Ville industrielle en mutation au sud de la métropole lyonnaise
Au sud de Lyon, Saint-Fons s’impose comme un territoire clé de la transformation métropolitaine. Située entre Gerland, Vénissieux et Feyzin, cette commune de la Métropole de Lyon connaît une mutation profonde : de cité industrielle marquée par la chimie, elle devient un pôle urbain à part entière, porté par le tramway T10, la requalification du quartier Carnot-Parmentier et la reconversion progressive de ses friches.
Sa population, passée de 17 000 à plus de 19 500 habitants entre 2011 et 2022 (+15 %), illustre cette attractivité retrouvée. Dans un contexte de forte tension foncière à l’échelle lyonnaise, les terrains encore constructibles de Saint-Fons suscitent un intérêt croissant de la part des promoteurs et investisseurs.
Le foncier s’y valorise désormais selon la localisation, les servitudes du PPRT (Plan de prévention des risques technologiques) et la proximité des grands projets. L’horizon 2026–2027 sera marqué par la mise en service du tram T10, la livraison du nouveau groupe scolaire Carnot et l’essor de nouveaux quartiers résidentiels connectés à la vallée de la chimie.
Quel est le prix d’un terrain constructible à Saint-Fons ?
| Catégorie | Part du marché | Prix SDP | Zones concernées |
|---|---|---|---|
| Secteurs contraints | 20 % | 320–420 €/m² | Clochettes, sud route de Vienne |
| Secteurs standards | 30 % | 450–550 €/m² | Arsenal, mairie, secteur Raspail |
| Secteurs favorables | 30 % | 600–700 €/m² | Rue Carnot, ZAC Gare, Carnot-Parmentier |
| Secteurs optimaux | 20 % | 750–850 €/m² | Entrée nord vers Gerland, abords du T10 |
Le prix du foncier à Saint-Fons se situe globalement entre 320 et 850 €/m² de Surface de Plancher (SDP), avec une moyenne autour de 600 €/m². Ces niveaux découlent de prix de sortie du neuf compris entre 3 500 et 4 000 €/m² TTC, observés sur les programmes récents de Cogedim et des bailleurs régionaux.
La SDP correspond à la surface constructible achetée par le promoteur — un indicateur déterminant pour évaluer la valeur d’un terrain.
🔵 20 % des terrains – 320 à 420 €/m² SDP
Zones : Clochettes, sud de la route de Vienne
Ces secteurs restent marqués par la proximité industrielle et certaines servitudes du PPRT. La constructibilité y est limitée (gabarits R+1 ou R+2). Les valeurs y demeurent contenues, avec peu de perspectives d’évolution à court terme.
🟡 30 % des terrains – 450 à 550 €/m² SDP
Zones : Quartier Arsenal, proximité mairie et avenue Jean-Jaurès
Secteurs d’habitat mixte où les maisons anciennes peuvent être recomposées en petits programmes (2 à 10 logements). Les prix restent cohérents avec les revenus locaux, et la demande y est soutenue. D’ici 2027, la valorisation devrait progresser de 5 à 10 %.
🟠 30 % des terrains – 600 à 700 €/m² SDP
Zones : Rue Carnot, ZAC Gare, Carnot-Parmentier
Le cœur de la mutation urbaine : Cogedim Grand Lyon a déposé en 2024 un permis de 278 logements collectifs rue Carnot, confirmant le potentiel de ce secteur. Les projets y bénéficient du futur tramway T10 (mise en service 2026) et de la requalification complète de la gare. Ces zones concentrent désormais la majorité des opérations de promotion.
🔴 20 % des terrains – 750 à 850 €/m² SDP
Zones : Entrée nord de Saint-Fons, limite Gerland
Territoires les plus valorisés, en continuité directe avec Lyon 7ᵉ et Gerland. Les terrains constructibles y sont rares mais très recherchés. L’arrivée du tramway, couplée à la proximité du centre de maintenance tramway en construction, renforcera encore la demande dans ce secteur à horizon 2027.
⚠️ Avertissement : Ces valeurs sont indicatives et reposent sur l’analyse du marché local et la grille de référence Landup. Le prix réel dépendra du zonage PLU, de la desserte, et de la configuration du terrain. Chaque situation doit faire l’objet d’une étude individualisée.
