Premier pôle économique de l’Est lyonnais : vendre un terrain à Saint-Priest

Saint-Priest, commune de 46 207 habitants (2017) dans le Rhône, concentre 48% des emplois de la Conférence Porte des Alpes au sein de la Métropole de Lyon. Avec 35 582 emplois pour 17 682 actifs résidents, la ville affiche un ratio emplois/actifs de 2,0, largement supérieur à la moyenne métropolitaine (1,2). Cette concentration économique s’explique par la présence du Parc technologique, de la ZI Lyon Sud-Est, et du site Renault Trucks. Le tissu économique s’est tertiarisé avec 41% d’emplois métropolitains, attirant quotidiennement des flux massifs de travailleurs dont 35% viennent de l’extérieur de la Métropole.

Le marché immobilier san-priot enregistre en 2024 une production soutenue : 367 ventes d’appartements (prix médian 165 000 €) et 102 ventes de maisons (prix médian 366 000 €). La construction neuve maintient un rythme élevé avec 396 logements autorisés annuellement entre 2015 et 2017, dont 86,1% en collectif. Pour les propriétaires fonciers, la valorisation s’appuie sur plusieurs leviers structurants d’ici 2027 : le projet Cœur de Saint-Priest qui réaménage le secteur Bellevue (2026-2029), le Plan Nature avec la plantation de 8 000 arbres avant 2026, et la desserte tramway T2 qui irrigue les secteurs Centre-Ville et Mi-Plaine. Le PLU-H métropolitain fixe des objectifs de densification autour des transports en commun qui orienteront la demande promotionnelle jusqu’en 2027.

Cet article détaille les prix du foncier selon la méthode SDP, analyse les zonages PLU-H, identifie les secteurs à potentiel et décrypte les facteurs déterminants pour optimiser la vente d’un terrain à Saint-Priest entre 2026 et 2027.

Quel est le prix d’un terrain constructible à Saint-Priest ?

Le prix du foncier à Saint-Priest varie entre 750 € et 1 395 €/m² de Surface De Plancher (SDP) selon la localisation, le zonage PLU-H et la proximité du tramway T2. La SDP représente la surface constructible que pourra réaliser le promoteur sur le terrain, critère déterminant pour évaluer le potentiel foncier.

🔵 Secteurs contraints (750 – 900 €/m² SDP)

Ces secteurs concernent les quartiers périphériques et les zones UC (Urbain pavillonnaire) où les règles PLU-H limitent la densification. Les coefficients d’emprise au sol restent modérés (0,25 à 0,35) et les hauteurs plafonnent à R+2. Les terrains nécessitant des démolitions complexes, situés dans des secteurs mal desservis par les transports en commun ou soumis à des contraintes techniques (réseaux, risques) relèvent également de cette tranche. La valorisation reflète des marges promoteur réduites et des coûts opérationnels élevés. Ces secteurs représentent environ 15% du marché foncier san-priot et concernent principalement les franges communales éloignées du tramway.

🟡 Secteurs standards (900 – 1 080 €/m² SDP)

Les secteurs standards couvrent 40% du marché et correspondent aux zones UR (Urbain à dominante résidentielle) situées à plus de 800 mètres du tramway T2. Avec des coefficients d’emprise autour de 0,4 et des hauteurs R+3, ces secteurs permettent une densité modérée. Les programmes neufs y affichent des prix de sortie entre 4 500 € et 4 800 €/m² TTC, positionnant la valorisation foncière dans cette fourchette. Les quartiers résidentiels établis, bien équipés en services de proximité mais sans desserte tramway directe, relèvent de cette catégorie. La solvabilité des acquéreurs reste satisfaisante grâce au revenu médian san-priot (19 640 € en 2017) et à la part importante de propriétaires occupants (50,6% en 2017).

