 logements en 2024 comme prévu, et les aménagements publics progressent (place Coubertin juillet 2025, parc Blainville en cours). Les 4 850 demandes de logements sociaux recensées (dont 77% aux ressources PLAI) légitiment le maintien d’un taux de 24-34% dans les opérations. Légère réserve : la dispersion simultanée sur trois ZAC (Vetrotex, La Cassine, Grand Verger) fragmente les moyens d’aménagement, mais l’investissement global de 40 M€ sur Vetrotex témoigne d’un engagement financier solide.

Pour les propriétaires fonciers : cette cohérence assure une prévisibilité élevée des valorisations jusqu’en 2027. Les secteurs identifiés dans les OAP (Vetrotex, Cassine, Faubourg Montmélian) bénéficieront d’une réalisation effective des projets sans risque d’abandon. La poursuite programmée des livraisons maintient une demande promoteur stable sur foncier bien positionné.

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📊 En synthèse : le marché foncier à Chambéry

💰 Profil de marché et solvabilité

Dynamique démographique :

• Population : 60 251 habitants (+0,30%/an depuis 2016)
• Ménages : 28 300 environ avec taille moyenne de 2,13 personnes
• Desserrement des ménages : -0,05 personne sur 2008-2013, générant une demande structurelle de logements même à population stable
• Enjeu : vieillissement marqué avec indice 77 (personnes 65+ pour 100 personnes <20 ans)

Solvabilité locale :

• Revenu médian : 25 384 €/an par ménage (2025)
• Taux d’imposition : 52% des foyers fiscaux
• CSP dominantes : 24% de cadres et professions intellectuelles supérieures, forte présence d’employés
• → Prix de sortie supportables : 4 200-5 000 €/m² dans le neuf selon secteurs
• Demande étudiante structurelle : 14 000 étudiants à l’Université Savoie Mont-Blanc

Demande typologique :

• Structure ménages : 67% de 1-2 personnes (population urbaine, étudiants, seniors)
• Parc existant : 66% d’individuel à l’échelle Grand Chambéry, majorité de collectif à Chambéry ville
• → Typologies adaptées : T2-T3 pour jeunes actifs/étudiants en hypercentre, T4-T5 pour familles en secteurs résidentiels

Conclusion : La solvabilité modérée de Chambéry soutient des prix du neuf médians (4 600 €/m²) permettant des valorisations foncières de 850 €/m² SDP en moyenne. Le profil universitaire et la présence de cadres créent une demande qualitative sur petites typologies centrales, tandis que les familles privilégient les secteurs résidentiels périurbains (Chambéry-le-Vieux, communes limitrophes).

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

Géographie unique :

• Position entre massif des Bauges (Est) et massif de la Chartreuse (Ouest)
• Cuvette de Chambéry traversée par la Leysse et l’Hyères
• Confluence des cours d’eau structurant l’urbanisation (contraintes inondation sur certains secteurs)
• Relief créant des sous-ensembles territoriaux distincts : balmes de Lémenc, coteau de Chambéry-le-Vieux, plateau de la Leysse

Quartiers identifiés (découpage PLUi-H) :

• Hypercentre : tissu dense historique, zone UA/UC, enjeux réhabilitation (650 logements vacants, 300 copropriétés fragiles)
• Vetrotex : écoquartier Nord sur 7,9 ha, ZAC programmant 800 logements d’ici 2033
• La Cassine : ZAC tertiaire Nord 20-23 ha, 800 logements + bureaux + commerces (horizon 2030)
• Faubourg Montmélian : axe Sud en requalification (végétalisation, désimperméabilisation)
• Bissy : secteur Ouest avec ZI de l’Érier et habitat social en rénovation
• Chambéry-le-Haut : quartier Nord-Est résidentiel, prix modérés (2 660-3 250 €/m²), en modernisation
• Chambéry-le-Vieux : quartier huppé Nord, atmosphère villageoise, prix élevés (3 250-3 970 €/m²)
• Biollay : ancien secteur industriel en reconversion, écoquartiers, potentiel de plus-value

Zonage PLUi (surfaces approximatives) :