⭐🧩 Indices Landup : analyse du marché foncier
⭐ Indice Attractivité Promoteurs : 8/10
⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐⭐☆☆ (8/10)
Saint-Fons concentre une forte présence d’opérateurs régionaux : Cogedim, Vilogia, Est Métropole Habitat ou encore Rhône Saône Habitat. Le volume d’autorisations reste élevé, avec plus de 280 logements déposés en 2024, dont une seule opération majeure de 278 logements collectifs. Le revenu médian (16 880 €/an) reste inférieur à la moyenne métropolitaine, mais la solvabilité locale soutient des prix de sortie autour de 3 800 €/m².
La population jeune (26 % de moins de 15 ans) et la bonne accessibilité future via le tramway T10 confirment une attractivité solide. Malgré les contraintes du PPRT, la perspective 2026–2027 est favorable, portée par la requalification des friches et la densification des abords de la gare.
🧩 Indice Cohérence Territoriale : 7/10
🧩🧩🧩🧩🧩🧩🧩☆☆☆ (7/10)
Le PLU-H métropolitain vise une production moyenne d’environ 180 logements/an sur Saint-Fons. Sur la période 2022–2024, la commune enregistre près de 230 logements déposés/an, principalement en collectif, soit un taux de réalisation supérieur à 120 %.
La cohérence typologique s’améliore, avec une meilleure répartition entre accession sociale et privée. L’urbanisation suit les axes structurants et les secteurs déjà desservis. L’équilibre global reste maîtrisé, garantissant une visibilité à moyen terme pour les propriétaires souhaitant valoriser leur foncier.
📊 En synthèse : le marché foncier à Saint-Fons
💰 Profil de marché et solvabilité
- Population : 19 549 habitants (+15 % depuis 2011)
- Ménages : 7 754, taille moyenne 2,5 personnes
- Revenu médian : 16 880 € (2021)
- 35 % de ménages imposés
- 28 % ouvriers / 20 % employés
- 36 % propriétaires / 38 % logements sociaux
➡ Marché populaire mais stable, solvable pour des opérations à prix contenus.
🗺️ Spécificités territoriales et urbanisme
- Commune dense (3 225 hab./km²) sur 6 km²
- Relief plat, tissu urbain mixte industriel et résidentiel
- Zones UC/UR en cœur de ville (R+3 à R+5)
- Zones AU en extension gare et sud communal
- Contraintes : PPRT vallée de la chimie, nuisances ferroviaires
- Atouts : proximité Gerland, tram T10, axes A7 et RD301
🚀 Projets structurants et perspectives 2026–2027
- Tramway T10 (Vénissieux – Gerland via Saint-Fons) : en travaux, mise en service prévue 2026.
→ Impact foncier : +10 à +15 % autour des stations Carnot et Arsenal. - Écoquartier Carnot-Parmentier : 400 logements neufs, mixité sociale et groupe scolaire livré en 2026.
→ Impact : création d’un nouveau pôle résidentiel central, amélioration de l’image urbaine. - Centre de maintenance tramway : en construction sur Saint-Fons/Lyon 7, pôle logistique et emplois pérennes.
→ Impact : renforcement de la polarité sud et valorisation du foncier limitrophe. - Reconversion industrielle sud chimie : projets de reconversion à long terme, horizon 2030, avec premières opérations dès 2026.
→ Impact : diversification économique et ouverture à de nouveaux investisseurs.
📊 Dynamique de construction (SITADEL 2022–2024)
- Moyenne annuelle : ≈ 230 logements/an
- 2024 : Cogedim Grand Lyon, 278 logements Rue Carnot + 2 logements Rue Raspail (SCI Rav Weill)
- Répartition : 98 % collectif / 2 % individuel
- Tendance : forte reprise du collectif grâce aux projets structurants
- Perspective 2026–2027 : maintien du rythme, attractivité soutenue pour le logement neuf
🎯 Ce qu’il faut retenir pour vendre son terrain
Saint-Fons se positionne comme un marché de mutation : encore abordable, mais en forte progression.
- Valorisation SDP : 320 à 850 €/m² selon secteur et contraintes.
- Facteurs positifs : tram T10, requalification Carnot-Parmentier, dynamique Cogedim.
- Points de vigilance : PPRT, voiries étroites, densités limitées au sud.
Délais moyens de commercialisation : 6 à 12 mois.
➡ Entre 2025 et 2027, la vente à un promoteur reste une option stratégique pour tirer parti de la montée en valeur des quartiers centraux.