🟠 Secteurs favorables (1 080 – 1 285 €/m² SDP)

Les secteurs favorables représentent 30% du marché foncier et concentrent les zones UR proches du tramway T2 (rayon 400-800m). Les quartiers Mi-Plaine, Revaison et les abords de la Grande Rue bénéficient de coefficients d’emprise de 0,45 à 0,5 avec des hauteurs R+4. Les programmes comme « Silvae » (quartier Revaison, livraison 2027) ou « Le Jean Bouin » (secteur Jean Jaurès, livraison T1 2027) illustrent cette dynamique avec des prix de sortie entre 4 800 € et 5 200 €/m² TTC. La présence promotionnelle confirmée (Bouygues Immobilier, promoteurs régionaux) et la liquidité du marché facilitent les transactions. Ces secteurs bénéficieront d’ici 2027 des retombées du projet Cœur de Saint-Priest qui requalifie le centre-ville adjacent.

🔴 Secteurs optimaux (1 285 – 1 395 €/m² SDP)

Les secteurs optimaux concentrent 15% du marché et concernent le corridor tramway T2 en Centre-Ville, le périmètre Cœur de Saint-Priest et les emplacements structurants le long de l’avenue Jean Jaurès. Avec des zonages UR autorisant des hauteurs R+5 à R+6 et des CES de 0,5, ces emplacements permettent des programmes denses à forte valeur ajoutée. Les prix de sortie dépassent 5 200 €/m² TTC, comme l’illustre le programme « Nidéal » (centre-ville, livraison T1 2025) avec des appartements à partir de 453 839 € pour des T5. La valorisation foncière reflète l’excellence de la desserte (station tramway à moins de 300m), la concentration commerciale et de services, et les perspectives liées au réaménagement du secteur Bellevue (2026-2029). Pour les propriétaires fonciers, ces secteurs offrent le meilleur effet de levier entre 2026 et 2027.

Précisions méthodologiques

Ces fourchettes s’appuient sur les prix de sortie TTC observés entre 4 500 € et 5 500 €/m² sur les programmes neufs actifs à Saint-Priest en 2024-2025. La conversion prix de vente TTC → prix foncier SDP intègre les coûts de construction RE2020 (environ 1 800-2 000 €/m²), les frais annexes (études, assurances, commercialisation : 10-12% du prix de revient), et la marge promoteur (15-20%). Les valorisations présentées correspondent aux prix moyens pratiqués pour des terrains viabilisés, libres de toute occupation, sans contrainte technique majeure. Tout écart à ces conditions (démolition, dépollution, servitudes, contraintes patrimoniales) justifie un ajustement à la baisse de 15 à 30%.

⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier

⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 7,5/10

L’attractivité promotionnelle de Saint-Priest repose sur trois piliers structurants. Le premier concerne la solvabilité du bassin d’acquéreurs : avec 46 207 habitants et 18 727 ménages (2017), la commune offre un marché domestique conséquent renforcé par les flux entrants de 35 582 actifs travaillant quotidiennement sur le territoire. Le revenu médian de 19 640 € (2017) positionne Saint-Priest légèrement en dessous de la moyenne métropolitaine (21 930 €) mais assure une demande stable pour des produits entre 4 500 € et 5 200 €/m² TTC. La part de propriétaires occupants (50,6%) et la progression des cadres (+2,6 points entre 1999 et 2012) témoignent d’une accession dynamique.

Le deuxième pilier correspond à la présence opérationnelle confirmée des promoteurs régionaux et nationaux. Les programmes actifs recensés en 2024-2025 mobilisent Bouygues Immobilier (Nidéal), Priams, Nohao-Promoval et plusieurs opérateurs locaux. La production maintient un rythme élevé avec 396 logements autorisés annuellement (2015-2017), dont 86,1% en collectif, confirmant une structuration du marché autour d’opérateurs professionnels plutôt que de la promotion diffuse. Ce volume assure une liquidité foncière satisfaisante avec des délais de cession compris entre 8 et 15 mois selon les secteurs.

Le troisième pilier concerne la cohérence avec les objectifs PLU-H. La Métropole de Lyon fixe un objectif de production contenu après 2020 (entre 230 et 350 logements/an selon scénarios) pour maîtriser le développement après la phase intensive 2011-2014 (532 logements/an). Cette régulation évite la surchauffe tout en maintenant une demande soutenue jusqu’en 2027. Les secteurs prioritaires (Centre-Ville, Berliet-Revaison, corridor T2) correspondent aux zones de valorisation optimale identifiées. Les contraintes pèsent néanmoins sur l’indice : obligations de mixité sociale (30% minimum dans certains secteurs), taux SRU déjà élevé (31% en 2020), et concurrence des communes limitrophes mieux dotées en aménités résidentielles. Ces facteurs expliquent la note de 7,5/10, reflétant une attractivité solide mais non exceptionnelle dans le contexte métropolitain lyonnais.