• Zones UC (centre dense) : plusieurs dizaines d’hectares concentrés sur hypercentre et Vetrotex
• Zones UR (résidentiel) : majoritaires sur Bissy, Plateau Leysse, Chambéry-le-Vieux
• Zones AU (extension) : limitées, privilégiant densification sur UC existantes
• Zones N+A (naturel/agricole) : forte proportion sanctuarisant Bauges et Chartreuse

Contraintes majeures :

• Vieillissement parc ancien : 650 logements vacants identifiés, 300 copropriétés fragiles nécessitant dispositifs OPAH-RU et ORI (Opération de Requalification d’Ilots validée 2024)
• Inondation : secteurs le long Leysse et Hyères soumis à PPRNI
• Topographie : pentes sur piémont Chartreuse et Bauges limitant constructibilité
• Patrimoine : centre historique avec enjeux ABF (château des ducs, cathédrale)

Atouts valorisants :

• Accessibilité : gare TGV multimodale livrée 2019, réseau bus Synchro, A43 vers Lyon/Grenoble
• Projets structurants 2026-2027 : achèvement Vetrotex (place Coubertin, parc Blainville), poursuite La Cassine
• Cadre de vie : 60 km de pistes cyclables, proximité stations ski, équipements culturels (Cité des ducs)
• Université : 14 000 étudiants générant demande locative stable

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

Projets confirmés impactant le foncier :

ZAC Vetrotex (Écoquartier)

• Calendrier : 2020-2033, accélération 2024-2027 avec 500 logements en cours/livrés sur 800 prévus
• Budget : 40 M€ investis
• Impact foncier : Valorisation +25 à +40% sur rayon 500m des aménagements publics (place Coubertin juillet 2025, parc Blainville 1,3 ha). Attractif pour promoteurs moyens-grands comptes ciblant cadres universitaires. Prix SDP : 890-1 020 €/m². Livraisons 2025 : Les Sheds (82 logements), tours Ernestine/Françoise/Gabrielle (120 logements).

ZAC La Cassine (Pôle tertiaire)

• Calendrier : 2018-2030, gare multimodale livrée 2019, parking 500 places livré 2021
• Envergure : 800 logements + 2 000 m² bureaux/commerces sur 20-23 ha
• Impact foncier : Positionnement entrée Nord créant un bassin acquéreurs tertiaires. Prix SDP : 1 060-1 180 €/m². Perspective 2027 : achèvement coulée verte, finition espaces publics.

Faubourg Montmélian (Requalification)

• Calendrier : Travaux lancés novembre 2024, achèvement T2 2025
• Envergure : 13 arbres, 590 m² gazon/arbustes (surface végétalisée ×12), 980 m² sols perméables
• Impact foncier : Valorisation +10 à +15% sur parcelles riveraines. Cible familles recherchant environnement apaisé.

École Vert Bois (Hauts-de-Chambéry)

• Calendrier : Ouverture partielle 2024, livraison complète printemps 2025
• Impact foncier : Équipement valorisant le quartier, levier d’attractivité familles sur rayon 1 km.

Vision 2026-2027 : L’achèvement des aménagements Vetrotex, la poursuite La Cassine et la requalification Faubourg Montmélian créent un effet d’entraînement territorial. Les valorisations connaîtront une accélération (+15 à +30% selon proximité projets) portée par l’amélioration du cadre de vie et l’arrivée de nouveaux équipements.

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2024-2025)

Production annuelle moyenne :

• 250 logements/an sur 2024-2025 (500 logements autorisés sur 2 ans)
• Répartition : 0% individuel / 100% collectif (500 logements en collectif, 0 en individuel)

Évolution récente :

• 2024 : 253 logements autorisés (9 permis)
• 2025 (partiel) : 247 logements autorisés
• Tendance : stabilité haute à 250 log/an, concentration exclusive sur collectif

Analyse marché promoteur :

• Dominante 100% collectif révèle une présence promotionnelle exclusive à Chambéry ville
• Opérateurs actifs : EDELIS (131 log), ADOMA (150 log), S’PRIM (83 log), OPAC Savoie (47 log), IMMODEC (29 log), Cristal Habitat (14 log), particuliers (46 log en collectif = petites copropriétés)
• Volumes individuels nuls sur commune-centre cohérents avec stratégie PLUi de densification/reconversion friches
• Liquidité foncière correcte pour terrains en zone UC/AU permettant programmes collectifs 30-150 logements
• Perspective 2026-2027 : maintien de cette dynamique collective avec poursuite livraisons Vetrotex (200+ logements), lancement opérations La Cassine, et consolidation production sur 250-300 log/an

