À l’est immédiat de Lyon, Vaulx-en-Velin (52 448 habitants, code INSEE 69256) fait partie des communes les plus engagées dans la reconversion urbaine du Grand Lyon. Autour de la Soie et du Mas-du-Taureau, les programmes ANRU, la ZAC Tase et le futur tram T9 redessinent le territoire. Pour les propriétaires fonciers, les prochaines années (2026-2027) seront déterminantes : les prix pourraient atteindre un palier de valorisation durable dans les secteurs bien desservis et requalifiés.

Le marché foncier reste contrasté : plus de 60 % de locataires, revenus médian de 17 180 €, mais une demande constante en logement neuf alimentée par une population jeune et croissante (+21 % en 10 ans). Les fonciers mutables sont rares et souvent techniquement complexes, mais leur potentiel est réel à proximité des axes structurants.

Dans cet article : prix foncier SDP, indices Landup, données INSEE, SITADEL et DVF, ainsi que les projets confirmés jusqu’en 2027.

Quel est le prix d’un terrain constructible à Vaulx-en-Velin ?

Catégorie Part du marché Prix SDP Zones concernées
Secteurs contraints 20 % 500 – 600 €/m² Mas-du-Taureau, Bel-Air
Secteurs standards 30 % 600 – 700 €/m² Grappinière, Petit-Pont
Secteurs favorables 30 % 700 – 850 €/m² Village, La Rize
Secteurs optimaux 20 % 850 – 950 €/m² La Soie, Tase, Carré-de-Soie

Le prix du foncier à Vaulx-en-Velin varie entre 500 et 950 €/m² de SDP, selon la densité autorisée et l’environnement urbain. La Surface De Plancher correspond à la surface constructible achetée par le promoteur : c’est le critère central pour évaluer un terrain en promotion.

🔵 20 % des terrains : 500-600 €/m² SDP

Zones concernées : Mas-du-Taureau, Bel-Air.
Secteurs sous ANRU avec risques PPRI et desserte limitée avant le T9. Le foncier y reste techniquement complexe. Revalorisation attendue progressive après 2027.

🟡 30 % des terrains : 600-700 €/m² SDP

Zones concernées : Grappinière, Petit-Pont.
Quartiers mixtes avec tissu résidentiel ancien et emprises intermédiaires. Les divisions pavillonnaires y restent possibles. Effet positif attendu avec l’arrivée du tram T9 en 2026.

🟠 30 % des terrains : 700-850 €/m² SDP

Zones concernées : Village, La Rize.
Bonne accessibilité, équipements proches, zones UR permettant R+3. Les programmes récents affichent des prix de vente autour de 4 000 €/m² TTC. Potentiel stable à court terme.

🔴 20 % des terrains : 850-950 €/m² SDP

Zones concernées : La Soie, Tase, Carré-de-Soie.
Pôle métropolitain connecté au métro A et à la future ligne T9. Forte rareté des fonciers mutables ; valorisation maximale anticipée d’ici 2027.

⚠️ Avertissement : Ces fourchettes sont des ordres de grandeur moyens calculés via la grille Landup. Le prix réel dépend du zonage PLU, de la forme du terrain et de ses contraintes techniques. Une étude personnalisée est indispensable.

⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 8/10

⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆

Présence promotionnelle forte (Nexity, Cogedim, SLC Pitance, Vilogia). Les demandes SITADEL 2024 montrent 172 logements, dont 97 % en collectif. Cette densité illustre un marché très liquide pour les opérateurs nationaux. La solvabilité locale reste modeste (17 180 € de revenu médian), mais l’ancrage métropolitain compense par la demande locative et l’investissement institutionnel. Les fonciers libres se raréfient dans les zones UC/UR, ce qui soutient les valeurs jusqu’en 2027.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 7/10

🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆

Le PLU-H prévoit ≈ 400 logements/an ; la moyenne SITADEL 2022-2024 (≈ 170 log/an déclarés) représente un taux de réalisation autour de 45 %. Les retards dans les secteurs ANRU pèsent encore, mais les grands projets en cours devraient rééquilibrer la production d’ici 2027.

📊 En synthèse : le marché foncier à Vaulx-en-Velin

💰 Profil de marché et solvabilité

  • Population : 52 448 hab. (+21 % en 10 ans)

  • Revenu médian 17 180 € / UC ; 37 % de ménages imposés

  • 61 % locataires, 43 % HLM

  • Prix du neuf : 3 500-4 500 €/m² TTC
    → Marché tendu mais accessible aux opérateurs collectifs.

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

  • Plaine urbaine dense, relief plat, proximité du Rhône.

  • Quartiers : La Soie (pôle métropolitain), Mas-du-Taureau (renouvellement urbain), Village (secteur mixte).

  • Zonage PLU : UR majoritaire densifiable (R+3/R+4).

  • Contraintes : PPRI Rhône, emprises ANRU.

  • Atouts : transports forts, projets d’infrastructure 2026-2027.

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

  • Tram T9 (Lyon → Vaulx → La Doua), livraison fin 2026 → valorisation +5-10 % autour des stations.

  • Renouvellement Mas-du-Taureau (2023-2027, >250 M€) → requalification totale du quartier.

  • ZAC Tase et Carré-de-Soie → extension métropolitaine, logements et bureaux jusqu’en 2027.

  • Équipements nouveaux : crèches, groupes scolaires rénovés, pôle sportif intercommunal (2026).

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2024)

  • 7 demandes de permis, 172 logements déclarés.

  • Répartition : 3 individuels (3 log) / 1 petit collectif (2 log) / 3 grands projets (167 log).

  • 97 % du volume en collectif.
    → Marché promotionnel fortement centralisé ; projets > 10 log dominants. Stabilité attendue jusqu’en 2027.

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

  • Marché foncier actif mais segmenté : fort potentiel dans les zones desservies (Soie/Tase).

  • Valorisation 2026-2027 : 500-950 €/m² SDP.

  • Facteurs positifs : arrivée du T9, effet ZAC Tase, rareté des terrains libres.

  • Points de vigilance : secteurs PPRI et ANRU, charges techniques.

  • Promoteurs ciblés : nationaux et bailleurs sociaux implantés localement.

  • Délais de vente : 6-12 mois selon localisation.

  • Stratégie idéale : lancer la vente avant 2027 pour bénéficier du pic de valeur lié aux projets structurants.

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