🧩 Indice Cohérence Territoriale : 8/10

La cohérence territoriale de Saint-Priest s’apprécie à travers l’articulation entre dynamique économique, densité résidentielle et qualité du cadre de vie. Avec un ratio de 2 emplois pour 1 actif résident, la commune assume pleinement sa fonction de pôle économique structurant à l’échelle de la Porte des Alpes. Cette spécialisation génère des flux domicile-travail massifs (82% des emplois occupés par des non-résidents) qui alimentent la demande immobilière : les actifs extérieurs recherchent progressivement une proximité résidentielle pour réduire leurs temps de trajet, créant une pression acquéreur favorable aux propriétaires fonciers.

La mutation du tissu économique renforce cette cohérence. Saint-Priest a évolué d’une commune industrielle (ZI Lyon Sud-Est, Renault Trucks) vers un profil tertiarisé avec 41% d’emplois métropolitains (conception-recherche, commerce inter-entreprises) portés par le Parc technologique et Urban’East. Cette tertiarisation attire des profils CSP+ : les cadres représentent 6,3% de la population en 2012 (+2,6 points depuis 1999), segment solvable pour l’accession dans le neuf. Parallèlement, la part de propriétaires occupants progresse (50,6% en 2017 contre 53,1% en 2012) confirmant l’attractivité résidentielle malgré un revenu médian inférieur à la moyenne métropolitaine.

Le maillage en équipements et services consolide cette cohérence : 23 écoles, 5 collèges, 2 lycées, 50 médecins généralistes, 15 pharmacies (données 2024) assurent une autonomie fonctionnelle. Le tramway T2 connecte directement Lyon Part-Dieu (20 minutes) et structure deux corridors urbains à forte valorisation. Les projets 2026-2027 renforcent cette armature : le réaménagement du secteur Bellevue (Cœur de Saint-Priest) sur 2026-2029 créera un centre-ville plus qualitatif, l’extension du centre nautique et la construction du nouveau cinéma Grand Scénario amélioreront l’offre en loisirs, tandis que le Plan Nature (8 000 arbres plantés d’ici 2026) répondra aux exigences environnementales croissantes des acquéreurs.

Deux limites tempèrent cet indice : la part élevée de logements collectifs (72% des ménages en appartement en 2012) réduit la diversité de l’offre et peut freiner les familles recherchant des maisons individuelles. Le taux de pauvreté (15,8% en 2012) et la présence de trois Quartiers Politique de la Ville (Bel Air, Bellevue, Garibaldi) créent des disparités territoriales qui segmentent fortement le marché foncier. Ces facteurs justifient la note de 8/10, reflétant une cohérence solide mais perfectible pour maximiser l’attractivité résidentielle jusqu’en 2027.

📊 En synthèse : le marché foncier à Saint-Priest

💰 Profil de marché et solvabilité

• Bassin acquéreurs : 46 207 habitants + 35 582 emplois (dont 82% occupés par des non-résidents) génèrent une demande domestique et des flux entrants recherchant la proximité domicile-travail
  • Solvabilité : revenu médian 19 640 € (2017) positionne Saint-Priest légèrement sous la moyenne métropolitaine mais assure une absorption régulière pour des programmes entre 4 500 € et 5 200 €/m² TTC
  • Structure sociale : progression des cadres (+2,6 points 1999-2012) et montée en gamme des profils CSP+ liée à la tertiarisation du tissu économique (41% d’emplois métropolitains)
  • Accession : 50,6% de propriétaires occupants (2017), part en légère baisse mais compensée par un volume de transactions élevé (367 ventes appartements + 102 ventes maisons en 2024)
  • Prix de sortie observés : programmes livrés 2024-2025 entre 160 000 € (T1) et 453 839 € (T5), soit 4 500-5 500 €/m² TTC selon localisation et standing

🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme

• Zonage PLU-H dominant : zones UR (Urbain résidentiel) couvrant Centre-Ville, Mi-Plaine, Revaison avec CES 0,4-0,5 et hauteurs R+3 à R+6 selon proximité tramway
  • Zones UC pavillonnaires : secteurs périphériques à densité limitée (CES 0,25-0,35, hauteurs R+2) générant des valorisations moindres (750-900 €/m² SDP)
  • Desserte structurante : tramway T2 irriguant Centre-Ville et Mi-Plaine, créant un corridor de valorisation optimale (rayon 400m stations : 1 285-1 395 €/m² SDP)
  • Contraintes territoriales : trois Quartiers Politique de la Ville (Bel Air, Bellevue, Garibaldi) avec obligations de renouvellement urbain, taux SRU 31% (2020) imposant 30% logements sociaux dans certains secteurs
  • Objectifs PLU-H 2026-2027 : maîtrise de la production (230-350 logements/an) après phase intensive 2011-2014 (532 log/an), densification prioritaire autour T2 et Cœur de Saint-Priest

🚀 Projets structurants et perspectives 2026-2027

• Cœur de Saint-Priest – Secteur Bellevue (Urbain) : réaménagement du centre-ville sur 2026-2029, démolition-reconstruction pour créer une centralité qualitative, impact foncier attendu +10-15% sur corridor Jean Jaurès et abords place Ottina
  • Plan Nature (Environnemental) : plantation de 8 000 arbres d’ici 2026, végétalisation des espaces publics et création de pieds d’arbres infiltrants, répond aux attentes environnementales des acquéreurs et valorise les programmes intégrant cette trame verte (+5% valorisation secteurs concernés)
  • Extension centre nautique Pierre Mendès-France (Équipement) : création de 2 bassins supplémentaires, renforce l’attractivité résidentielle du secteur ouest et Mi-Plaine (rayon 1,5km), calendrier 2026-2027
  • Construction Grand Scénario (Équipement culturel) : nouveau cinéma sur site ancienne artothèque en centre-ville, conforte la centralité et l’animation urbaine, livraison prévue 2026-2027
  • Vision 2026-2027 : la convergence de ces projets repositionne Saint-Priest vers un profil résidentiel qualitatif tout en maintenant sa fonction économique, favorable aux valorisations foncières dans les secteurs Centre-Ville, Revaison et corridor T2

📊 Dynamique de construction (SITADEL 2010-2017)

• Production annuelle moyenne : 514 logements/an (2010-2014) puis 396 logements/an (2015-2017), confirmant un marché actif malgré la phase de régulation post-2014
  • Répartition individuel/collectif : 86,6% collectif (2010-2014) puis 86,1% collectif (2015-2017), illustrant une structuration promotionnelle et une densification autour du tramway T2
  • Tendance : stabilisation après la phase intensive 2011-2014 (532 log/an), objectif PLU-H de maintenir entre 230 et 350 logements/an jusqu’en 2027
  • Analyse marché promoteur : dominante collectif confirme présence opérateurs professionnels (Bouygues, Priams, Nohao-Promoval), liquidité foncière satisfaisante avec délais cession 8-15 mois selon secteurs
  • Perspective 2026-2027 : maintien du rythme actuel (350-400 log/an) porté par Cœur de Saint-Priest et densification corridor T2, concentration sur secteurs Centre-Ville, Revaison, Mi-Plaine

🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain

• Valorisation optimale : secteurs Centre-Ville et corridor tramway T2 (rayon 400m stations) atteignent 1 285-1 395 €/m² SDP grâce à desserte, services et projets 2026-2027
• Potentiel confirmé : zones UR proches Cœur de Saint-Priest et secteur Revaison bénéficieront du réaménagement Bellevue (2026-2029) avec valorisations 1 080-1 285 €/m² SDP
• Liquidité : présence promotionnelle active et volume de production régulier (396 log/an) assurent des délais de cession maîtrisés pour terrains en zonage UR bien situés
• Contraintes : obligations mixité sociale (30% dans certains secteurs), taux SRU élevé (31%), et concurrence communes limitrophes imposent réalisme sur prix dans secteurs périphériques
• Opportunité temporelle : période 2026-2027 favorable avec convergence projets structurants (Bellevue, Plan Nature, équipements) et maintien demande portée par attractivité économique (35 582 emplois, ratio 2,0)

Voir également la ville de Bron