Pour les propriétaires fonciers : Le marché chambérien est exclusivement orienté promoteurs pour opérations collectives. Les acquéreurs particuliers constructeurs se reportent sur communes périurbaines (Cognin, La Ravoire, Challes-les-Eaux) où l’individuel reste majoritaire. Délais de commercialisation courts sur secteurs favorables (Vetrotex, centre-ville) : 6-9 mois pour terrains bien positionnés en zone UC permettant R+3 et 40-60 logements. Délais standards sur secteurs périphériques (Bissy, Plateau Leysse) : 12-18 mois nécessitant des surfaces plus importantes (2 000-3 000 m²) pour rentabiliser opérations.

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

Qualification du marché : Chambéry présente un marché foncier actif et structuré caractérisé par :

• Présence promotionnelle confirmée (9 opérateurs, 500 logements autorisés 2024-2025)
• Stratégie territoriale cohérente de reconversion de friches (Vetrotex, La Cassine) vs étalement urbain
• Projets structurants 2026-2027 créant effet levier sur écoquartiers (place Coubertin, parc Blainville, pôle multimodal)
• Obligations logements sociaux élevées (24-34%) à intégrer dans équations promoteurs

Valorisations attendues 2026-2027 :

• Fourchette SDP : 510 à 1 180 €/m² selon zonage et localisation
• Prix médian : 850 €/m² sur secteurs standards (Bissy, Plateau Leysse)
• Facteurs d’optimisation : proximité projets structurants, zonage UC/AU favorable (R+3+), desserte transports, viabilisation complète
• Facteurs de minoration : contraintes inondation (PPRNI), pente >15%, éloignement centre >3 km, zonage UR restrictif

Profil acquéreurs prioritaires :

• Promoteurs moyens-grands comptes pour opérations collectives 30-150 logements sur Vetrotex, La Cassine, centre-ville
• Bailleurs sociaux (OPAC Savoie, Cristal Habitat) pour programmes mixtes intégrant 24-34% LLS
• Rareté acquéreurs particuliers constructeurs (marché 100% collectif sur commune-centre)
• Typologies recherchées : T2-T3 (étudiants, jeunes actifs) en hypercentre, T4-T5 (familles) sur secteurs résidentiels

Délais de commercialisation attendus :

• Courts 6-9 mois sur Vetrotex, hypercentre, La Cassine (zones UC, projets structurants)
• Standards 12-18 mois sur Bissy, Plateau Leysse, Chambéry-le-Haut (zones UR, sans projet majeur)
• Allongés 18-24 mois sur périphéries contraintes (Bauges, Chartreuse, zones éloignées)

Opportunités et contraintes majeures :

• ✅ Atouts : Projets Vetrotex/La Cassine achevés 2026-2027 créant forte valorisation (+25-40% rayon 500m), présence promoteurs actifs assurant liquidité, université générant demande locative structurelle, accessibilité gare TGV/A43
• ⚠️ Points de vigilance : Obligations LLS 24-34% réduisant valorisation foncière de 15-20%, vieillissement démographique (indice 77) limitant dynamique long terme, concurrence communes périurbaines (Cognin, La Ravoire) pour profils familiaux, enjeux réhabilitation parc ancien (650 logements vacants)

Recommandation générale : Privilégier une mise sur le marché 2025-2026 pour bénéficier de l’effet d’entraînement des livraisons Vetrotex/La Cassine sans subir la saturation potentielle post-2027. Cibler prioritairement promoteurs actifs sur opérations collectives en zones UC/AU (EDELIS, S’PRIM, Saint-Agne) plutôt que marché particuliers inexistant à Chambéry ville. Anticiper obligations LLS dans négociations (24% minimum), et valoriser proximité projets structurants 2026-2027 (place Coubertin, parc Blainville, pôle multimodal) pour maximiser prix SDP. Sur secteurs périphériques (Bissy, Hauts), accepter délais allongés (12-18 mois) et cibler bailleurs sociaux (OPAC, Cristal) en complément de promoteurs privés.